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실전준비반 - 한 달안에 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 너나위, 코크드림, 자음과모음
1. 입지분석은 임장보고서의 절대적인 Tool이다, 하지만 그렇다고 절대적인 정답을 주진 않는다.
→ 역세권이라고, 혹은 더블역세권이라고 다 같은 가치 혹은 절대적 가치를 지니는 것은 아니다.
개봉한마을(개봉역) vs 대림우성 1차(두 개의 호선이 지나가는 대림역)를 비교했을 떄, 개봉역이 더가치가 높았다. 그건 대림역의 대동초의 학군이 다른 지역에 비해 매우 떨어지기 때문이었다.
이런 부분을 꼼꼼히 따질 수 있냐 없냐는 순전히 나의 몫이다. → 결국 얼마나 진심으로 해당 단지를 파느냐에 달려있는 듯하다.
2. 가격이 가치를 말해주는 것은 절대아니다.
단지임장을 하다보면, 솔직히 가격에 의존하게 되는 나를 발견한다. 어떻게 단지를 분석해야할지 모르기 때문에,
전고점이나 현재 가격을 활용해서 비슷한 단지와 비교하고, 일단 높은 가격의 단지가 가치가 더 높겠거니하고 넘겨짚는다. 이렇게만 하면 나의 분석능력을 키우기 힘든걸 넘어서, 소중한 투자기회를 놓칠 수 있다.
발상의 전환이 필요하다.
“ 내가 봤을 때는 좋았는데, 이 단지에 비해 싸네? ” 바로 이 순간을 소중하게 생각할 줄 알아야, 투자 기회를 잡을 수 있는 것이다.3. 단지임장 전에, 이 지역에 대해 내가 ‘무엇을 궁금해야하는 지’가 명확할 수록 효율을 높인다.
단지임장을 하다보면 다리는 아프고, 덥고, 피곤하다. 그러다보면 머리는 멍해지고 이 단지가 아까 단지랑 같은 건지 다른건지 기억이 안난다. 하지만 강의를 들으면서, 어쩌면 어느순간 단지를 구분짓지 못하는 이유는,
내 몸이 피곤해서이기보다도 이 단지에 대해 알아야하는 것을 명확히 하지 못했기 때문이 아닌가 싶었다.
단지정보, 단지 입지, 단지 시세 이런 것은 모두 임장 전에 지역 개요나 시세 분석을 하면서 할 수 있다.
오히려 이것들을 하면서 자연스럽게 생기는 궁금증이 있을텐데, 그걸 증발시키지 말고 적어둔다면 그 관점을 갖고 단지임장을 더욱 효율적으로 만들 수 있다. 몸이 지칠수록 결국 핵심만 남겨야한다.
4. 분위기임장을 하고 지도에 올려볼 내용과 단지임장을 하고 지도에 올릴 내용은 다르다.분위기 임장을 하고 + 입지분석을 하면서 → 핵심입지요소를 지도에 올린다. 이렇게 하면 생활권이 대략적으로 정리되게 되는데, 단지임장을 하면 이미 정리된 생활권에 따라 단지 내부의 균질성, 혹은 역에서부터 단지내까지 거리의 분위기, 조경, 관리된 여부, 샷시, 주차상태 등등을 다시 올린다.
내 임장보고서에는 이부분이 뒤죽박죽 섞여있다. 아마 분위기 임장하면서 단지내용을 적고, 단지임장을 하면서 분위기 임장때 알 수 있는 내용을 적다보니 각각의 뚜렷한 목적이 흐려지고, 보고서에도 어떤 흐름으로 정리되어야하는지 길을 잃었던 것 같다.
물론 직접해봤기 때문에 코크드림님의 설명이 더욱 와닿을 수 있었다.분위기 임장을 통해 생활권별 우선순위 → 단지임장을 통해 해당 생활권 안에서 단지의 우선순위를 정하며
차분히 관점을 Deep 하게 잡아나간다.5. 가격에 갇히지 말고 역발상을 해보자.
하남 미사가 훨씬 신도시고 균질성이 좋다. 그에 비해 구로구는 균질성 떨어지고 살기 팍팍하다.
→ 이 말은 즉, 더 균질성 높은 신도시랑 가격이 같은 구로가 ‘땅의 가치’가 훨씬 높다는 반증이다.
신축은 가격일뿐, 땅의 가치까지 모조리 반영하지 않는다.
6. 결국 이 모든것은, 내 생각을 남기고자 하는 지난한 과정이다.
임장보고서에 흩어진 데이터를 ‘내가 보기 좋게’ 모았다면, 결국 그 데이터에 대한 판단을 ‘내가’하는 것으로 마무리 지어야한다. 나라면 이 단지에 ‘얼마를’ 투자할 것인지, 왜 이 단지에 투자를 주저하게 되는지, 다른 단지와 비교했을 때 이 단지가 가격이 낮은 혹은 높은 이유가 무엇일지. 등등 적을 내용은 아주많다.
3강을 마무리 하며.
정답이 없는 것에 생각을 적는 것은 항상 주저하게된다. 정답을 맞추는 것이 최고의 가치로 여겨졌던 일평생을 살았던 나로서는 가장 어려운 일 중에 하나이다. 하지만 내 생각을 적는 것이 정답 그자체라는 생각을 많이하면서 강의를 들었던 것 같다.
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