부동산 문외한 신혼부부도 이렇게 집 샀습니다. '이 순서'대로만 따라오세요 (내집마련 A to Z)

안녕하세요,

매 순간 진심을 담고 싶은 진심을담아서입니다.

아침저녁으로는 서늘한 바람이 불면서 불볕더위였던 이번 여름의 뜨거운 기억을 잊게 만들어주는 것 같습니다. 아침 저녁으로 일교차가 날수록 감기걸리기 쉬우니 꼭 건강챙기시면 좋겠습니다.

서늘한 바람이 부는 이맘 때 쯤엔 4년 전 신혼집을 알아보기 위해 고군분투했던 시기가 떠오릅니다. 가르쳐주는 곳도 없고, 유튜브나 책을 봐도 제가 느꼈을 땐 피상적인 내용 뿐이라 ‘진짜’ 내집마련 할 때는 적용하는 게 쉽지 않았던 것 같습니다.

결혼하면서 독립을 하게 된 케이스라 부모님 집에 얹혀살면서 전월세/매매 계약 등을 아예 해본적이 없던 저로서는 참 막막하기 그지 없었던 것 같습니다. 집을 보는 건 그냥 무작정 부동산 방문하면 항상 보는 줄 알았을 정도였습니다. 당시 수첩하나 들고 ‘집 있어요?’라고 물어보다가 ‘여기 그런데 아니에요(?)’ 라는 말을 듣기도 했었습니다.

그리고 ‘내집마련을 해보자!’라는 마음을 가지고 집을 알아보니 왜 이렇게 수도권에 집이 많던지… 해도해도 끝이 없다는 생각이 들었습니다. 이런 막막한 마음을 가진 분들이 많으실 것 같아서 이런 분들께 내집마련하실 때 이 3가지만 알아도 많이 수월해지실 것 같아 제가 겪은 시행착오와 깨달은 것을 공유드리고자 합니다.

1. 예산 설정하기

너무 단순하지만, 생각보다 많이 안하고 계신 부분입니다. 막연하게 5억대…7억대…9억대… 이렇게 아파트 구입 예산을 퉁쳐서 생각하신다면 행동으로 옮기기에 굉장히 막막하실 겁니다. 각 억대 별로도 볼 수 있는 집은 정말 많기 때문에 그렇습니다.

예산 설정이 어려우시죠? 이럴 때 제가 권장드리고 싶은 건 ‘월 저축액’의 2/3 정도는 원리금으로 써도 좋다고 권장드리고 싶습니다. 즉, 한달에 맞버이 기준 한달에 300만원을 저축하신다면 원리금으로는 200만원 정도가 적당하고, 250만원을 모으신다면 166만원 정도 상환이 적정하다고 볼 수 있습니다.

원금과 이자를 동시에 갚는 방법인 원리금균등상환 기준, 이자 3.2% 및 30년 만기(360개월 만기)로 가정 시 아래와 같은 상환액이 발생합니다.

만약에 직접해보고 싶으시다면, 부동산계산기 대출 이자 계산기를 검색하신 후 아래와 같이 입력해보시면 아실 수 있으십니다.

여기서 제가 하나만 더 권장드리고 싶은 건, 현실적으로 쉽지 않다면 어쩔 수 없겠지만 원리금을 다 갚고도 최소 ‘월 100만원’ 정도는 더 모으실 수 있는 구조가 되시면 좋다고 말씀드리고 싶습니다. 그 이유는 우리가 갈아타기를 할 때 반드시 현금이 필요하기 때문입니다. 노원에서 성북구 길음뉴타운으로, 길음뉴타운에서 동작구 흑석뉴타운으로 이동한 케이스를 살펴보면 모두 다 실제로 원리금을 갚고도 일정 수준 돈을 모을 수 있었기 때문입니다.

이렇게 대출금을 갚고도 안정적으로 돈을 모을 수 있는 돈을 기준으로 내집마련을 위한 예산을 설정하는 게 우선입니다. 맞벌이 기준 월 소득이 약 600만원원 정도 되시는 상황이라면 대게 4억 정도 대출을 내시게 된다면 대략 5억대 집을 보실 수 있게 되실겁니다. 그리고 소득이 700, 800으로 넘어가실 수록 대출 여력은 점점 커진다고 볼 수 있습니다.

내가 모은돈 + 대출 여력으로 내가 살 집의 절대가를 먼저 설정하는 게 중요합니다. 이렇게 정한 후 네이버 부동산에서 매매 가격 탭을 누르시고 n억 이하라고 설정하시면 됩니다. 제 경우 6억 이하로 설정해서 찾아보겠습니다. 그리고 하나 더 말씀드리자면 300세대 이상 단지를 보시길 권유 드립니다. 그 이유는 300세대 정도 이상이 되는 단지가 단지 내 관리가 평균 이상인 경우가 많고 주변에 상권이 들어서기 때문입니다. (안전한 선택이 됩니다.)

이렇게 클릭하니 너무 많이 보이던 내집마련 후보가 확 줄어듭니다. 구체적인 예산 기준을 설정하시는 것만으로도 내집마련을 위한 시간을 확 줄이실 수 있으실겁니다. 

2. 지역 방문해보기

후보로 나온 지역들이 잘 아시는 지역이 아니라면 꼭 방문을 해보시는 것을 추천드립니다. 방문 하시며 ‘내가 혹은 우리가 살게 된다면 어떤 느낌일까?’라고 아파트 주변을 다녀오시면 좋습니다. 이럴 때 아래와 같은 것을 체크해보시면 좋습니다.

1. 지하철부터 내가 관심있는 집까지 실제로 얼마나 걸리는지?

• 지름길은 없는지? 험난한 길은 아닌지?
• 지도앱에서 추천하는 길이 실제로 다닐만한지?

2. 집 주변에 유해한 상권은 없는지?

• 외국어로 된 간판이 많거나 유흥상권이 있는지?
• 외식상권 보다는 술집 상권이 상대적으로 많은지?

3. 상대적으로 아이들이 많고 활기찬 느낌이 있는지?

• 유모차를 끌고 다니는 신혼부부가 3번정도 보였는지?
• 책가방을 매고 학원을 다니는 아이들이 보이는지? 보습학원이 있는지?

제가 내집마련했을 때 실수했던 부분이 위와 같은 기준이 없었고, 매수를 하고 나서야 지하철을 타러 다니는 길이 매우 좁고 위험하다는 것을 알게 되었고, 주변에 외식 상권보다는 술집 상권이 많아서 집가는 길에 바닥에 보이는 가래침이 많다는 것을 늦게 알게 되었고, 유모차보다는 밀대를 끌고 다니는 노인분들이 상대적으로 많다는 것을 알게 되었습니다.

이런 분위기와 느낌은 새로운 수요를 만드는 데 매우 직접적으로 연결이 되어있고 그에 따라 집값 반등이나 상승폭 등을 더디게 만들기도 합니다. 다녀오지 않으셨다면 꼭 위와 같은 체크리스트를 토대로 다녀오시길 추천드리며 잘 아신 지역일지라도 관심있으신 단지 주변이 위와 같은 체크리스트에 부합하는지 살펴보시길 추천드립니다.

3. 부동산 예약 및 집 보기

다녀온 지역을 돌아보셨다면 이제 집을 볼 차례입니다. 집을 보실 때 중요한 건 ‘예약하기’ 입니다. 제가 글 도입부에 말씀 드렸지만 저는 집을 하나의 상품처럼만 생각해서 부동산을 방문하면 언제든지 볼 수 있는 그런 것으로 생각했습니다. (참으로 무지했죠…) 

그러나 집이라는 재화는 그 안에 사는 사람들이 있고, 그 사람들이 시간이 될 때 비로소 볼 수 있는 것이었습니다. 즉 서로 시간이 맞아야 했고, 미리 약속을 했어야했습니다.

네이버 부동산에 들어가시고 관심있는 매물을 클릭하시면 우측에 새로운 창이 열리고 여기 부동산 전화번호를 보실 수 있습니다. 이 번호로 전화를 하셔도 좋고 문자를 하셔도 좋습니다.

이 때 전화나 문자를 통해 물어보시면 좋은 것은 아래와 같습니다.

• 언제 입주할 수 있는 물건일까요?

• (세입자가 살고 있다면) 세입자가 제가 입주하면 이사갈 수 있는 상황인가요?

   

이 질문에 덧붙여 이렇게 물어보세요 ‘여기 실거주 매수 관심있는데 이번주 x요일 x시에 볼 수 있어요?’ 라는 질문을 던지시면 부동산 사장님께서 ‘알아보고 연락드릴게요’라고 해주실 거에요.

보통은 예약이 쉽게 성사되지만, 집에 거주하시는 분(집주인 or 세입자) 사정에 따라 몇번의 조율이 있을 수 있습니다. 이런 건 일반적이니 집 예약하실 때 서로 조율하시면 좋겠습니다.

이후 예약이 완료되었다면 약속된 날짜의 약속 시간 15분 정도 전에 부동산에 도착하시면 좋습니다. 그 이유는 제가 경험해보니 시간에 딱 맞춰가면 사전에 단지의 특징이나 집 구조 별 특징을 이해하지 못한 상태로 바로 집을 보게 되는데, 초보라면 단지 내 매물 몇개만으로 단지의 특징이나 인프라 등을 파악하기 매우 어렵기 때문입니다. 그래서 사전에 리뷰를 간단히라도 받고, 사장님께 약속 잘 지키는 좋은 인상도 심어드리기 위해서라도 일찍 방문을 추천드립니다.

이때 어떤 말하면 되는지 고민되시죠? 부동산에서는 솔직하게 상황을 오픈하면서 아래와 같이 여쭤봐주시면 됩니다.

• 제가 여기 동네랑 단지를 지나쳐만 가봤지 처음 보는 거라서요. 혹시 여기서 초등학교 가는 거나 장보는 루트 등 간단하게 설명해주실 수 있으실까요?

• 여기서 로얄동은 어디에요? 이유는 뭐에요?

   

이 두 가지를 여쭤보시면 사장님이 자연스럽게 많은 이야기를 해주실 겁니다. 그리고 약속시간이 되어 약속된 매물을 보러가시면 화장실/싱크대/샷시 이 3가지를 집중적으로 보시길 추천드립니다. 생활 만족도에 직결되는 공간이기도 하고 이 3가지 상태가 좋으면 다른 공간은 큰 수리가 필요하지 않을 확률이 매우 높기에 그렇습니다. 특히 구축이라면 이 3가지 수리비가 집 전체 수리비에서 큰 비중을 차지하기에 이 3가지를 집중적으로 보시면 좋습니다.

집 예약이 하나만 되어 있다면 집을 보고 나오셔서 부동산으로 복귀하신 후 매물의 상황을 정리하시면 되고, 여러집을 보셨다면 가격과 조건, 상황 별로 부동산 사장님과 함께 오늘 본 매물 중에 가장 좋은 매물이 뭔지 같이 정해보시면 좋습니다.

• 내가 이사하는 시기를 맞출 수 있는 집인지?

• 오늘 본 매물 중에서 저렴한지? 만약에 수리가 필요하다면 얼마정도 필요한지 
  (올수리 기준: 20평대 - 3천만원 / 30평대 - 4000만원)

   

이 정도만 체크하셔도 아마 의사결정 속도를 매우 단축하실 수 있을 뿐만 아니라, 그 안에서도 꽤 괜찮은 집을 찾아내실 수 있으실겁니다. 부동산 사장님과도 원활한 관계는 덤이실 겁니다 :)

제가 처음 집을 알아볼 때 누군가 최소한의 기준이라도 마련해줬으면 하는 마음이 너무나 컸었습니다. 부디 이 글로 내집마련을 시작하시는 분들께서 최소한의 가이드가 될 수 있기를 기원합니다 :)

제대로 된 프로세스를 숙지하시어 의사결정에 도움이 되면 좋겠습니다 :)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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