[명랑한달] 열반스쿨 중급반 4강

배운 내용
1) 지방투자와 수도권 투자의 특징: 

- 지방 아파트는 “ 매도” 시점도 중요하다. → 소액투자 + 입주물량 없는 곳 투자하기 

- 수도권 아파트는 “장기보유”를 하는 선택지도 있다. → 입지독점성 높은 곳 투자

2)서울 및 수도권 시장 투자전략

- 서울: 많이 오른 아파트와 아직 오르지 않은 곳들 혼재되어 있는 시장. → 가치있는 물건 선별해서 매수. 감당해야 할 리스크를 알고 투자 진행

- 수도권: 광명, 의왕, 성남 수정구 등 공급이 주변지역까지 영향 미칠 수 있음 → 서울 투자 우선적으로 진행. 평촌, 수지, 광명, 구성남 등 좋은 곳부터 먼저 투자 진행

3) 수도권투자 방법

(1) 입지독점성: (우선) 강남 1시간 이내 → (어렵다면) 업무지구 1시간 내 갈 수 있는 지역

특히, 1기 신도시* 위주로 봐라

* 1기 신도시: 분당 > 평촌 > 산본 ≥ 부천 > 일산

(2) 전세가율 확인: 지역 평균 전세가율* 확인 (강남 50%, 서울 60%, 경기도 70%)

* 전세가율이 중요한 이유? 

첫째, 투자금을 줄일 수 있음. 

둘째, 리스크가 줄음. 매매가는 전세가 밑으로 떨어지지 않음 (원금 보존) 

셋째, 전세가율에 따라 수요가 변함.

(3) 내 투자금으로 가능한 지역: 지역 평균 투자금 확인

(4) 저평가 단지 찾기: 절대적 저평가(전고점 대비 하락률 -20% 이상 하락했다면 정말 싼 편) → 상대적 저평가(비교평가, 비슷한 가격 중에서 가치 대비 가격이 더 저렴한 아파트 찾기)

(5) 투자 단지 선택: 내 투자금에 부합하는 단지 중 가장 좋은 단지 선택 by 5순위 시세표

* 5순위 시세표: 매달 1회 업데이트, 더 좋은 단지가 나온다면 밀어내기 방식, 좋은 흐름을 보이고 있는 단지가 있다면 지역 전수 조사! (매매 보합/하락 또는 전세 상승)

4) 투자금 규모 별 투자 후보지역 선정

(1) 투자금 1억 이상

- 연저축액 5천 이하 → 경기 1기 신도시 이상

- 연저축액 5천 이상 → 서울 4, 5급지, 수도권 준신축

(2) 투자금 2억 이상

- 연저축액 5천 이하 → 서울 4, 5급지, 수도권 신축

- 연저축액 5억 이상 → 서울 4급지 이상

(3) 투자금 3억 이상

- 서울 4급지 이상

궁금한 점

1) 투자하려는 도시(ex. 경기도 군포시)의 평균 전세가율은 64.4%인데, 희망하는 특정 단지의 전세가율이 61%인 경우 수업시간에 말씀하신 적정 전세가율에는 못 미치는 수치인 것인지, 그래서 투자 리스크가 있는 것인지?

적용할 점

1) 2025년 7월부터 9월까지 1기 신도시 위주로 앞마당 3개 만들자. 

2) 2025년 9월까지 5순위 시세표 완성해보자.

3) 2028년까지 연저축액 5천만원 만들어보자.