[지투기29기 3복더위도 우ㄹ1를 막을수 없조 소이밀크] (3주차 강의후기) 나는 8월 2일 반드시 수영구 매물임장을 한다.

자모님이 강의를 시작하시면서 수강생에게 오히려 질문 하신다.

수도권 소액 해야 하나? 지방 소액 해야 하나? 어느 것도 결정 못한 채로 지닌 분도 있다.

 

수도권 하든 지방하든 여러분이 선택해야 한다.  현재 지방 투자하기 좋은 시장이다.

 

수도권 찔끔, 지방 찔끔 하면 결과를 못낸다. 저는 결과를 못내는 사람을 절대 싫어한다.

 

투자는 여러분들이 스스로 이해도를 높일 수록 투자가 된다. 강의를 한번 듣고 절대 이해가 되지 않는다.

 

지투기에서 진심으로 여러분들이 강의하는 지역에 투자했으면 좋겠으니 강의를 하는 것이다.

 

마음먹은 대비 행동이 되지 않으니 투자가 안된다. 

 

투자는 무슨 단지를 하느냐가 중요한 것이 아닌, 내 투자금을 넣어서 100~200% 수익이 날 것 같으면 투자를 하는 것이다.

이렇게 말씀 하시며 강의를 시작하신다.

자모님은 진심을 다하여 수강생에게 노하우를 마구마구 주시는 가운데, 수강생이 수강비를 주고도 강의를 듣는데 강사가 알려주는 내용을 하지 않는다? 이것은 수강비를 날림과 동시에 시간도 날리는 것이라고 생각해야겠다.

투자자라면 투자대비 성과를 내야 한다. 행동으로 나서야 된다.

여기서 중요한 것은 자모님 말대로 한 지역을 제대로 파는 것이다. 찔끔 찔끔이 아니라 제대로 한 지역을 파야 한다.

또한, 투자금을 남길지 말지에 대해서도 자모님이 명쾌하게 내용을 알려주신다. 

앞날은 어떻게 될지 모를 것이다. 내가 1호기 투자를 하고 계속 투자생활을 이어나갈지, 아니면 떠날지.. 아무도 모른다. 그러니 투자금 범위내에서 가장 좋은 것을 해야 할 것이다.

이번 강의에서 배운 것

1. 지방 투자의 투자 우선순위를 정한다. 

인구가 곧 수요이다. 인구수가 많은 광역시가 수요가 좋다.  투자자 관점에선 어느 곳이 사람들이 몰려 사는지, 어느 곳이 살지 않는지 알아야 하고, 사람들이 몰려 있는 곳을 찾고 여기에 투자하는 것이 중요하다. 지방은 몰려 살다가도 외곽에 신도시가 생기면 그쪽으로 넘어간다. 그런데 외곽 신도시가 중심부에서 멀면, 투자 해야하나? 이런 생각을 해야 한다. 이럴 땐 인구가 이동할 수 있겠다고 생각하고 전세 운용을 하는 것이다.

사람들이 왜 몰려 사는지도 알아야 한다. 거주환경이 좋고 학군도 좋으면 수요가 좋다. 이것이 지방 투자의 핵심이다. 

임장할 땐 항상 지도를 봐야 하고  지역의 중심이 어디인지 잘 파악해서 중심과 가까운지, 멀지 알아야 한다.

2. 지방의 입지를 정확히 알고 투자에 적용한다. 

구별 우선순위를 정하고, 입지에 대해 이해하고 그 지역 안에서 단지 선호도를 어떻게 보면 좋을지 우선순위를 본다.

입지가 좋은 곳에 선호단지의 매매가가 20년도 수준에 머물러 있다. 반면, 입지가 덜 좋은 곳에 비선호 단지는 매매가가 떨어진 다음 회복이 되지 않고 일정 수준에 멈춰 있다. 

비선호입지에서 비선호 단지는 매매가가 떨어지면서 전세가도 같이 떨어진다. 이런 단지는 피한다. 매매가가 떨어지는 와중에도 전세가가 보합하는 단지를 잘 찾아서 보는 것이 중요하다. 매매가가 무너졌다해도 멈출지 안멈출지는 입지와 비교해서 잘 봐야 한다.

선호입지와 비선호입지의 전세가 방어차이가 극명하다.

인구수가 줄어들고 있기에 더 보수적으로 접근한다.

3. 지방 지역분석의 주의점을 투자에 적용한다.

공급물량이 과다해도 선호도가 좋은 단지는 실거주자가 먼저 거래한다. 전세가 올라오지 않아도 매매가가 상승한다.

공급물량이 많은 입지가 덜 좋은 곳에 준신축, 구축, 신축 단지는 가격이 움직이지 않고 있다.  이런 단지를 봐야 한다. 준신축, 구축, 신축 단지의 가격이 같더라면, 연식이 좋은 것들이 전세가가 먼저 오르기 때문에 먼저 알아두고 본다.

*아직 오르지 않은 것들 중에서 입지와 연식이 좋은 순서대로 투자 우선순위로 리스트업해서 기회를 살핀다.

*임장과 임장보고서는 기본이다. 현장 동향을 파악해야 한다. How?  최소 부사 3~4명과 통화하면서 매매가와 전세가에 대해 알고 있어야 한다. 

마지막으로 초보 투자자가 지방 투자를 잘 할 수 있는 방법에 대해,

<돈>

아낄 것을 아끼고, 아끼지 말아야 할 것을 아끼지 않는 것이다. 임장비(교통+식대)는 나에게 투자하는 것이고, 그만큼 투자해서 지방 투자에서 돈을 벌면 된다는 것이다. 여기서 나의 통장관리가 잘 되어 가고 있는지 점검이 필요하다.

내가 아끼지 말아야 할 것 : 강의, 책, 임장비용

내가 아껴야 할 것: 욕구만족(식욕)을 위한 소비, 불필요한 지출(보지도 않는 넷플릭스)을 아낀다.

<시간>

시간은 효율적이 아닌 효과적으로 관리하는 것이란다. 초보 투자자로서 6개월 이내 계획을 세운다. 

원씽 캘린더를 활용한다. 매일매일 원씽을 정한다.

<행동>

지방 임장을 가서 열심히 앞마당을 만들고, 지켜봐야 할 단지를 추리고 트레킹한다. 보고 있는 단지가 싸고 가치가 있고, 투자금이 적게 들어가며 감당가능하면, 투자한다.

투자자로 결과를 만들어 내는 사람의 특징: 나의 지금 실력이 이정도임을 인정하자. 다음엔 무엇을 채워야 하지? 이런 생각을 갖는 사람들이다. 좀 더 나은 환경에서 할 수 있으면… 더 잘할 수 있지 않을까? 이렇게 회피하지말자.

사실, 나도 실전반에 가서 투자 공부를 하고 싶다는 생각이 들었다. 하지만, 투자 공부는 실전반이든, 기초반이든, 무강의든 언제 어디서든 할 수 있다. 자기 객관화를 해서 부족한 부분은 보완하자.

<태도> 

이번 임장에서 사실, "어차피 00구 오션뷰 투자 못할텐데 매임이 무슨 소용이야" 이런 태도를 가졌다. 

하지만 이것은 회피하는 태도이다. 투자하기 위해 독서, 책, 강의에 돈을 쓰고 있는데, 이왕이면 강의에서 배운대로 실천하기 위해, 지금 당장 투자가 가능하지 않더라도, 언젠가 나에게 투자가 될 수 있는 물건을 찾기 위해 매임한다.

 "나는 8월 2일 반드시 수영구 매물임장을 한다."

될까? 할까?가 아닌 된다. 한다의 마인드로, ‘반드시’의 의미로 한다면 못할 것 없다.

끝으로, 자모님 강의를 듣고 나면 항상 정신을 차리게 된다. 

4월 서투기 강의에서는 자모님이 "단지 선호도 파악이 잘 안된다면 단지 임장 다시 하셔라.'라고 하셨다. 이 말을 듣고 나는 바로 임장지로 가서 단지임장을 했었다.  

이번에는 임장 교통비, 어차피 투자 가능하지 않은 지역에 대한 매임에 대해 회피하는 태도를 가졌었지만, 

자모님 강의를 통해 정신차리게 되었다.