6.27 대출규제 후폭풍이 상당합니다. 개인적으로는 당분간 규제는 없을 것 같았는데 생각보다 빨리, 그리고 상당히 센 규제가 나와서 당혹스럽습니다.
6.27 대출규제의 핵심은 ‘수도권 및 규제지역에서 주담대를 받을 때 6개월 내 전입’을 해야 한다는 점입니다. 이때 수도권이란 서울, 경기, 인천을 의미합니다. 규제지역이란 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구) 및 용산구를 의미합니다. 따라서 모든 수도권에 있는 주택을 취득하고 담보대출을 받는다면 6개월 내 전입을 해야 하니 세를 끼고 매수를 하지 않거나, 설령 세를 끼고 매수한다면 담보대출을 받아서는 안 됩니다.
특히 2주택 이상 다주택자의 경우 수도권 및 규제지역에서는 추가 담보대출이 나오지 않습니다. 즉 ‘LTV 0%’를 적용합니다. 이와 유사하게 1주택자가 기존 주택을 6개월 이내에 처분할 경우에는(처분 조건부 1주택자)에는 무주택자와 동일하게 비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 50%를 적용합니다.
즉 종전 보유한 1주택을 처분하면서 신규주택을 취득하려면 종전주택을 6개월 내에 처분해야 하는 것입니다. 이때 적용되는 대출 금액은 6억 원을 한도로 합니다(수도권 및 규제지역). 현실적으로 종전주택 A에서 신규주택 B로 갈아타려면 이제는 종전주택을 처분하고 갈아타는 것이 유리합니다.
그렇다면 양도세 일시적 2주택 비과세 역시 처분기한 3년에서 6개월로 줄어든 것일까요?
결론부터 말씀드리자면 아직은 ‘아니오’ 입니다.
다만, 이에 대해서도 관계당국은 ‘검토중’이라고 하니 예의주시하실 필요가 있겠습니다.
개인적으로, 대출도 마찬가지지만 특히 세금의 경우 이를 자주 바꾸거나 특히 집값을 잡는 수단으로 활용하는 것을 좋게 보지 않습니다. 법적안정성이 저해되고 그만큼 예측가능성이 떨어지기 때문입니다.
아시는 것처럼 일시적 2주택 양도세 비과세는 종전주택 처분기한 3년을 기본으로 합니다. 그러던 것이 과거 서울/수도권 상승장 때 문재인 정부에서 2년, 1년 등으로 축소하였습니다. 이를 윤석열 정부에서 3년으로 돌려놓았는데 현 정부에서는 이를 ‘특혜’로 보는 것 같습니다.
이에 대한 옳고 그름은 제가 판단할 것은 아니고, 여기에서 이슈화 시킬 필요는 없다고 봅니다. 다만 이에 대한 처분기한이 조정된다면 다른 일시적 2주택 비과세, 가령 주택 + 분양권, 주택 + 입주권, 대체주택 비과세 등 통상 3년 처분기한으로 되어 있는 것들 역시 변경될 가능성이 있습니다.
혹여 그렇게 된다면 취득일이 아닌 ‘양도일’ 기준으로 변경될 가능성이 높습니다.
따라서 매도 하시기 전 반드시 변경된 세법을 확인하셔야 합니다. 과거 규제가 심했던 때에도 이에 대한 처분기한을 잘못 착각하여(취득일로 판단 등) 비과세를 놓친 경우를 참 많이 봤습니다.
월부 여러분들은 이런 일이 있어서는 안 되겠죠? 그러니 공부를 게을리하지 마시고, 변화된 세법에 대해 지속적으로 관심가지시길 바랍니다. 월부 전문가 칼럼 그리고 곧 오픈하는 세금 특강에서 속시원히 알려드리겠습니다. 감사합니다.
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