안녕하세요
지방에서 근무하고 있는 30대 초반 남자입니다
부모님은 수도권(인천)에서 거주하십니다.
사건 발발)
2023년 아버지로께 한 통의 청천벽력같은 전화를 받게되었습니다
원래 부모님 소유였던 집을 담보로 부모님께서 조금씩 생활안정목적 대출을 받고 계셨고,
어느덧 집값에 해당하는 만큼 대출금을 실행해서 더이상 대출이 불가해졌고,
어떻게 해야될지 고민하는 연락이었습니다
멘붕이 왔지만 그 당시 다행히 직장을 다니고 있었기에, 제가 주담대를 받아 새로운 집을 샀고
자연스럽게 부모님 집은 팔아서 대출금 갚는데 다 써버렸습니다
사실상 빚을 물려받은거죠
그리고 제가 인천에 매수한 집에 부모님 거주시켜드리고, 저는 지방에서 거주하고 있는데요
상황이 별로 안좋긴 하지만 지금 갖고 있는 집을 바탕으로 갈아타기 전략으로 점점 업그레이드 해보려 합니다
아래 방법들이 있을 것 같은데 현재 규제 상황에서 어떤 방법이 적합할지 의견 여쭤봅니다
방법 1) 갭투자
① 6.27 부동산 규제 대책으로 “소유권이전 조건부 전세대출 금지” 조항 신설로 사실상 갭투자가 막히긴 했지만,
기존에 갭 껴있는 아파트 사는건 규제에 어긋나지는 않는 관계로 서울/수도권 비조정대상지역 갭매물(아파트) 매수
- 단, 차기세입자 구해지지 않을 경우 주담대 실행해서 매수 예정
② 부모님은 인천 집 월세로 구해드리고 월세 대납 해드리기
- 집값 약 13억 미만일 경우, 월세 대납으로 인한 증여세 발생하지 않는 것으로 확인함
Risk : 서울/수도권으로 매수했다가 차후 조정 대상지역으로 묶일 경우 LTV 한도 줄어들어 대출실행 불가로
이전 세입자에게 전세보증금 돌려주지 못할 위험성 존재
: 부모님 월세 대납으로 인한 Loss
방법 2) 서울/수도권 아파트 매수 후 부모님 거주
① 서울/수도권 주담대 실행하여 매수 후 부모님을 그 집에 거주시켜 드리는 방법
- 사실상 투자와 실거주를 동시에 하는 방법
Risk : 갭투자 대비 대출금 이자 상환으로 인한 비용이 크기 때문에 집값이 오르지 않을 경우 그대로 Loss
방법 3) 서울/수도권 아파트 매수 후 월세입자 맞추기
① 만약 대출받아서 집 살 경우에는 이제 월세입자 맞추는 것도 불가능한게 맞는지 문의드립니다.
- 대출받아서 주택 구입한 차주는 6개월 내 전입의무가 명시되어있긴 한데 이로 인해 불가능해 보이긴 한데
제가 생각한게 맞는지 확인 부탁드립니다. 이 경우 방법 3은 불가하게 되겠죠
안목 높으신 선배님들의 의견을 여쭙습니다
