비교평가에 대한 확실한 정의

3주차 강의에서는 비교평가에 대한 전략에 대해 배워가는 시간이였습니다 

일단 비교평가를 하는 이유는 더 좋은 투자 단지를 찾기 위함은 맞지만 1등만을 뽑으려고하는 생각을 내려놓고 우선순위를 정하여 좋은 단지에 투자하여야 한다고 강조해주셔서 와닿았던것 같습니다

PART1 비교평가를 해야하는 이유입니다

1) 비교평가를 하면 확신을 가지고 투자를 할수 있습니다 =예시로 서울시 성동구의 단지로 각 입지 비교를 바탕으로 더 좋은 단지를 뽑을수있고 같은구가 아닌 다른 구의 단지들로도 가치판단을 할수 있습니다.

2) 같은돈으로 더 벌수 있습니다= 비교했던 단지중에 최선의 단지를 뽑게 되었을때 21년 전고점을 비교하면 가치가 높은 단지가 고점이 더 높은걸 볼수있습니다 

3) 전세와 매도 운영에 도움이 됩니다=2년마다 돌아오는 만기대응시에 더 선호되는 단지와 전세비교후에 내놓기가 가능하고 단지별 선호순위에 따라서 매도시에도 가격 비교를 통하여 적정매도가를 설정할수 있습니다

비교평가시에는 두요소로 비교를 할수 있습니다 가치와 가격인데 가격은 확실한 값이 나와있어 명확하지만 가치는 추상적이기 때문에 단지의 가치를 보기 위해 입지가치( 교통,위치+@ 직장 ,학군 ,환경)와 건물가치( 연식 세대수)를 확인 해야할줄 알아야합니다.

PART2 비교평가의 단계별 전략입니다

가치를 단계별로 확인해야합니다  1단계=지역내 2단계= 지역간 3단계= 물건별

1단계 지역내 비교평가= (핵심가치를 찾기 ★ 가격에 영향을 주는 요소) 

즉 지역내에서의 선호되는 입지가치를 찾고 단지별로 매매가를 비교하면서 어느 요소에 충족될수록 매매가가 더 높은지 즉 선호요소가 더 높은지 알수 있습니다 

지역별로 핵심가치가 다 다르기때문에 ex) 오션뷰가 중요한 부산 해운대 오션뷰가 중요하지 않은 부산 남구 지역별로의 핵심가치를 파악할수 있어야합니다

지역의 핵심 가치를 알기 위해서 1. 발품 (느낌과 생활권 보기) 2.손품 ( 동별 생활권 나누기, 위치, 접근성(업무지구) ,직장, 학군, 환경)을 직접 분석해서 찾기 3.가격분석( 최고가 아파트 조회 =아실 31~35평 아파트로 생활권별 가격을 확인)

잔쟈니 강사님이 관악구를 예시로 ( 교통과 균질성이 좋아야하는 구) 가격이 비슷한 단지를 비교하면서 핵심가치를 하나씩 비교하면서 핵심가치에 더 근접한 단지를 비교하는것을 보며 단지비교에 대한 기본적인 틀을 이해할수 있었습니다 

★ 이때 중요한것은 꼭 매매가가 싼게 좋은게 아니라는것 가치가 좋은건 가격이 비싼게 당연하니 핵심가치를 충족하고 있는지 확인한후에 현재 가격이 고점대비 낮은지 확인하고 가치가 좋은걸 가져가는게 중요하다는걸 알았습니다

정리하자면 처음으로 지역내 핵심가치는 발품,손품,가격( 전고점 내림차순)으로 확인하고 그후에 비슷한 가격의 단지끼리 묶어서 비교합니다( 핵심가치를 충족하는가) 그 뒤에 시장의 저평가 여부를 판단하면 되는것을 알았습니다

2단계 지역간 비교평가=(공통점을 찾아 묶기)

아파트 가격을 구성하는 요소= 가격이 비슷하다면 가치가 좋은것( 가격고정) 가치가 비슷하다면 가격이 싼것( 가치고정) 가격이 애매한것은 비슷한 매매가와 묶기

즉 다른 지역간의 가격을 고정하고 각 지역의 핵심 가치를 구분한뒤에 단지별로 비교를 하여 가치가 좋은 단지를 찾을수 있습니다 7억~8억대까지의 아파트 비교평가해주시는 예시를 보고 단지별 가치를 파악하는 방법을 판단할수 있었습니다'

단지 비교를 통해서 1등을 뽑는건 거의 불가능하기 때문에 할상 맞고 틀린것은 없다라는 생각을가지고 현재 나의 상황 즉 현금의 흐름, 투자의 방향성, 포트폴리오 등을 바탕으로 판단해야함을 알게 되었습니다

3단계 물건별 비교평가( 더싸고 조건이 좋은집)

용인 수지구의 한단지를 예시로 들어주시면서 각 동별 선호도 차이를 알고 동,층,향 수리상태, 점유자조건 에 따라서 매매가를 비교하여 적정한지 파악하고 실제 투자후에 나갈수 있는 전세가 또한 파악할수 있어야 합니다 ( 경쟁매물,상태)

첫번째로 동.층,향은 매매와 전세에 영향을 주는 요소가 있는지 판단 (철로,언덕,옹벽 등) 해당 단지에 대한 정보는 부동산 사장님께 물어보는것과 아실로 확인할수 있습니다

두번째로 수리상태는 올수리도 실거주와 임대용으로 나누어져 있는것과 애매한수리나 기본집일 경우에 드는 수리비와 옵션이 들어갔을때에 전세값을 어느정도 올릴수 있는지 알수 있었습니다

세번째로 점유자 조건은 전세와 월세로 세입자를 구했을때의 기억해야할 장단점과 집주인이 세입자로 들어오는경우의 대한 장단점을 알게 되었습니다 

PART2 비교평가의 단계별 전략( 지방편)

지방은 수도권과 다르게 고려해야할 핵심가치의 우선 순위가 다릅니다

1.지방에서는 인구가 즉 수요 2, 땅의 힘이 약해(입지독점성 떨어짐) 3 전세가의 움직이 정말 중요함(수도권 서울과 다르게 전세와 매매가 같은 흐름을 보이기 때문)

입지가치가  1, 도시의 규모 2, 환경 3. 학군 여기에 +@로 직장이나 교통이 들어가게 됩니다 공급또한 전세가의 큰영향을 주기 때문에 알아야합니다

지방은 연식이 중요하게 여겨지기 때문에 호갱노노 분위지도로 연식을 보고 각 지역의 선호도를 파악할수도 있겠구나라고 생각했습니다

수도권과 비슷하게 지역의 핵심가치를 파악하고 비교를 해야해야하는데 지방은 매도시기가 서울 수도권 보다 빠르게 가야하기 때문에 선호도를 잘봐야할 필요가 있습니다 (연식이 주는 쾌적함도 매우 중요)