안녕하세요 천안 서북구 앞마당을 만들면서
어떤 생활권이 가치가 있는지, 없는지에 대해서
또는 단지마다 가치가 있는지, 없는지에 대해서 의견이 나왔습니다.
임장을 하고, 임보를 쓰면 생활권과 단지에 대해서 가치가 있는지, 없는지 감이 잡히지만
이것을 수치화 시키거나, 확실히 가치가 있는지, 없는지에 대해서
알 수 있는 방법이 고민되었습니다.
즉 내가 A생활권이 가치가 있다고 생각한다면 그 근거를 들 수 있어야 한다고 보았고
a단지가 가치가 있다고 생각한다면 마찬가지로 근거가 필요하다고 보았습니다.
이에 대해
1. 저는 해당 생활권에서 가장 후순위로 떨어지는 단지라고 해도 19년 대세 상승장에 전고점 대비 무난하게 상승했다면 해당 생활권은 가치가 있다고 생각했습니다
위사례처럼 예를 들면 천안 서북구 백석 생활권에서 가장 가치가 떨어지는 단지라고 생각하는 백석 주공그린빌 1단지도 19년도에 전고점 대비 25% 상승한 것을 보면 가치가 있는 생활권이라 생각했습니다.
반면 위처럼 두정동 구축 중에서 그래도 가장 가치가있다고 생각하는 (두정역 초역세권이라) 한성 필하우스 3차의 경우에는 전고점 보다 13% 위로 상승하여,
힘겹게 상승을 했다고 생각해서, 상대적으로 투자가치가 적은 생활권이라 생각했습니다.
정리 및 질문
1. 저는 상승장에 직전 전고점을 얼마나 뚫는지로 그 생활권 및 단지가 가치가 있는지 없는지를 판단할 수 있다고 생각했는데, 이 방법이 적절한지 궁금합니다.
2. 위 방법 말고, 가치가 있는지 없는지를 객관적으로 증명할 수 있는 다른 활용할 수 있는 방법이 궁금하여 질문드립니다.
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댓글
로이님 안녕하세요 :) 오랜만이에요ㅎㅎ 생활권의 가치를 따지는 건 사실 수학적으로 딱딱 떨어질 수 있는 건 아닌 거 같다는 생각이 들어요^^ 별볼일 없는 땅에 신축이 들어서면서 가격이 오른 지방이 많기 때문인데요(지방 앞마당이 많으셔서 잘 아실 거 같아요^^) 생활권을 전고점 수준의 상승폭으로 보는 건 의미가 있을 수는 있지만 저는 현장을 임장하면서 완성형가족이 많고 상권이 쾌적한가 등의 발을 더 믿어볼 거 같아요. 그리고 말씀해주신 방법들로 단지들의 가치를 가늠할 때 써먹어 볼 거 같습니다^^ 더울텐데 몸 조심하구요 화이팅입니다 :)
안녕하세요 킵로이님 :) 지방의 경우 서울, 수도권과 다르게 입지 독점성이 많이 부족하다고 일반적으로 이야기할 수 있습니다. 그렇기에 땅의 가치보다 연식적인 부분을 중요하게 보는 것이 필요하구요. 이야기하신대로 지난 상승장에 직전 전고점 이상으로 상승하는 모습을 보여주긴 했지만, 이후 다가올 상승장에서는 그만큼 연식이 오래되기 때문에 이전과 비슷한 모습을 보여줄 수 있을지에 대해서는 보수적으로 보는 게 필요할 것 같습니다. 그렇기에 해당 지역에서 조금 더 오래된 단지들까지 살펴보시면서 해당 아파트의 가격 상승 여력이 시간이 지나면서 어떻게 변화하는지 살펴보시면 도움이 되실 거예요. 더불어 전세 가격의 상승이 어떻게 변화했는지 살펴보시는 것도 추가적으로 도움이 되실거라 생각합니다!
안녕하세요 로이님!!ㅎㅎㅎ 천안 임장하고 계시는군요~!! 윗 분들이 잘 말씀해주셔서 저가치 단지 판별법에 대해서만 간단히 말씀드릴게요! 특히 인구가 줄어드는 지방에서는 저가치와 저평가를 제대로 판단해야 합니다. 저가치 단지는 살고 싶어 하는 사람들이 없기에 가격 상승 힘이 적고, 물가 상승이 반영되어 있지 않은데요. 그래서 말씀하신 것처럼 과거 가격 흐름을 분석하여 보조지표로 활용해보는 방법이 있습니다. 저 같은 경우는 과거 전세 가격 흐름을 살펴보고 플랫한지, 꾸준히 우상향하는지 살펴봅니다. 플랫한 흐름이라면 저가치일 확률이 높겠죠? :) 그리고, 임장과 임보를 작성하면서 느낀 지역에 대한 생각을 토대로 나라면 이 집에 전세금을 계속 올려서라도 더 살고 싶을까? 라고 스스로 물어보고 답을 생각해보는 것 같아요ㅎㅎ 그럼 파이팅입니다!
