[해피율율] 지투 4강 강의후기 - 내 돈을 지켜주는 매수, 전세, 매도 프로세스

안녕하세요. 해피하게 투자활동 이어가고픈 해피율율입니다. 
 

이번 4강에서는 재이리 튜터님께서 계약프로세스에 대해 강의를 해주셨습니다. 

살면서 부동산 거래를 해볼 일이 손에 꼽기 때문에 
제대로 대비하지 않으면 실수를 하게 되고, 
계약이기 때문에 작은 실수도 되돌릴 수 없는 결과를 낳을 수 있습니다. 

그럼 4강 강의를 통해 제 경험을 복기하며 개선할 점을 찾아보겠습니다. 

등기부등본을 통해 근저당확인

이번에 매수한 매물은 근저당이 있는 매물이었습니다. 
근저당이 있긴 했지만 과도한 금액은 아니었기에 크게 신경쓰지 않았습니다 
그런데 매수 후 얼마 지나지 않아 627규제가 나왔고, 

매도자는 대출을 상환하면서 다시 주담대를 받아 갈아타기하는 분이었습니다. 

1. 이 물건에 근저당이 있음으로 인해서 어떠한 리스크가 있을 수 있는지 한번이라도 고민을 해봤다면 
   제 물건의 잔금일자가 고정되는 상황을 어떻게 피하거나 혹은 다른 물건을 봤을 수도 있습니다. 
    

   매도자는 주담대 역시 갈아타기 해야했고, 

   이때에 기존대출의 상환과 신규대출의 날짜가 동일해야 

   DSR 한도가 최대로 잡히는 상황이었습니다. 
    

   매수하는 입장의 저나, 입주할 세입자가 계약금+중도금으로 

   먼저 대출을 상환하도록 유도할 수 있었지만 
   지금과 같이 불확실한 시장에서 매도자는 어떠한 도전도 하고 싶어하지 않았고, 
   일자고정에 대한 뜻을 굽히지 않았습니다. 

   이 부분은 저 역시 이해가 되는 바였습니다.
    

   이를 통해 알게된 것은, 이러한 근저당이 있을시에 근저당을 어떻게 상환하려고 계획중인지 
   혹시 일정이 고정되는 상황은 아닌지를 확인했을 것 같습니다. 
   그리고 일자가 고정되는 상황이라면 

   좀더 이러한 명분을 갖고 가격조정을 시도했어야했습니다. 
   이 과정을 통해 정말 해결하기 위해 다양한 방법을 튜터님께서 알려주셨고,

   함께 고민해주셨습니다. 감사합니다. 
   밍튜터님.

    

    

    

   KB시세를 기준으로 하는 보증보험 

   
   지방에서 가장 주의해야하는 것중 KB시세를 기준으로 

   보증보험가입을 고려해 전세가를 설정해야한다는 것입니다. 

    

   지난 임장지에서 매매가와 전세가가 붙을랑말랑, 갭충이로 만드는 단지를 보았습니다. 
   부동산 사장님께 “사장님, 전세가 2.5억 가능한가요? 그럼 갭이 얼마 안되는데요.” 라고 말씀드리니 
   사장님께서 말끝을 흐리며 “그정도까지 안돼요. 보증보험때문에…”라고 하셨어요.
   갭만 생각해서 전세가를 최고가로 올려받을 생각만으로 투자하려한다면 
   생각지 못한 더 큰 투자금이 들어갈 수 있습니다. 
    

   이번 강의를 통해 전세가를 올려받는 것보다 

   매매가를 깎아서 싸게 사는 것이 더 현명한 길임을 깨달았습니다. 
   둘다 된다면 best!!! 

특약작성

 특약을 미리 작성해두는 것도 매수과정, 전세과정에서 반드시 해야하는 것입니다.
 계약하는 과정에서는 검토할 시간도 주지 않고 사장님들이 보채시기 때문입니다. 
사장님의 입장에서는 거래할 사람이 앞에 앉아있는 상황이라 더 초조하실것 같습니다. 

하지만, 그렇다하더라도 특약을 대충 ok해버리면 추후 감당할 리스크가 더 큽니다. 
때문에 내가 원하는 특약을 미리 작성해서 사장님과 함께 절충하면서 
내어드릴 수 있는 것은 내어드리고, 

절대 물러설 수 없는 부분은 단호하게 요청드리면서 

계약을 해야겠다는 생각이 들었습니다. 

어떤 상황에서 계약을 하게 될지 몰라서 

재이리튜터님께서도 여러 버전으로 만들어주신것 같습니다. 

이 것들을 잘 정리해놓는다면 

어떤 상황에서도 

특약확정하는데에 오랜시간을 들이지 않을 수 있습니다. 

튜터님의 말씀처럼 
특약은 나를 지켜주는 안전벨트라는 생각으로 꼭 잘 매듭지어야겠습니다. 

이번 강의에서 매수, 전세, 매도 모두 느낀 것은 
“내가 CEO의 태도로 임하지 않으면, 누가 대신해주지 않는다” 는 것입니다. 

매수도, 전세도, 매도도 모두 내가 직접한다는 생각을 기본으로 하고 
내가 챙겨가며, 사장님과 상대방과 함께 협의해가며 해야하는 것 같습니다.