[지방투자기초반 29기 16조 마리오소다] 1주차 강의후기_권유디님_서울은 땅, 지방은 앞을보라

(1) 새롭게 알게 되거나, 리마인드 된 것. 

• 지방투자 고민? 행동하는 과정에서 why를 찾아보자.
• 수도권은 다 가치가 있기 때문에 아파트 단지를 찾는 건 쉽지, 시장이 어렵다.
• 지방은 시장은 쉽지만, 아파트 단지 찾는 게 어렵다.
• 수요가 많은 지역 = 인구수가 많은 지역으로 먼저 가자. 이 싼 시장에서 비싼건 투자 no
• 커뮤니티가 형성 (부촌)되어 이해가 가지 않는 단지 가격은 가 보고 그렇구나 공감하면 됨.
• 지방은 입지 독점성이 떨어진다 - 수도권을 볼 때는 땅을 보고 지방을 볼때는 앞을 본다. (주관적인 느낌쓰 중요)
• 단, 압도적인 학군이 있는 곳은 지방도 땅의 가치가 있다.
• 학군이 중요한 지역 : ㄷㄱ, ㄷㅈ, ㅇㅅ, ㅊㅇ, ㅍㅎ (ㅂㅅ, ㄱㅈ 는 학군도 중요하지만 다른 요소들도 동시에 봐야함)
• 중소도시에서 땅의 가치가 있는 곳 알아보기 : 학군 (특정 학교 보낼 수있나), 거주 환경, 전통적인 부촌
  →지방 구축인데 가격이 높다? 입지가치가 있는 땅일 가능성!
• 좋아하는 땅 (학군, 환경, 커뮤니티)+좋아하는 상품 (연식, 브랜드, 택지) = 교집합을 찾아라!
• 부산의 대표 업무지구 : 센텀, 문현, 산업단지
• 종사자 수 보다 더 중요한 것은, 그 지역의 대기업 개수 (500인 이상 사업체)
• 대기업수 = 선호도는 아님, 더 중요한 거는 선호하는 생활권, 단지를 아는 것
• 학군지가 아닌 지역 부사님: 초등학교가 가까워요~ 중학교가 가까워요
  학군지인 부사님 : 이 단지는 그 중학교에서 그 고등학교로 입학 할 수 있어요.
• 지방은 그 동네 가서 “어 여기 좋다 살고싶다 “ 그 느낌이 드는 것. 이게 백화점 같이 정량적인 것 보다 더 중요할 수 있다. 택지!
• 지방물건의 매수, 보유, 매도 판단의 기준은 공급물량
• 대중교통이 의미있는 지역 : 부산, 대구, 대전 정도
• 학군(커뮤니티),환경>직장, 교통

• 지금 부산시장 : 매매물량 쌓이다 멈춤? 랜드마크위주로 조금씩 상승, 전세물량 줄어들며 전세가 상승
• 부산도시 형성: 원도심권(중구, 서구, 동구, 영도구)/동래.중심권(동래구,연제구, 금정구, 진구)/서부산권(북구, 사상구, 사하구, 강서구)/동부산권(해운대구, 수영구, 남구, 기장군)
• 부산은 인구가 빠져나가는 도시이므로 좋은 지역에 좁혀서 봐야함.
• 단지 임장 : 단지를 보기위해서 하는건데, 단지 임장보고서를 쓰면서 단지의 중요성을보지 않음. 지방은 특히 단지가 진짜 중요하다.
• 지금 상황에서 우선순위로 빠지지만, 나중에 동부산권이 다 올랐다면 서구로 가보자.
• 부산은 땅의가치를 인정받음 신도시<학군<직장
• 부산 학군 투탑 해운대구 우동, 동래구 사직 / 그 외 남구 대연, 용호
• 부산은 땅을 진짜 잘 봐야겠구나.
• 전주나 울산은 전세가가 붙어도 천천히 올라가는데, 부산은 매매가와 전세가가 붙는 그 찰나의 기간이 한 달도 안될 때가 너무 많다. 지금 잘왔어, 지금부터 잘 트래킹하면 되고, 기회가 오면 휴가 쓰고 달려갓!
• 공급물량 남구 주의, (대응 여력 있으면 좋은 투자 할 수 있지만)
• 부산은 신규택지, 신도시라고 무조건 좋아하는 건 아님
• 신축과 구축의 흐름이 비슷? 땅의 가치, 입지 비중이 높음→구축 편견 버리고 접근
• 서부산권 매매가 대구 중심부와 비교하면 어떨까?
• 부산은 가격이 왜곡된 곳이 있다. 좋은데로 가서 좋은것을 고르자.
• 뒤에 산기슭 앞에 빌라들 헤치고 가면있는 연식좋은 놈
• 내 투자금이 닿기전에 매매가격이 상승하고 있다면 지체없이 후순위 단지로 접근하자. 

(2) 느낀점

강의 초반에 말씀해주신 지방은 시장을 쉽지만 단지를 찾는게 어렵다는 말이 강의들으면서 내내 공감이 되었다. 지투기를 듣기전에 막연하게 가지고 있던 생각은 지방은 신축만 잘 골라서하면 되겠지. 생각했지만, 그 지역을 잘 모르고, 단지를 잘 모르고 투자하면 어렵게 될 수 있는 시장이 지방인 것 같다. 

하지만 단지 분석을 잘하고 그 동네와 지역을 잘 알게 되면, 시장은 쉽다고 했으니 또 크게 두려워할 것도 아니라는 생각이 들었다. 

일단 그 지역과 친해지는 일을 먼저 해야겠다는 생각이 들었다. 단순히 백화점이 몇 개이고, 스타벅스가 몇 개 인지 그런 정량적인 지식 보다는 실제로 가보고 느껴지는 것, 그리고 매임을 통해서 들을 수 있는 정보들이 매우 중요할 것 같다. 

처음에는 어차피 공급이 없는 곳은 전세가가 오를거니깐 적당히 분임 하고 매임하고 시세 조사하면 투자할게 보이겠지 생각했는데, 그 생활권에서 선호도가 있는 단지를 찾는거는 적극적인 매물임장이 없으면 안될 것 같기에, 힘들더라도 매물 임장도 소홀히 하면 안되겠다 다짐해 본다. 

아직 낯설고 어려운 지방투자이지만, 유디님의 개념을 확실하게 잡아주시고 방향성을 제시해주셔서 해 볼만 하다는 생각이 들었다. 이번 임장지로 부산이라는 지역을 선택해서 좀 더 재미있게 들을 수 있었는데, 거기에 우선순위까지 뽑아주시고 그 이유까지 확실히 알게 되어서, 앞으로의 투자 계획(앞마당)도 본 강의를 들으면서 어느 정도 잡혀나갔다. 

다 싼 시장에서는 좋은 것을 고르는게 더 어렵다는 말을 잘 새기고, 좋은 것을 더 뾰족하게 좁혀 나갈 수 있게, 투자금내에 들어오는 단지들을 또 만날 수 있게, 내 손과 내 발을 믿고 열심히 뒤져봐야겠다.  

(3) 적용할점

• 소액투자 기회가 있을 수 있는 곳 : 그 지역내에서는 약간 약점이 있지만, 선호가치는 확실하게 하나이상 가지고 있는 곳을 노린다.
• 수학적으로 접근하기 보다는 왜 사람들이 이 단지를 선호할까? 그냥 공감하기
• 가격이 날아가면 연연하지 말고, 다음 후보지로 지체 없이 쉬프트!
• 각 생활권의 선호 요소, 더 나아가서 선호단지 파악하기
• 단지를 중요하게 보자, 내가 보고 느낀것을 믿자