요즘 수도권에서 핫한 지역 하면, 어디가 떠오르시나요?
판교?
과천?
수원?
….
수많은 지역이 머리에 떠오르실 텐데요.
그 중, 오늘 우리가 주목할 수도권에서 핫한 지역은 바로 ‘구성남’입니다.
마치 수십 년 전 허허벌판이었던 분당에 아파트가 들어서고,
판교가 엄청난 변화를 겪었던 것처럼,
현재 구성남도 대대적인 천지개벽이 진행 중입니다.
최근 성남 구도심 재개발로 인해 신축 아파트들이 들어서면서 집값이 상승세인데다가,
거대한 아파트촌을 또 형성할 것이란 기대감이 큰 곳이죠.
그래서 월급쟁이부자들에서는 직접 임장도 한 번 다녀와봤는데요.
이 ‘구성남’은 실제로 잠실역에서 30분 밖에 걸리지 않았습니다.
강남 30분 거리, 구성남의 매력
오늘 직접 구성남까지 가서 알아보고자 하는 것은 총 3가지 인데요.
첫째, 천지개벽 중인 구성남에서 무엇을 봐야 하는지.
둘째, 구성남 안에서도 어떤 지역을 봐야하는지.
(가격이 싼 곳과 비싼 곳도 있으니 어느 정도 가격이 적절한가.)
셋째, 신축 대단지를 특히 잘 고르는 방법은 무엇인지.
(구성남에 많은 대단지 중 어느 아파트를 사람들이 좋아하는지.)
입니다.
임장을 함께 다녀온 분은 월급쟁이부자들 대표 강사인 자음과모음님입니다.
자음과모음님은 소액 투자로 부동산 투자를 진행하는 실전 투자자입니다.
평균 투자금 850만원으로
5년 만에 순자산 10억 이상을 달성한,
초등학생 아이를 키우는 워킹맘 투자자이기도 합니다.
자, 그럼 본격적으로
자음과모음님과 함께 구성남의 임장 이야기를 살펴볼까요?
먼저 남한산성입구, 단대오거리를 목표로 잠실 8호선에서 출발하기로 했습니다.
자음과모음님은 성남 위례는 남위례역,
송파는 문정/송파/가락시장 일대를 일컫는다고 설명했습니다.
반면, 남한산성입구와 단대오거리 일대가 바로 '구성남'으로 구분된다고 합니다.
구성남이 어디를 말하는지 정확히 알아보자면,
원도심 이라고 생각하면 쉽게 이해할 수 있는데요.
성남은 크게 분당과 분당이 아닌
(계획적인 아파트가 생기지 않았던)중원구, 수정구 원도심으로 나뉘어져 있습니다.
그래서 정확히 나누자면,
성남에서 분당과 위례가 있고 그 외 지역을 구성남이라고 볼 수 있습니다.
도착은 8호선 신흥역으로 했는데요.
신흥역에 내려서는 현재 건설 중인 '해링턴스퀘어 신흥역' 아파트를 먼저 살펴보고,
이어서 위쪽 아파트 단지를 둘러본 뒤,
아래쪽 산성역까지 훑는 것이 오늘의 임장 코스입니다.
[오늘의 임장 코스]
1. 지금 구성남은 어떤 분위기일까?
실제로 출구를 나오니 짓고 있는 아파트들이 많았는데요.
송파구에서 지하철로 30분 이내라는 편리한 교통의 장점이 있는데도 불구하고
이전에는 주택이나 빌라가 많아서 젊은 세대가 선택하지 않았는데,
현재는 재개발이 많이 이뤄지면서 관심이 쏠리고 있는 곳이
바로 구성남입니다.
역 주변으로 계속해서 신축 아파트가 지어지고 있는 상황이죠.
자음과모음님은 구성남 임장을 할 경우,
새아파트를 유의깊게 보고,
신축의 경우는 세대수가 중요하다는 말도 덧붙였습니다.
8호선 교통의 장점과 변화하고 있는 거주 환경으로 인해
상가 등 동네의 분위기까지 변하고 있는 구성남.
역에서 좀 멀어지고 산성역까지 가는 길은
계속해서 언덕이 이어졌고, 주로 구축 아파트 단지가 형성돼 있었습니다.
전체적인 위치는 큰 길을 가운데 두고
왼편은 빌라와 주택, 오른편은 아파트로 이뤄져있었는데요.
기존에 있던 빌라와 주택을 재개발하여 오른쪽에 신축 아파트가 들어오고 있는 형세라고
자음과모음님은 설명하였습니다.
재개발 등으로 주민들이 이주하면서
왼편 빌라와 주택가에는 빈집들이 꽤 눈에 띄었습니다.
2. 구성남에서는 어떤 지역을 보면 좋을까?
자음과모음님은 임장을 하며 구성남에 관심이 있다면,
산성역 인근의 아파트, 단대오거리 또는 신흥역 인근의 준신축 아파트를
눈여겨 보면 좋다고 말했습니다.
구성남은 옛날에는 분당에 비해 아파트가 많지 않고 신축도 적었는데요.
현재는 광명처럼 대규모 신축 아파트 단지가 들어서고 있어,
같은 조건이라면 연식이 최신인 아파트를 살펴보는 것이 더 유리합니다.
강남권 직장인이면서, 30분 내 출퇴근하고,
신축이나 준신축 아파트를 희망한다면 구성남을 눈여겨 봐도 좋을 것 같습니다.
물론 산성역까지 가는 길은 언덕입니다.
하지만 모든 것을 완벽히 갖춘(평지, 신축, 강남 접근성) 아파트였다면
지금보다 훨씬 더 높은 가격이었을 것입니다.
자음과모음님은 구성남에 내집마련을 생각할 때,
20평대 기준, 9억 정도의 예산 범위를 이야기 했는데요.
(연식, 동에 따라 가격은 차이가 날 수 있습니다.)
서울에도 8~9억대 아파트들이 있는데 그에 비해 구성남의 장점은
30분이라는 강남접근성 덕분에 준서울이라고 봐도 무방한 점,
연식이 보다 최신인 점 등을 꼽았습니다.
물론 신도시급의 개발이 아닌, 군데군데 개선이고,
언덕이라 실거주 만족도가 떨어질 수 있다고도 덧붙였습니다.
신흥역에서 언덕을 타고 올라 잠시 내려오니
어느덧 산성역 인근의 포레스티아까지 도착했는데요.
자음과모음님은 산성역 부근이 더 사람들이 좋아할 수 있다고 말했습니다.
산성역이 신흥역보다 남위례와 더 가깝기 때문입니다.
그리고 산성역 포레스티아의 상가 형태도 살펴보니
1층에는 은행, 2층에는 학원, 3~4층은 병원이 들어와 있었는데,
이러한 형태는 신축 아파트의 전형적인 상가 형태입니다.
산성역 포레스티아 맞은편에는
27년에 새로운 신축 아파트가 또 들어올 예정인데요.
구성남의 특징이 바로 여기서 들어납니다.
바로 신축이 들어왔는데, 연이어 또다른 신축이 들어오는 상황이라는 점이죠.
하지만 오래된 빌라나 주택을 사서 신축이 되기를 기다리는 것은
기본 10년은 기다려야 하기 때문에
자음과모음님은 치밀하게 공부하고 투자할 것을 당부했습니다.
이후 단대오거리까지 걸어가
자음과모음님과 이번에는 신축 아파트를 고르는 방법에 대해 이야기 해봤습니다.
3. 신축 아파트를 잘 고르는 방법
신축 아파트를 잘 고르는 법 첫째로는
내가 사려는 동이 단지 입구에서 가까운지 확인해야 합니다.
또한 초등학교와 가깝다면 그 동도 내집마련할 때 사람들이 좋아하는 동입니다.
단지 안에서도 동의 위치가 중요하다는 것을 자음과모음님은 강조했습니다.
자음과모음님은 초등학교가 어디있는지 모르겠다면,
“노란색 표지판”이 어린이 보호구역임으로 노란색이 있는지 확인하며
학교를 찾아보면 된다는 꿀팁을 설명했습니다.
입구와 가까운 동, 초등학교와 가까운 동에 이어
세 번째로, 신축은 단순히 '최신 연식'보다는 세대수가 중요합니다.
대단지를 사람들이 더 선호하고 거래가 활발히 일어나기 때문에
같은 신축이라면 세대수를 더 보면 좋다는 뜻입니다.
실제로 같은 가격이라면 무조건 연식만 봐서는 안 되고,
세대수, 평지, 위치 등을 고려해야 합니다.
각 항목에서도 사람들의 선호가 갈리기 때문입니다.
추가로, 아파트를 보러 갔을 때 만약 경사가 심한 언덕에 위치해 있거나,
부동산 사장님이 차를 이용해서 이동한다면,
해당 아파트가 높은 경사에 있다는 점을 감안하여
가격을 판단해야 합니다.
(팁: 요즘 신축 아파트는 지하 주차장이 모두 연결되어 있어
차로 이동하면 언덕 여부를 체감하기 어려울 수 있으니 유의하세요.)
실제로 단대오거리역의 아파트는
입구 동 1단지의 20평대와
오르막을 올라가고 난 이후 4단지의 20평대의 가격이 약 1억원 차이가 납니다.
같은 단지 안에서도 어느 위치에 있느냐에 따라(동에 따라) 가격이 다른 것입니다.
반대로 생각하면,
같은 아파트, 같은 단지 내에서도
상대적으로 가격이 저렴한 집을 선택할 수도 있다는 뜻이죠.
네번째로 신축 아파트는 구조도 중요합니다.
타입마다 보일러실의 위치, 주방의 위치, 방 크기 등이 모두 다릅니다.
구축 아파트는 판상형 등으로 정해져있지만
신축은 타워형, 복합형, 보일러실이 있기도 하고 없기도 하는 등
여러가지로 변형되어 있기 때문에 구조도 잘 확인해야 합니다.
사람들이 가장 선호하는 타입은 판상형(A타입), 30평의 방 4개입니다.
판상형은 베란다와 주방이 함께 트여 있어 환기가 잘되기 때문인데요.
이러한 구조를 감안하여 보시길 자음과모음님은 덧붙였습니다.
“내가 사람들이 안 좋아하는 타입을 비싸게 사는 건 아닌가?”
“지금 이 집이 비싼 이유가 타입이 좋아서 인가?”
등을 생각해봐야 한다고요.
마지막으로 커뮤니티 시설은 참고용일 뿐, 가격 자체에 큰 영향을 주지는 않습니다.
신축 아파트 볼 때 우선순위 총정리
오늘은 자음과모음님과 구성남을 직접 다녀오고
신축 아파트를 볼 때 우선순위까지 알아봤는데요.
경기도에서도 강남과 가까운(입지가 가까운) 곳이 있다는 것을 알 수 있었습니다.
만약 이 글을 읽으시는 분께서 내집마련의 의지가 있다면,
지역들을 하나씩 알아가며
장기적인 관점으로 내집마련을 준비해보면 어떨까요.
끝으로 더 구체적으로
구성남의 입지, 교통, 학군까지 정리된 글을 소개드립니다.
총정리 글 하나로 구성남에 대한 모든 정보를 얻어가세요!
댓글
