[꿈을 소망한 비전보드 서울 1호기 성공] 한 달 사이 0호기 매도/ 1호기 투자 / 실거주 집 구하기를 할 수 있었던 이유

🙈안녕하세요🙈

초심을 잃지 않고 항상 처음과 같은 마음으로

투자하고 싶은 "초로" 입니다

0호기 매도 이후 운이 좋게도 3주만에 서울 4급지 신축?에 투자할 수 있었습니다

처음에는 운이 좋아서 투자할 수 있었다고 생각했었는데

투자 복기를 하면서 정말 운이 좋았을 까?? 라는 생각을 곱씹어 보며

운이 아니였음을 내 자신에게 무한 칭찬을 하기 시작했습니다 ㅎㅎ 😂

✔︎ 0호기 매도 후 3주만에 4급지 신축? 에 투자할 수 있었던 이유

6월 초 0호기를 매도 후 마음이 이상해지기 시작했습니다. 

갑자기 계약금 + 중도금이라는 큰 돈이 들어왔는데 다음 스텝을 어떻게 밟지??? 라는

방향성을 잡지 못하고 흔들리는 제 자신을 발견하게 되었습니다

1년 5개월을 강의+조모임+임장+임보 등 쉴세없이 달려오면서 

어떻게 진행할 지 생각을 했지만,

구체적으로 매도 이후의 프로세서를 생각만 하고 글로 작성해 놓은 것이 없었던 것입니다

그러다 보니, 기존 1등 뽑기만 했던 후보 단지들이 제대로 뽑은 건지 의구심이 들기 시작했습니다

📌  “투자 코칭”을 통한 투자의 방향성과 목표의식이 몰입

며칠을 의미없는 시간으로 보내기 시작했을 때,

올해 3월 권유디 튜터님께 투자코칭을 받은 내용을 다시 한번 뒤적거리기 시작했습니다

아!!! 분명 투코를 통해 내 상황에 맞게 “년식, 가격, 투자금 범위, 중요한 앞마당”의 범위를

가이드 받았었고 “선택적 집중” 을 통해 4월 5월을 몰입하고 있었다는 것을

내가 잊고 있었구나"

투코를 통해 투자 범위가 명확했던 것을 잊고 있었던 거죠!!!!

그래서 계속해서 후보 단지를 뽑았던 리스트, 시세트래킹 목록을 급하게 확인하기 시작했습니다

📌 아쉬움과 안정적인 투자 고민의 공존

지속적인 시세트래킹과 전수조사로 투자 후보단지 뽑기는 생각보다 어렵지 않았습니다

하지만, 어?? 조금만 무리하면 3급지 신축, 4급지 대장급 단지, 초신축 단지에

투자할 수 있겠는데?? 라는 생각을 하게 됩니다;;; 🥲

분명 강의에서 지금 같은 시장에서는 대출을 조금 쓰더라도 좋은 걸 투자하라고 했는데??

그 말이 머리속에 가득 차게 되고, 후보지 앞마당을 만들면서도

무리한 투자 후보 단지만 생각나게 됩니다. 이게 바로 특정 단지 사랑에 빠진건가???

그래고 어느새 안정적인 투자 후보 단지를 등한시 하기 시작하고

매일 몇번이고 투자금에서 벗어난 단지들만 트래킹을 하기 시작했습니다

그런데, 갑자기 1-3급, 4급지 선호단지가 미친 듯이 날아가는

순간 불장 아닌 불장?? 시장으로 급변하기 시작했습니다

그러면서 대출을 써서 투자할 수 있던 단지들이 훨훨 떠나가기 시작하면서

투자 의지가 꺾이기 시작했습니다

그래도 매일 아침 놓지 않았던 시세트래킹을 하면서

어?? 여기는 아직도 그 가격 그대로야??? 머지???

평소 투자금 범위에 들어오면서 1등 생활권에 속한 신축? 단지였는데

1등 생활권 이지만 높은 언덕과 다소 역과의 거리가 멀어

사람들이 “덜 좋아하는 ” 단지 였습니다

4급지 중 후보단지 중에도 활발하게 사람들이 찾아왔지만

1-3급지 처럼 계좌 걷어들이고 바로 계약하는 분위기는 아니였던 겁니다

그래서 아쉬움을 털어내고 투자금 범위에 들어오는

단지 매임을 적극적으로 하기 시작했습니다 

📌 내 상황에 맞는 최적의 투자 단지를 찾다

매임을 진행 하던 중 1년 넘게 독박 육아를 해준 아내에게 너무 고마웠고

투자 단지를 선정하는데 혼자의 결정이 아닌 아내가 선택할 수 있는 결정권은 당연한 것이여서

마침 주말에 쉬는터라 매임을 가자고 했더니

아내도 보고 싶었다고 하여 두돌 지난 딸래미와 함께 매임을 하게 되었습니다

첫 집을 보게 되는데 갑자기 딸래미가 낮선 환경이였는데 울기 시작해 아내가 달래며 매임 중

“어머 어머” 아내의 다급한 목소리를 듣게 되어 돌아보니

딸래미가 긴장을 해서 소변을 봤는데 기저귀가 불량이였던건지

거실 바닥에 소변이 떨어져 순간 전부 당황스러운 상황이였습니다

그런데 다행이 집주인분이 애들이 다 그렇죠 하면서 소변을 치워줘서

끝까지 매임을 마칠 수 있었습니다

애매하게 저녁시간에만 매물을 볼 수 있는 집이 있었는데

부사님이 꼭 이 집은 보고 갔으면 좋겠다고 하셨습니다

"월세로 거주하는 가족 단위 집인데, 집주인이 집을 매도한다고 하니 처음에는 이사를 가겠다고 하다가

갑자기 전세로 거주하고 싶다는 의사를 밝혔다, 집주인이 전세를 맞출테니 투자로 들어오시면 된다" 고 하여

어?? 생각보다 좋은 가격, 조건인데? 라는 생각에

아내와 주변 분위기를 보고 설명하다 보니 금방 시작이 지나갔습니다

마지막 매물을 보는데 뒤에 다음 투자자가 집을 보려고 대기하고 있던 상황이였습니다

생각보다 집도 괜찮았고 세입자도 나쁘지 않은 상황이였습니다

모든 매물을 보고 귀가 후 부사님께 문자를 보내

“사장님 마지막 매물 네고 되나요???”

“미안한데, 그 매물 바로 계약됐어, 일산사는 투자자분이 천만원 깎아주면 바로 계약 한다고 했는데,

매도인은 500만원만 깍아준다며 줄다리기 하던 중에 다른 투자자가 300만원 깍아서 가져갔어요"

팔렸다고 하니 먼가 마음이 아쉬웠습니다

컨디션도 좋고 전세 세팅도 무난하고 세입자 분들이 장기 거주를 염두에 두고 있던 터라

더더욱 아쉬움이 남았습니다

그런데, 딸래미가 소변을 봤던 그 집이 생각보다 나쁘지 않은 컨디션과 가격대여서

혹시나 하는 마음에

"사장님 그 집 네고 가능할까요???

"얼마까지 생각하는데요???"

“0천만원이요”

“아;;;; 한번 물어는 볼께요”

생각보다 부사님이 적극적이지 않았어요, 그 단지에 거주하는 부사님이고

집주인과는 끈끈한 관계가 있어 보였거든요

한참 뒤에 띵 ~ 문자가 와서

“집주인분이 그정도는 안되고 그 반절은 가능하다고 하시네요^^”

어?? 전혀 깍이지 않을 거라고 생각했는데 가격이 깍여서 

다른 조건을 말해보기 시작했습니다

“근데 사장님, 저 0호기 매도하고 아직 잔금이 들어오려면 2달은 기다려야 해요”

“아 그래요?? 잠깐 기다려 보세요” “집주인이 그거 맞춰준데요”

“정말로? 그런데 계약금은 있는데 중도금이 0천만원 밖에 없네요 ^^” 

순간 부사님이 놀람과 동시 웃으며 그래요;;;;;

저도 좀 민망한 상황이긴 했습니다

“아무래도 힘들겠죠???” “음;;;; 잠시 기다려 보세요”

“매도인 분께서 다 수용해주신데요”

"엇?? 사장님 그런데 조건부전세자금대출도 그렇고 주변 공급이 있어 세입자 세팅이 가능할까요???

“음;;;;; 저도 그 시기에는 전세 빼기 자신 없어요;;; 잠시만 기다려 보세요”

부사님이 너무 솔직하게 대답해줘서 당황스럽기도 하고 계약이 쉽지 않겠구나 생각하고

단념하고 있을 때, 다시 문자가;;;;

 "이렇게 하시죠, 일단 주전으로 세팅하고 명의 이전하고 다시 전세 세팅하시죠,

집주인분도 전부 수용하고 계약하시겠답니다"

순간 부사님의 배팅에 당황스러워서 생각해보고 연락드리겠다고 했습니다

분명 저의 상황에 맞는 너무 좋은 조건 이였습니다

조합원 물건이여서 풀확장, 풀시에, 서비스 발코니 등등 완벽한 물건에

네고, 그리고 주전 세팅까지 그냥 계약만 하면 되는 조건이였습니다

그런데 순간 "이게 나에게 최선의 물건일까? 라는 생각이 들기 시작했습니다

매코를 하기에는 시간과 광클 자신이 없었습니다 ㅠㅠ

✔︎ 매코 없이 “확신” 을 가질 수 있었던 이유

이때부터, 알고 있던 조원분들에게 물어보기 시작합니다 ㅎㅎ

투자공부를 오래 하신 조원분들은, oo구에 언덕 등등 말만 해줬는데요

어떤 단지를 알고 계신 분들이 있어

그 지역, 그 단지가 저평가 되어있다는 말을 듣게 되면서 

점점 내가 지금까지 이 단지를 잘 보고 있었구나 생각했었습니다

그런데, 투자 확신은 들지 않았습니다 ㅠㅠ

1년 이상을 투자 공부를 하며 그 단지의 가치를 바라보는 안목을 

조금이나마 알 수 있었는데도 말이죠

그래서, 지금까지 공부했던 내용을 전부 뒤지기 시작합니다

혹시 이 단지에 언급되는 내용이 없을 까????

한참을 기록해두었던 보물들을 확인하던 중

작년 처음이자 마지막 이였던 “열반스쿨 실전반” 에서 작성했던 보물같은 내용이 튀어나옵니다

“김인턴 튜터님”

• 여러분 송파에 00단지 생활권은 떨어지지만 00억 이면 엄청 싼거에요, 이런게 저평가에요
• 4급지 00구 1등 생활권인데 이 가격??? 00억/00억 이면 너무 매력적인 가격이에요

• 투자해도 괜찮아요, 하지만 매코 받는 것을 추천드려요

   

튜터님 감사합니다 ㅠㅠ 그 지역은 전혀 관심이 없어서 그냥 막연하게 작성해 두었는데

이게 저에게 엄청난 확신을 가지게 했습니다

엄청난 인싸이트를 주셨는데 다 언급할 순 없겠네요 ^^

그런데 그 당시 송파 단지와 4급지 그 단지가 같은 투자금이였다는게

믿기지가 않네요 ;;;;;;

그리고 투코에서 “권유디 튜터님” 이 언급해 준 범위의 단지인지는 모르겠으나

범위를 정해주셨던 부분과 제가 찾았던 매물과 완전히 일치하기 시작했습니다

분명 찾은 후보단지들 중에 아직 전고점 대비 많이 회복하지 못하였고

제일 투자금도 안정적인 것을 생각하고 투자를 하게 됩니다

아내는 저에게 매일 임장을 다녀오면 서울 투자 단지는 구축만 있어???

왜이리 다 오래된 단지 뿐이야 ?? ㅜㅜ

다른 사람들이 거주할 꺼지만 내가 거주할 거라고 생각하면 쉽지 않을 꺼 같아 ㅠㅠ

그런데, 매번 구축만 듣다가 신축?을 보고

 “우리가 여길 투자할 수 있다고”

너무 좋은데?? 주변 환경도 좋고 이정도면 서울에서도 괜찮은 거 아니야??

투자자가 아닌 제3자의 눈인 아내의 말을 듣고 

아 이 주변에 아이가 있는 사람이라면 전세가 나 갈 수 있겠다 라는 생각도 들면서

아내의 오더를 받고 ㅋㅋㅋ

계좌를 쏘면서 드디에 1년 5개월만에 1호기 투자를 진행할 수 있었습니다 ^^

✔︎ 자산재배치 이후 월세 집까지 속전속결

아내와 1호기 투자의 기쁨 누린 후 이젠 내가 살집을 찾아야 한다는 것에 고민이 빠지기 시작합니다

자 ~~~ 이제 월세집을 구해 볼까!! 엥???

여기 왜이리 월세가 많이 올랐지????

투코를 받으면서 월세집을 구할 지역까지 선정받은 터라 그 지역 단지를 확인했는데

3개월 전보다 월세 가격이 올라가 있었습니다

주변 환경은 좋지만 단지 년식이 있어 한참 딸래미가 뛰어놀아 지상에 차량이 없는 것을

생각하다 보니 그 단지의 월세 가격이 매력적이지 않았습니다

또 하나의 문제가 발생

현 아이가 시립어린이집에 다니고 있는데 이사를 가게되면 

대기표가 너무 길어 시립어린이집을 바로 갈 수 없는 상황으로

가정 어린이집으로 옮길 수 밖에 없는 상황이였습니다

그런데 가정 어린이집은 추가 비용이 기본 20만원 이상이 들어가는 상황;;;;;

이 정도면 그냥 월세가 비싸더라도 지금 단지 월세로 거주하는 게 낮지 않을까??? 라는

생각을 하기 시작했습니다

어떤게 투자를 위해 편익과 비용일까?? 고민하던 찰라

너무 매력적인 월세 가격 단지가 눈에 들어왔습니다

같은 지역 내이면서 어린이집 순번을 걸어놔도 지금 다니는 어린이집에서 충분히 픽업 가능한 거리

바로 전화를 걸어 "사장님 거기 언제 입주 가능해요?? 전 2달뒤에 가능하거든요"

“미안해요 거긴 좀 더 나중에 만기에요”

너무 아쉬웠습니다. 괜찮은 가격선이였거든요

그리고 다음날 그 단지에 또 하나의 월세가 나온 걸 확인!!!!

엥?? 그런데 1층이네 ㅡㅡ;;

0호기 거주도 4층이다보니 저층의 단점을 알고 있었고 고층을 생각하고 있던 터라

별로 관심이 없었습니다

그래도 혹시나 하는 마음에 애매한 저녁 시간 대라 부동산 마감일 것이라고 생각하여

문자로 남겼는데, 바로 부사님이 전화가 왔습니다

대박!!!! 실수로 저번에 전화 드렸던 부사님인지 알고 다른 부동산에 연락을 했지 모에요 ;;; ㅋ

죄송스럽기도 하고 해서

매물 예약을 잡고 아내와 함께 그 집 이외 다른 집들도 매물을 보기 시작했습니다

그런데 별로 기대하지 않았던 “1층” 매물

생각보다 컨디션도 좋고 매번 59타입만 보고 있었는데, 

74타입이고 1층이라서 그런지 월세 가격도 기준선에서 20만원이나 저렴한 가격선이였고

한참 아이가 에너자이저 뛰기를 시전하고 있기도 하고 어린이집도 지근거리에 있어 좋은 상황이였습니다

엇?? 그런데 근저당이 조금 높은데??? 

예전 같으면 너무 놀라서 이거는 안해야겠다 라고 생각했을 텐데

강의를 통해 알게된 안전한 집의 대출 선을 배우게 되면서

오히려 저에게 협상카드가 되었습니다

“사장님 여기 대출이 생각보다 높네요??? 

높은 가격선에 매수하면서 그 당시 가격으로 대출을 일으키신거 같은데

지금 시세로 비교하면 대출선이 조금 위험한거 같아요

네고가 가능하면 바로 가계약금 바로 쏠게요

저는 그분들이 원하는 달에 아무때나 입주 가능하잖아요”

"대출이 조금 높기는 한데 경매에 넘어가도 그 정도 보증금은 받을 수 있을 꺼에요 

이 동내 보시면 알지만 지금 이 가격도 충분 싼거에요, 어떻게 말해야할지;;

일단 말은 해볼게요;;"

그런데 부사님이 마지막에 지금 다른 팀이 보러 간데요 보증금을 낮추고 월세를 조금 높게

내는 걸로 생각하고 있데요 라고 말하며 

마치 빨리 계약하지 않으면 너 물건 날아간다 라는 말로 들렸습니다

일단 차분히 기다렸더니, 

조금 아쉬웠지만 월세를 몇 만원 네고를 할 수 있었습니다

그래도 이 지역에서 손꼽을 만큼 싸게 월세를 세팅할 수 있어

바로 가계약을 쏘고 계약서 작성을 앞두고 있습니다

✔︎ 남들과 반대의 행동을 한 결과

0호기 매도를 생각하고 있었을 때, 생각보다 거래가 활발하게 진행되었고

가격도 조금씩 올라가며 실거래가 찍히기 시작했습니다

순간, “이거 지금 매도를 해야하는 것이 맞나??? 더 오를 꺼 같은데” 라는 생각을 했는데요

하지만, 처음 0호기 매수를 하고 하락장을 지켜봤을 때 결코 매도가 쉽지 않다는 것을 겪었기에

주변에서 좋은 시기인데 왜 매도 하냐는 말을 웃으며 넘기며, 매도를 했지만

결과적으로, 좋은 시장흐름으로 저층이지만 기준층 가격 이상으로 매도할 수 있었습니다

1호기 매수 시장 분위기는 불장 아닌 불장?? 이였습니다

지켜보던 단지는 마구마구 솟구치고 있는 상황이였지만,

계속 시세트래킹을 해온 결과 투자 단지는 아직도 저평가 구간이라는 사실

사람들이 다른 곳에 시선이 멈춰있을 때,

아직 움직이지 않은 저평가 단지를 투자하는 것이 맞다고 판단

결과적으로, 좋은 가격 좋은 조건으로 매수할 수 있었습니다

월세집을 구하면서,

근저당권이 많아 사람들이 거래를 꺼려하고 있을 때

월부에서 배운 근저당의 안전 범위라는 것을 알고

다른 사람들이 느끼는 약점을 장점으로 바꿔 협상카드로 사용할 수 있었습니다 

🟰 월세보증금 < (매매가 - 채권채고액) x 70%

• 매매가 - 채권최고액 x 70% 금액 보다 낮은 월세 보증금으로 설정!!!!
• 만약 경매로 넘어갔다면 선순위자가 먼저 가져가기 때문에 후순위인 저의 보증금을 지킬 수 있는 마지노선 

✔︎ 전 과정을 거치면서 느낀 복기

📌 1호기를 매수하면서, 중도금이 부족하며 자칫 좋은 매물을 놓치거나

협상을 하지 못하는 결과로 이어질 수 있었다는 점이였다. 

다행히 매도인이 맞춰주어 특별히 문제는 없었지만 잘못하면 저평가 된 단지를 날려버릴 수도 있는 상황

왜?? 0호기를 매도하면서 아무 생각없이 매수인이 돈이 별로 없어서 중도금을 조금 밖에 줄 수 없다는 하여

아무 생각없이 받아들였습니다

결과적으로 그게 부메랑으로 돌아와 내가 매수 시 돈이 부족하여 실거주할 월세집 계약에도 영향을 미쳐

매수 이전에 미리 플랜을 잘 짜놓으면 돌발 상황에서 다른 플랜으로 이동할 수 있을 꺼 같습니다

📌  0호기 매도하면서 전자계약서작성을 처음 해봤는데, 생각보다 너무 편해

1호기 매수 하면서도 전자계약으로 진행을 했습니다. 

그런데 부사님이 "개인적으로 궁금해서 물어보는데요, 왜 전자계약으로 진행하세요???

순간 대답할 수 없었어요;;; 그냥 편해서 작성했던 거거든요;;;;

부사님은 투자자가 집을 매수하면서 전자계약을 많이 하지 않는데 전자계약을 하자고 하여

혹시나 자신이 모르는 혜택이 있는지 궁금해서 물어본 것이였습니다

투자자로써 아직 많이 부족하다는 생각이 들어 바로 월부 닷컴에서 검색 ㅋㅋㅋ

이미 많은 분들이 정보를 주셨더라고요

📌 전자계약서 계약해지

이 부분은 너무 당황스러웠습니다;;;;

갑자기 부사님이 매도인 포함 카톡방을 개설하면서

“담당자 실수로 대지지분면적을 잘못 기재했네요, 다시 계약서 작성할 테니 서명해 주세요”

이건 무슨소리???

왜 나한테 이런 일이 일어나는거니;;; ㅠㅠ

바로 부사님께 연락드려 물어보니, 특별한 일은 아니라며 다시 서명만 진행하면 된다고 하시더라고요

그런데 매도인분이 께서 바쁘셔서 그런지 서명이 늦은 저녁에 해주셔서

많이 마음을 졸이는 하루가 되었습니다

그 사이에 등기부등본을 2번이나 확인하게 되었어요 ㅠㅠ

모르면 정말 무섭다는 것을 느끼게 된 부분이였습니다

✔︎ 매도, 매수를 진행하며 “환경의 중요성” 을 다시 한번 느끼다 

한 달 내 매도, 매수, 월세 집까지 모두 진행할 수 있었던 것은,

월부에서 강의와 조모임을 통해 계속 환경에 살아 남아있기에 돌발상황에서도 차분하게 계약까지 진행할 수 있었습니다

🟰 “열반스쿨 기초반” 을 통해 미리 장기 계획을 잡고 그 계획을 실행하기 위해

 짜놨던 플랜이 0호기 매도를 할 수 있었고

🟰 “서울투자 기초반, 실전준비반, 내집마련 중급반”을 통해,

앞마당을 만들고 지역을 바라보는 안목과 그 바탕으로 임장보고서를 작성하는 법을 배워 비교평가를 통해 후보단지를 뽑아낼 수 있었고 

🟰 “열반스쿨 중급반 / 재테크기초반 / 양파링의 전월세 특강”을 통해

전세 빼는 프로세스 및 안전한 집인지 여부를 판단할 수 있는 능력을 키울 수 있었습니다

그리고, 조모임을 통해 이미 투자를 진행하셨던 선배나 경험이 있는 조원분들에게 많은 도움을 얻을 수 있었고

실전반, 투코를 통해 튜터님들을 만나 기존 틀에 갖혀있던 것이 개방되어 엄청난 성장을 할 수 있는

촉진제 역할을 할 수 있었습니다

어려움이 있을 때, 도움을 청할 곳이 있는 이 환경이 이번 투자를 통해 소중하다는 것을 느끼게 되었습니다

한 달이라는 누구에는 길고 나에게는 짧았던 시간 동안 한꺼번에 해결할 수 있었던 것은,

월부 환경이라는 곳에 남아 있기에 가능했네요

첫 월부 시작부터 지금까지 매일 기사와 서로 응원해 주는, 

친정조 열기, 온유리 조장님, 부자엄마유니님, 마이추님, 앙붐님, 모아님, 하늘과바람님, 하하하호호호님, 나니님

첫 월부 수강 내마중, 켄메이 조장님, 마리아님

서투기 동대문, 투자자로로 조장님, 야망볼따구님, 차르코님, 감귤님, 다람쥐님

신투기 광명, 당시 튜터님인지 몰랐던 미요미우 조장님, 수수진님, 웬즈데이님, 치고님, 상승신호님, 넥스테이지님

지투기 청주, 이요 조장님, 똘아님, 수빈님, 정록님, 피어오름님, 희망찾기님, 3단님

성장하게 된 계기가 된

실전반 김인턴 튜터님

파이어고고 조장님, 농잉님, 이공이백님, 주주퀸님, 결무해님, 망원도토리님, 성로이님, 쏭쏭파파님

첫 조장을 맡았던

내마중, 단단맘님, 두아들의맘님, 초코하임님, 레스카토님, 반짝반짝 레인보우님, 찌아요우님, 행복그릿님, yos8214님

재태기, 으니으닝 조장님, 수요링님 코르도바님, 큰빛님

서투기 강서, 길한엽 조장님, 별바람햇살나무님, 부썸님, 뽕이엄마님, 수하님, 청록님

서투기 서대문, 캄미 조장님, 가족과행복님, 나투성님, 더스틴님, 라라클님

지금 수강하고 있는

열중반, 코기라이더님, 으쌰으쌰님, 진이어스님, 하나씩님, 썬즐님

도움을 주시고 항상 응원해 주시고 함께 같은 목적을 가지고 이야기를 나눌 수 있어 너무 감사합니다

다음에는, 전세 빼고 돌아오겠습니다 ㅋㅋ