세금 규제의 끝은 이렇게 됩니다. [8.3 세제 개편 시리즈 #3]

지난 주에 제가 가장 많이 받은 질문들입니다.

“저도 종부세를 내야 할까요?”

“양도세를 완화해준다는데, 지금 팔아야 할까요?”

“저는 집이 없는데, 저하고는 상관 없는 이야기겠죠..?”

8월 3일 세제개편안 발표 이후 이미 집을 보유한 사람들은 물론이고, 내 집 마련을 고민하던 사람들까지 잠시 멈추게 되는 시점입니다.

사실 저도 예전에는 세금을 올리면 집값이 잡힐 거라고 생각했습니다.

2020년 7.10 대책때가 특히 그랬습니다. 종부세 세율이 2배로 오른다는 발표를 보면서 이정도면 버틸 사람이 없겠다고 생각했습니다. 하지만 결과는 제 예상과 달랐고, 그때 무엇을 놓쳤는지 돌아봤습니다.

그리고 이번 세제개편안에는 그때와 결정적으로 다른 점이 하나 있습니다. 이번 개편의 방향은 ‘거주’에 대한 공제 혜택이 대폭 늘어난 것입니다. 

그래서 전월세를 주고 있던 분들은 ‘어쩔 수 없이’ 입주를 고민할 수 밖에 없습니다. 문제는 그 입주로 인해 이미 전월세로 살던 임차인들도 ‘어쩔 수 없이’ 나가야만 하는 상황이 올 수 있다는 것입니다. 

집이 있는 사람도, 아직 집이 없는 사람도 모두 영향을 받을 수 밖에 없다는 뜻입니다.

그래서 오늘은 8.3 세제개편안 이후 어떻게 대응하면 좋을지 말씀드리고자 합니다. 집이 있어도, 없어도 모두 해당되는 이야기입니다. 복잡한 세제개편안 때문에 머리가 아프셨다면, 이 글을 통해 방향성을 꼭 잡아보시면 좋겠습니다.

8.3 세제개편안의의 핵심

이번 세제개편안의 핵심은 주택 수가 아닌 주택 가액을 기준으로 세제를 개편한 것입니다.

과세에 대한 기준 자체가 바뀌며 누군가는 안 내던 세금을 내야할 수도 있고, 내던 세금을 안 낼 수도 있는 상황이 되었습니다.

위 표는 축약된 내용만 정리해둔 것이니, 더 자세한 내용을 알기 위해서는 김철종 세무사님의 칼럼을 꼭 읽어보세요. 

► 거주하지 않으면 공제 0원 ! 2026년 세제개편안 핵심 요약

하지만, 이것보다 중요한 것은 이러한 정책이 발표된 이후의 변화입니다. 누군가는 높아진 세부담에 집을 내놓을 수도 있고, 누군가는 원치 않는 곳으로 이사를 해야하는 상황을 마주할 수도 있습니다.

세제개편안 발표 일주일이 채 지나지 않은 지금 시점에도, 시장에서는 다양한 반응이 일어나고 있습니다. 상대적으로 이번 정책의 영향을 덜 받는 지역의 매수문의가 증가하기도 하고, 영향을 많이 받는 지역의 매물이 늘어나기도 했습니다.

집을 사는 사람도, 파는 사람도, 전월세를 사는 사람도 모두 이번 개편안의 영향을 받고 있다는 이야기입니다.

따라서 이번 세제개편안을 통해 우리가 알아야 할 것은 명확합니다.

1. 나는 어떤 영향을 받을 것인가
2. 지금 시장에서 어떤 일들이 벌어지고 있는가 혹은 앞으로 어떤 일들이 벌어질 것인가
3. 그래서 앞으로 어떻게 대응할 것인가

오늘 제가 드릴 이야기의 핵심은 “앞으로 어떻게 대응할 것인가”입니다.

과거엔 어땠을까?

이런 일이 있을 때는 먼저 과거에는 어땠는지 살펴보는 것이 필요합니다.

과거에도 많은 정책이 있었지만, 눈여겨 볼 것은 딱 2개입니다.

• 2017년 8.2 대책
• 2020년 7.10 대책

지난 시장에서도 목적은 단 하나였습니다. 규제지역 신설, 대출 규제, 취득세/종부세/양도세 인상 등 다양한 규제를 통해 집값을 안정화시키겠다는 것이었죠.

하지만, 정부의 목적과는 다르게 대책 이후로 단기적인 하락은 있었지만, 얼마 가지 못해 상승장이 이어졌습니다. 2020년에만 서울 아파트 매매지수는 연간 0.86% 상승했습니다. 전세가는 55주 연속 상승하는 흐름이 이어졌고 연말로 갈수록 30대 매수 비중이 급증하며 상승 탄력이 붙었습니다.

규제로 집값을 잡는 것이 목적이었지만, 시장은 “규제=막차”라는 신호로 받아들인 것입니다.

잠실의 한 대단지 가격을 살펴보면 정책이 시장에 미친 영향을 비교적 직관적으로 살펴볼 수 있습니다.

2017년 8.2 대책 이후에는 등락을 반복하며 생각보다 차분한 모습을 보였지만, 2018년 4월 1일, 예고된 양도세 중과가 시행되는 순간 일시적으로 거래절벽이 오며 가격이 조정되는 모습을 보였습니다.

하지만, 불과 3개월 뒤인 7~8월부터 강남 등 상급지가 다시 상승하기 시작했고, 정부는 결국 이후에도 더 강력한 대책을 내놔야만 했습니다.

정리하면, 2017.8.2 → 2018.4.1 → 2020.7.10으로 이어지는 흐름 자체가 "규제 발표 → 일시 소강 → 재상승 → 더 센 규제"라는 패턴을 보였습니다.

당시 제가 보유하고 있던 수도권의 한 단지도 7.10 대책 이후 잠시 주춤하는 모습을 보였지만, 1년 만에 3억 가까이 올랐습니다.

규제=막차라는 심리로 매수세 증가, 임대차법으로 전월세 물량이 사라지며 이어진 임대료 상승, 두 가지 현상이 동시에 발생하며 ‘패닉 바잉’이라는 단어가 등장하던 때입니다.

서울/수도권의 규제지역이 늘어나자 매수세는 지방까지도 퍼졌습니다.

부산의 한 구축단지 역시 7.10 대책 이후 발생한 풍선효과로 인해 1년 만에 3억이 넘게 상승하기도 했습니다. 규제로 인해 수요가 사라진 것이 아니라, 수요가 규제를 피해 이동했던 것입니다.

이러한 모습은 최근에도 크게 다르지 않았습니다. 정부는 6.27, 10.15, 7.1 대책 등 강력한 부동산 대책을 연이어 내놓고 있지만 시장은 쉽게 진정되지 않고 있습니다.

그래서 우리가 앞으로 해야할 일

앞으로 우리가 해야할 일은 명확합니다.

일단 이번 세제개편안이 ‘나와 상관없는 일’이라 생각하지 않고, 나에게도 충분히 영향을 줄 수 있다는 것을 알아야 합니다.

“나는 어차피 집 살 생각도 없고 집도 없으니까 나랑은 상관없는 일이지 뭐.”

“대략 계산해보니 나는 종부세 안 내겠다!”

라고 생각할 수도 있겠지만, 영향을 받는 사람들이 움직이며 그 영향이 나에게까지 미칠 수 있음을 알아야만 합니다.

쉽게 말하면, 지금 집 살 생각이 없이 전월세로 거주하고 있다고 해도 이번 규제로 영향을 받는 사람들이 실거주로 전입하며 피치 못하게 이사를 준비해야 할 수도 있습니다. 혹은 당장 종부세를 내지 않더라도 가격은 언제나 변하기에 내년에는 갑자기 종부세 대상이 될 수도 있습니다.

너무 걱정하실 필요는 없습니다. 내가 어디에 속하는지 살펴보고, 앞으로 관심을 갖고 지켜본다면 충분히 대응할 수 있습니다.

집이 있는 경우

① 이번 세제개편안이 나에게 ‘지금’ 영향을 주는 부분과 ‘나중에’ 영향을 주는 부분을 나눠서 적어두세요.

이번 개편안은 시행 시점이 항목마다 다릅니다. 양도세 중과는 2027~2028년 한시적으로 완화 후 2029년부터 다시 강화됩니다. 장기거주소득공제는 2028년과 2029년에 각각 한 번씩 바뀝니다. 즉 “내가 언제 파느냐”에 따라 완전히 다른 세금을 냅니다. 종이 한 장에 왼쪽은 지금 바뀌는 것, 오른쪽은 2~3년 뒤 바뀌는 것으로 나눠 적어보시면 훨씬 명확해집니다.

② 지금 내 집에 내가 살고 있는지부터 확인하세요.

이번 개편의 기준은 ‘거주’입니다. 전세나 월세를 주고 계시다면, 그 계약 만기가 언제인지 지금 확인해두셔야 합니다. 나중에 입주를 고민하게 되더라도 만기일을 모르면 선택지 자체가 없습니다. 저도 이번에 제 물건 계약서를 다시 꺼내 만기일부터 확인했습니다.

③ 내 집값이 ‘얼마가 되면’ 종부세 대상이 되는지 역산해보세요.

막연히 “나는 아니겠지”로 넘기지 마시고 네 칸만 채워보시면 됩니다.

1. 부동산공시가격알리미에서 내 물건의 올해 공시가격 확인
2. 개편안 기준 공제액과의 차이가 얼마인지 계산
3. 공시가격이 몇% 오르면 그 선을 넘는지 역산
4. 넘었을 때 세액이 대략 얼마인지 적어두기

종부세 과세기준일은 매년 6월 1일이고, 공동주택 공시가격은 매년 3월에 열람이 시작됩니다. 즉 내년 3월이면 답이 나옵니다. 지금 이 네 칸을 채워두시면 그때 놀라지 않으셔도 됩니다. 감당 가능한 금액인지는 그때가 아니라 지금 판단하셔야 합니다.

집이 없는 경우

① 내 계약 만료일에서 6개월 전이 며칠인지, 지금 달력에 표시해두세요.

임대인이 갱신을 거절하려면 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 통지해야 합니다. 이번 개편안이 ‘거주’에 혜택을 몰아준 이상, 이 사유로 연락을 받는 분들이 늘어날 수 있습니다. 임대인의 연락을 기다리기보다는 계약 만료 6개월 전부터 미리 준비해야 합니다.

② 계약갱신청구권을 이미 사용했는지 확인해보세요.

아직 사용하지 않았다면 한 번은 더 버틸 여지가 있고, 이미 사용했다면 이번 만기가 사실상 마지막입니다. 이 둘은 대응 방법이 완전히 다릅니다. 꼭 계약서를 열어 특약 문구까지 꼼꼼하게 확인해보세요.

③ 지금 내 보증금으로 갈 수 있는 단지 3곳을 미리 알아두세요.

최악의 경우 내 자금에 맞춰 이동할 수 있는 지역과 단지를 미리 알아두는 것이 좋습니다. 막상 통지를 받고 나서 찾기 시작하면 시간에 쫓겨 조건이 나쁜 곳을 고르게 될 수 있습니다. 지금은 급하지 않으니 오히려 냉정하게 판단할 수 있는 시기입니다.

④ 내 집 마련과 전월세 거주의 편익과 비용을 따져보세요.

이런 흐름이 단기간에 끝나지 않을 수 있다는 전제로, 지금 시점에는 두 선택지를 숫자로 비교해 볼 필요가 있습니다. 2년마다 이사 비용과 중개보수, 그리고 그때마다 오를 수 있는 보증금까지 넣어서 계산해보시면, 생각보다 차이가 크게 느껴질 수 있습니다.

끝으로, 중요한 것은 세금이 늘어난다는 이유로 분위기나 감정에 휩쓸려 섣불리 결정하는 것은 위험하다는 사실입니다.

과거 수많은 규제는 누구에게는 위기가, 누구에게는 기회가 되기도 했습니다. 오늘 이 글은 ‘과거에는 규제→일시 조정→상승으로 이어졌으니, 앞으로도 그럴 것이다’라는 단순한 이야기가 아닙니다.

이번 세제개편안은 과거 규제와 다르게 다주택자 뿐만 아니라 1주택자도, 무주택자도 영향을 받을 수 있습니다. 그리고 과거를 통해 명확히 알 수 있던 사실은 규제 이후 시장이 잠시 멈칫하는 순간이 늘 있었다는 것입니다.

이 순간을 기회로 활용하기 위해서는 규제를 공포 자체로 느끼기 보다는 시장을 지켜보며 포지셔닝에 대해 고민해볼 수 있어야 합니다. 지금 이 순간이 모두에게 공포가 아닌 기회가 되시길, 진심으로 응원드리겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.