[열기 87기 밍구링] 늦은 3주차 강의 후기

오늘의 키워드;

결론, Persistence(GRIT), 내 시선에서의 판단 지양, 앞마당 늘리기(임장 습관화), 또 결론

[수익률 높은 투자 vs. 수익률 낮은 투자]

• 수요가 있으면 가격은 오른다 (서울). 단, 사는 물건과 시점에 따라 수익이 달라질 것.
• 저환수원리. 특히 저평가와 수익률.
• 입지가 좋은 구축 vs. 입지가 덜 좋은 신축의 가격이 만나는 구간을 노리면 기회가 된다.
  • APT = 땅 가격 + 건물 가격 을 두고 생각했을 때 가격이 같다면 연식보다 입지가 우선임을 알 수 있다.
  • 신축은 전세금을 올려받기는 쉽다.
• 신분당이 화서(신규)까지 연장이 되도, 수지(기존)가 더 유리하다. 단, 상승장때는 기존 노선의 유리함이 없어지는데 입지판단 시 헷갈리면 안되는 부분.

[수익률 높이는 입지분석 방법]

• 순서: 아파트 선정, 위치 및 입지 평가, 수익률 분석, 현장 사진(시각화로 그려져야 함), 투자 결론
• 아파트 선정
  • 내 시선(내 투자금으로 가능한. 구매력+실력)에서, 타인의 시선(랜드마크 아파트, 무경험자 추천)에서, 투자자 시선(그냥 관심있는/살고있는 집 등, 투자금 없을 경우) 다양한 뷰로 접근하는 것 모두 의미가 있음
• 위치: 단지 내/외
• 입지평가: 직장, 교통, 학군, 환경, 공급
  • 구분해서 정량화(?)하기 힘들다고 생각했던 부분들인데, 사례들을 보다보면 이 기준에 따라 가치 판단이 가능하다는 것이 넘모 신기할 따름.. 정말 신기했다.
  • 수요판단
    • 직장: 양으로는 종사자 수, 질로는 대기업 수(양질의 일자리), 평균 급여, 지속 가능성이 있는 사업인지.
    • 학군: 대치/목동/은행사거리(중계)
    • 환경: 백화점/대형마트 등은 해당 지역의 구매력과 연관 → 임장 시 백화점 1층 가보기
  • 공급 (리스크 방어)
    • 기회(싸게) vs. 리스크(전세금 하락) 둘 다 될 수 있다.
    • 본계약/재계약 시의 공급 모두를 봐야함. 공급이 쏟아지면 매도 고려해야 함.
    • 구 단위 공급을 주로 보지만, 더 넓은 범위 공급도 봐야함 (시단위 이동 많은 지역. 우리동네도 그런 것 같다. 재개발/재건축/리모델링 등으로 수요가 밀려서 우리동네/주변동네로 간다고 들었음)
• 수익률 분석
  • 고려사항 1. 전고점 (대비 얼마나 떨어졌는가)
  • 고려사항 2. 비교평가 (비슷한 조건의 APT와 비교)
  • 단지 단위로 가치/가격 판단 필요
  • (생각) 수익률 계산을 위한 데이터/계산은 자동화해서 가져올 수 있을듯
  • 수익률 높이는 법 = 가치/가격(좋은 것을 싸게 구입) + 시간(장기 보유)
• 현장 사진 = 이미지화의 중요성
  • 머리에 그려지는 동네가 얼마나 있는가 = 투자자로서의 자신감/경쟁력
• 투자 결론
  • 절대적 저평가: 전고점 대비 20%p 하락인 물건
  • 상대적 저평가: 같은 가격인 두 물건 비교 시 가치가 더 좋은 물건
  • 저환수원리
    • 저평가 판단: 아파트 1개만으로는 불가 → 일단 비교할 앞마당 만들어야 함(최소 3개)
      • 평촌/산본/수지 1차 목표 + 영통/광명/분당 2차 목표
    • 원금보존: 서울은 전세가율 60% 이상. 전세가율 높을수록 원금보존 잘 됨.

[수익률 높았던 투자 사례]

• 신도시 생기면 시범단지를 두는데, 보통 입지가 가장 좋은 곳을 준다.
• 가용한 투자금도 중요하지만, 가치있는 것을 싸게사는 게 더 중요함.
• 수익을 높이려면 좋은 아파트를 싼 가격에 매수(여유가 있으면), 수익률을 높이려면 좋은 아파트를 적은 투자금으로 매수(여유가 없으면)

[첫 임장지역 선정 방법]

• 내 해석/가치/편견/판단이 아니라 물건 본연의 가치를 객관적으로 봐야함 => 선입견 버리기
• 비교평가 할 수 있는 지역이 많아질수록 좋은 투자를 할 가능성도 올라감 => 임장 습관 만들기
• 강남/서초/송파 임장도 가보기. 제일 좋은 걸 봐야, 남들의 시선을 가질 수 있음

[임장 시 해야할 일]

• 임장 전) 사전조사(객관적 정보들, 데스크에서 얻을 수 있는 정보)
• 임장) 분위기(환경) 임장 vs. 단지 임장 vs. 매물 임장(가능할 경우) => 각 단계 완료 시 필히 체크해둘 것(결론)
• 결론) 정리 => 투자