경매부린이, 권리분석 시작하다

오래전부터 막연히 경매에 대해 관심만 갖고 있다가

좋은 기회에 강의를 듣게 되어서 매우 설레이는 마음으로 수강을 시작했다

하늘세상님이 차근차근 빌드업을 쌓듯 개념을 알려주시고

실제 적용하는 것을 보여주니 따라만 하면 자연스레 개념을 적용할 수 있었다.

권리분석이란? 낙찰자의 인수사항 유무에 대한 판단

말소기준권리 : 해당 부동산과 관련된 모든 권리에 대해 낙찰자의 인수 여부를 결정하는 기준

– 말소기준권리 이하 후순위 권리 들은 모두 소멸

*** 말소기준권리를 앞서는 선순위권리 가 있는 지 가 핵심

*** 사이트 상의 정보만 믿지 말고 직접 매각물건명세서, 전입세대확인서, 현황조사서 를 보며 확인할 것

<임차인 이 있을 때>

전입일 과 확정일자 날짜를 확인

전입일 이 말소기준권리 보다 빠르다면 대항력 이 있다(선순위 임차인) → 다 받지 못한 보증금을 낙찰자가 인수해야 함

** 전입일은 그 다음날 부터 효력이 생긴다

** 전입일 과 확정일자  둘 다 있다면 우선변제권 이 있다

** 전입과 확정일자 날짜가 다르다면 늦은 날짜 기준으로 배당순위 결정

-→ 1. 말소기준 권리 찾기 2. 전입날짜를 통해 선순위 인지 후순위 인지 파악 3. 임차인의 배당요구 확인

<소액임차인이 있을 때>

소액임차인 판단 기준 : 최초 담보물건 설정일 을 지역에 적용해서 확인 (확정일자 없어도 가능, 경매기입등기 이전 전입, 

배당요구는 필수)

그 외 임차권등기, 선순위 전세권, 선순위 가등기, 경매기입등기 의 개념을 배웠다

특히 선순위임차인이 있을 때 당해세, 조세채권, 체불임금을 주의해서 봐야한다.

선순위 임차인 보다 배당을 먼저 받아가므로 다 못받은 보증금이 있으면 낙찰자가 인수해야 하므로.

어렵다고 느끼는 개념들을 쉽게 설명해주신 강사님께 감사드린다.