비교평가가 너무 어렵네요ㅠㅠ 튜터님들 선배님들 도움 부탁드립니다ㅠㅠ

안녕하세요 내집마련 기초반 수강완료 후 열심히 분석을 하고 있는 부린이입니다.

내집마련을 위해 현재 8억후반이내의 아파트들을 분석하고 있는데 도무지, 정말 도무지 저 스스로는 답이 내려지지 않아 도움을 청합니다 ㅠㅠ

분석은 아래와 같습니다.

질문. 위 3곳을 비교시 현재 매매가격은 비슷한데, 전고점은 등촌3단지가 가장 높습니다. 실거주하며 약간의 투자수익도 누리고 싶은데, 등촌3단지가 상대적으로 과소평가되었다고 보고 등촌3단지를 선택하는 것이 맞는지 문의드립니다.

참고로, 위 3곳의 연식은 등촌은 1995년식, 신정마을1단지는 2000년식, 길음래미안은 2003년식입니다. 대지지분율 등 고려시 재건축 가능성은 3곳 다 크지 않아 보입니다. 

제 개인적인 판단으로 길음과 등촌은 연식차이가 좀 있으나 신정마을과 등촌 연식 때문에 가격에 미치는 영향은 적다고 봤습니다. 

또한, 위 3곳을 모두 임장해보았습니다. 등촌3단지는 10번도 넘게 가봤고, 길음은 3번정도 가봤으며, 신정마을1단지는 2번 방문했습니다.

교통,직장,학군,환경 모두 다 분석을 해보았을 때,

등촌3단지는 위 3곳 중 상대적으로 강남과의 거리가 다소 멀다는 점이 아쉬웠으나, 다른 2곳과 달리 자체 업무지구를 소유한다는 점(마곡 일자리)이 아쉬움을 일부 상쇄하는 듯 보였습니다. 주변 환경은 초등학교가 가깝고, nc백화점이 바로 인접해있으며, 마곡 환경을 누릴 수 있다는 점(코엑스, 서울식물원, LG아트센터, 원그로브, 이마트 트레이더스 등), 추후 스타필드빌리지 입점 등 신도시의 생활편의 및 문화시설을 즐길 수 있다는 점이 좋아 보였고, 학군(중학교 학력평가)은 크게 이점이 있어 보이진 않았습니다. 

신정마을1단지는 1기 신도시의 모습이 그대로 느껴지듯 네모 반듯하게 택지들이 들어있는 모습이었고, 마을 분위기가 점잖고 학원가가 잘 구성되어 있고 학력수준이 상대적으로 높은 편으로 보였습니다. 초등학교도 신호등 하나만 건너면 바로 앞에 있기에 학부모들이 자녀를 안전하게 키우면서 강남이나 판교로 출퇴근 하기에 좋은 곳으로 보였습니다. 공인중개사분 말로는 선비들이 사는 마을, 도둑이 없는 마을 등으로 강조하시던데 직접 가보면 무슨 말인지 체감할 수 있었습니다. 다만, 마곡에 있던 생활편의 및 문화시설을 즐기기에는 다소 아쉬운 점이 있었습니다. 딱, ‘안정적인 베드타운’의 느낌이었습니다. 

길음래미안의 경우 언덕이 있다는 점이 다소 아쉬웠고 초등학교까지의 거리가 조금 있었습니다. 다만 3곳 중 유일한 브랜드 아파트였고 연식이 다소 높지 않아 이점으로 작용해 보였습니다. 또한, 주변에 백화점이 2곳이나 있는 것으로 보아 거주자들의 소득여건이 높은 것으로 보였습니다. 최근 주변에 신축 아파트 단지들이 많이 들어서 주변이 정돈되고 있으나 아직 재개발 진행중인 부분들이 있어 다소 어수선한 분위기도 동시에 느낄 수 있었습니다. 학군은 신정마을에 비해서는 다소 아쉬운 수준이었습니다. 

전반적인 느낌은 신정마을1단지는 자녀키우면서 실거주하기 가장 좋다라는 느낌은 받았습니다. 개인적으로 강남과의 접근성도 좋고, 강남외에 판교라는 거대 업무지구 접근성도 매우 좋기 때문에 아파트 분석에서 가장 큰 비중이라 볼 수 있는 교통(신분당선 초역세권), 직장 부분에서 이점이 커 보였습니다. 그런데, 왜 상승장에서 등촌3단지가 더 높게 올라간 것인지.. 당시 등촌이 과대평가 된 것인지, 아니면 현재 등촌이 과소평가된 것인지 이해가 가질 않습니다.. 

제 개인적인 생각으로는 ‘아파트의 가치 = 기대가치 + 실거주가치’라 보았을 때, 21년도 상승장에서는 마곡일자리+지리적 서울 위치라는 이점 때문에 등촌주공의 기대가치가 몹시 높아 가격이 상대적으로 더 상승했으나, 21년대비 상대적으로 불꽃이 크지 않은 현재 장에서는 기대가치는 다소 줄어들고 실거주가치가 더 높이 평가되어 등촌과 신정마을의 가격이 만나게 된 것이라는 것이 제 수준의 분석입니다.. 실제로 실거주가치인 전세가격을 보면 신정마을이 현재 가장 높습니다(아마, 신정마을은 계단식이고 등촌은 복도식이라는 점도 전세가 차이를 만든거 같습니다)

저보다 더 지식이 많으신 튜터님, 선배님들은 현재 두 아파트의 가치가 왜 같은지, 향후 미래를 보았을 때 어디를 실거주하며 투자도 가져갈 곳이라 생각하는지 궁금합니다.

고견 부탁드립니다~ㅠㅠ

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