안녕하세요 제이든J입니다.
지난번에는 매물임장 해야하는 이유에 대해 글을 적어보았습니다.
이번엔 매물임장 하는 방법에 대해서 정리해보고자 합니다.
1. 매임 단지 선정
처음에 매임단지 선정이 참 어려웠던 것 같습니다.
시세지도를 하고 나면
- 생활권 순위
- 생활권 안에서 단지 상/중/하 그룹
왼쪽 생활권 순위 / 오른쪽 시세지도
정리하고 나서 이제 어디가 궁금한지, 매임하고 싶은 단지가 어딘지 생각해봅니다.
1) 투자 후보 되는 단지를 매임하러 갑니다.
우리는 투자를 할 것이니까, 지금 돈이 없더라도 예상 투자금을 선정해서
해당 단지를 보러 갑니다.
그리고 이 단지가 정말 언제 어떻게 저에게 기회를 줄지 모르기에,
지금 앞마당 만들때 꼭 가두는 편이에요
2) 상/중/하 그룹에서 적어도 단지 하나씩은 가보려고 합니다.
해당 지역에서는 어떤 곳을 선호하는지 이유를 알기 위함이에요.
그리고 생활권 마다 단지 하나씩은 가보려고 노력해요
- 지역 전체 : 상위 생활권 / 중간 생활권 / 하위 생활권
- 생활권 내 : 상 / 중 / 하 단지
이렇게 나누어서 투자 타겟되거나 더 저평가인 생활권을 더 많이 가보기는 합니다.
전부 다 가기는 힘들기 때문에
내가 관심 있는 단지(투자 후보단지 or 저평가 판단 되는 단지)를
더 많이 갑니다.
거기에 더해서 상위, 하위 단지는 꼭 1개라도 가보려고 해요.
하도영 : 가져가 마셔요 (100만원 이상 와인을 주며)
기사 : 그렇다고 이 귀한 걸 제가 어떻게....
전 이런거 마실 줄도 모르고 정말 괜찮습니다 대표님
하도영 : 그럼 들어가는 길에
편의점에서 만원짜리 와인을 한 병 사요
그럼 만원짜리 와인을 먼저 마시고 그걸 마셔요
그럼 마실줄 알게 될 겁니다.
샤샤와함께 튜터님이 비교에 대해서 말해주며 빗대어주신 기억이 납니다.
좋은 단지, 중간 단지, 떨어지는 단지 모두 가봐야 하는 이유라고 생각됩니다.
하나씩이라도 가 봐야 이 단지가 왜 좋은지, 왜 떨어지는지 알 수 있습니다.
그리고 이렇게 시세 그룹핑을 하며 저평가 단지를 생각해보고
그 단지에 대해 궁금증이 있다면 매물임장 단지로 선정하기도 합니다.
2. 매물예약
보통 1개 부동산에 2개의 단지 정도를 예약합니다.
투자금이 비슷한 단지를 같이 보려고 하는 편입니다.
예를들어 호반베르디움 6.5/4.5(2억), 불당이안 5.3/3.5(1.8억) 정도면
그래도 같이 봐볼수 있다고 생각합니다.
이렇게 지도를 보고 네이버 부동산에서도 실제로 투자금이 비슷한지,
사장님이 해당 물건을 다 가지고 있는지(가능하다면)
파악하고 예약을 하는 편이에요.
더해서 저는 주로 더 관심가는 단지의 단지내 부동산 사장님에게 예약합니다.
보통 해당 단지 내 부동산 사장님이 물건의 상황을 더 많이 알고 계시더라구요.
이런식으로 매임 후보단지를 적어봅니다.
3. 부동산 방문 직전 확인 할 것 2가지
- 네이버부동산 최저가
- 아실 최고가
저는 부동산 들어가기 전에 잠깐 1분정도
위의 2가지 정도는 확인하고 들어갑니다.
가격 하나만큼은 보고 들어가는 것이 좋아요.
실제로 우리가 보는 매물이 이 단지내 최저가인지,
아니면 더 비싼데 상태가 좋아서인지 알 필요가 있습니다.
그리고 전세 최저가도 확인 한 이후
사장님과 같이 매임하는 단지 전세가격 나갈지 물어보는 편입니다.
아실에서 이 단지의 최고가를 확인하는 이유는
어느정도 까지 갔는지 이야기 하시는 사장님도 많고
지금 얼마나 떨어졌는지, 혹은 전고점 뚫었는지 정도는 알고 들어가면
대화가 더 편하기 때문입니다.
4. 방문 후 지도 앞에 서기기
이렇게 지도 앞에 서서 쳐다봅니다.
그러면 보통 사장님들이 나오셔서 브리핑을 해주십니다.
생활권 지도를 전체적으로 보면서
"여기 호재 있지 않아요?"
등을 물어보기도 합니다.
단지 지도 나오는 책자 보면서
사장님 여기가 로얄동이에요? 라고 물어보기도 합니다.
저는 역이 가까운 쪽이 로얄동인가? 싶어 물어보면
59타입은 뒤에만 있어요 라던가, 여기가 뻥뷰라서 로얄이야 라던가
조금 더 세밀한 선호도를 알아볼 수 있습니다.
여기서 가장 중요한 것은 바로
경청하는 자세
사장님의 하는 말이 다르더라도, 호응해주고
정말 경청하는 자세로 들어야 합니다.
그러면 더 신나서 많이 말씀해주시더라구요
5. 매임중
매물임장 할때는 필기하지 않고 사장님과 대화애 집중 해야합니다.
휴대폰은 잠시 내려놓고 사장님과 그리고 지금 보고 있는 것들에 집중합니다.
- 집주인? 세입자?
- 만기는?
- 어떤 분이 거주하시는지 (싱글, 부부, 아이, 학생)
이런 것들을 확인하는 편이에요.
집 보고나서 "이사 날짜는 정해지셨나요?"
사장님들이 정확히 모를때가 있어요.
- 이거 잔금 언제까지?
- 이정도면 수리 안해도 전세 얼마에 나가나요? 등
상황도 파악하려고 합니다.
그리고 한번씩 툭 물어요.
옆 단지보다 여기가 전세 더 나가나요? 매매 가격은 비슷하던데
라면 사장님이 해당 단지들 어디가 더 좋은지, 덜 나가는지 등
말해주시기도 합니다.
그리고 이동할때 침묵의 시간이 있다면
저는 침묵을 즐기기도 합니다.
괜히 침묵이 불편해서 제가 쓸데없는 소리를 한적도 있었거든요.
걱정되실 수 있겠지만
무엇보다, 예의바르게, 경청하는 자세로
매물임장을 임한다면 잘 하실거라 생각합니다.
6. 매임후
봤던 물건들의 특징을 하나씩 생각하며 정리해둡니다.
매매가격 / 점유자분 상황 / 잔금일자 / 이사 상황 등
+ 특징 (ex. 강아지 있던 집 등등)
- 사장님과 정리 함께 하기도 하고 혹은 차에서 혼자 정리하기도 합니다.
대
꼭 이렇게 당일에 와서 매물정리를 해야합니다.
그렇지 않으면 잊어버리게 되더라구요.
그 이후에 오늘 본 것 중에 1등 뽑은 물건은 색을 다르게 칠해두는 편입니다.
1. 매임 단지 선정(투자 타겟 or 저평가)
2. 매물예약(상/중/하)
3. 부동산 방문 직전 (네부, 아실 확인)
3. 방문 후 지도 앞에
5. 매임중(대화 집중)
6. 매임후(매물정리)
정리
정리하면 이렇게 되겠네요.
처음부터 매물임장을 잘 하신 분은 없었습니다.
저도 벌벌 떨면서, 정말 많은 걱정을 하면서 매물임장 하고 싶지 않다는 생각도 했었습니다.
하나씩 차근히 해나가도 좋습니다.
저도 매물임장을 하면서 새로운 방법 알게되고
하나씩 더 알아가고 있습니다.
모두 응원드리겠습니다.
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