안녕하세요.
반드시 적재적소에만 투자할 적투입니다~!
구축투자에 있어서
놓치기 쉬운 한가지는
바로 “수리”입니다.
신축과 구축의 가장 큰 차이는 ‘사용감’입니다.
신축은 말 그대로 새 집이기 때문에
별다른 손을 볼 필요가 없지만,
구축은 시간 만큼 노후화가 진행되었는데요
그렇기에 ‘수리’에 대한 고려가 반드시 필요합니다.
즉, 구축은 ‘수리를 감안해서 봐야 하는 상품’
이라는 전제를 가지고 접근해야 합니다.
수리로 매매가와 전세가의 차이가 생기게 되며
투자 시 고려할 수 있는 매물의 범위도 달라지게 되며
실제 투자에 들어갈 때 협상 포인트가 바뀌게 됩니다.
즉, 수리 여부를 염두해 두는 것만으로도
계산에 넣느냐, 넣지 않느냐에 따라
전혀 다른 투자 결과를 만들 수 있게 됩니다.
이 글에서는 그 관점을 시작점으로,
실제 구축 투자에서 놓치기 쉬운
핵심 포인트 세 가지를 짚어보려 합니다.
시세 지도, 수리비를 같이 고려해야 합니다
수리비를 실제 투자와 연결하는 것의
시작은 시세지도를 그리는 것부터이다.
시세지도를 만들 때 보통은 네이버 부동산의
‘최저가 기준’으로 매매가를 정리하곤 합니다.
하지만 이 최저가 매물 대부분은 ‘기본집’,
즉 수리가 전혀 되어 있지 않은 매물인 경우가 많습니다.
반면, 전세 시세는 어떨까요? 투자자들이 수리 후 세팅해둔 물건인 경우 전세가는 수리된 매물인 경우가 많습니다.
즉, 수리 안 된 매매가 vs 수리된 전세가 이 두 가지를 기준으로 투자금을 계산하면 현실과 동떨어진 분석이 나오기 쉽습니다. 특히 구축일수록 이 간극은 더 벌어지게 되는데요,
그래서 시세지도를 그릴 때도 수리 여부에 따라
시세를 분리해서 바라보는 시선이 필요합니다.
생활권 내 대표 단지는 ‘수리된 집 vs 기본집’ 기준의
구간 시세를 따로 정리해보시길 추천드립니다.
수리비를 반영한 계산은 ‘시세지도’를
그릴 때부터 시작된다는 점을 기억해야 합니다.
매물 임장 시 수리비 계산은 필수입니다
실제 매물을 보는 임장 단계에서도
그 시선을 유지하는 것이 중요합니다.
매물을 볼 때 단순히 매매가만 비교하는 것이 아니라,
수리 상태와 수리비를 함께 감안해서 보는 눈이 필요합니다.
왜냐하면 매물에 따라 ‘어디까지 손봐야 하는지’에 따라
최종 투자금이 크게 달라지기 때문입니다.
집 수리는 생각보다 손 봐야 할 항목이 많습니다.
(샷시, 화장실, 싱크대, 도배, 장판, 몰딩, 필름 등등)
처음에는 막막하게 느껴질 수 있지만,
이럴 땐 하나하나를 계산하기보다는
전체 수리에서 살릴 수 있는 항목을 빼는 방식으로
접근하면 현장에서 훨씬 실용적입니다.
예를 들어, 아래는 수리 기준 비용의 대략적인 감입니다
●특올수리 기준
· 30평대: 약 3,200만 원
· 20평대: 약 2,500만 원
● 주요 항목별 수리비 감
· 샷시: 약 1,000만 원
· 싱크대·화장실·필름: 약 300만 원
· 도배·장판·몰딩·타일: 약 100만 원
예를들어, 20평대 특올수리 기준 2,500만 원에서
샷시와 화장실이 괜찮다면
1,000만 원 + 300만 원 = 1,300만 원을
감안해 실제 수리비는 약 1,200만 원으로
줄여 계산할 수 있는 식입니다.
이렇게 수리 상태 차이에 따라
투자금이 어떻게 달라지는지
현장에서 꼭 체감해 보시길 바랍니다.
수리 기간에 대한 고민도 필요합니다.
구축 투자를 진행하면서
생각보다 많은 분들이 놓치시는 부분이
'수리를 위한 기간을 확보하는 것'입니다.
집을 수리하기 위해서는
일시적으로 집이 비어 있어야 합니다.
간단한 수리라면 하루 정도면 끝나지만, 전체 수리라면 보통 1~2주,
길면 한 달까지도 필요할 수 있습니다.
문제는, 그 기간 동안 공실이 발생하면
누군가는 금융비용을 부담해야 한다는 것이죠.
예를 들어
매도인이 잔금을 치고 이사를 가셨을 수도,
매수인이 잔금날까지 세입자를 못 맞추었을 수도
다음 세입자가 신혼부부라 공실 기간이 가능할 수도
다양한 케이스가 존재를 할 수 있게 됩니다.
이러한 케이스를 잘 이해할 수 있게 된다면
협상 시, 단순히 매매가를 협상하는 것을 넘어서
상황과 잔금 비용에 대한 부담에 대한 협상을 통해
수리 기간을 확보하는 것에 초점을 맞출 수도 있습니다.
즉, 구축 투자를 진행할 시에는
수리비에 대해 감안하는 것에 더해서
'수리를 위한 시간'까지도 고려하는 시선이 필요합니다.
투자에 있어서 수리를 고려하는 시선은
단순한 디테일을 더하는 것이 아니라,
수익률과 전략 전체를 바꾸는 핵심 요소입니다.
단순히 네이버의 시세만 보고
투자금과 수익률을 판단하면,
실제 상황과는 어긋날 수 있습니다.
하지만 수리 상태와 비용,
그리고 기간도 함께 고려한다면 같은 단지, 같은 매물이라도
완전히 다른 판단이 가능해집니다.
앞으로 구축 아파트를 볼 때,
매매가와 전세가뿐 아니라 수리에 대한 관점까지 함께
바라보는 시선을 갖추어 보세요.
이러한 시선의 전환이,
투자자로서 여러분의 성과를
한 단계 더 끌어올리는 데
분명한 힘이 되어줄 것입니다.
댓글
