안녕하세요~! 모도링입니다.
오늘은 부동산 투자에서 자주 마주치는,
시세보다 저렴하게 나온 ‘근저당 설정된 매물’에 대해 이야기해보려 합니다.
이런 매물은 우리를 설레게 하기도 하지만,
동시에 반드시 주의 깊게 살펴봐야 할 부분들이 있습니다.
근저당이 잡힌 물건은
싸게 매수할 수 있는 기회를 제공하기도 하지만,
상황을 정확히 이해하지 못하면 예상치 못한 리스크를 떠안을 수도 있는데요,
오늘은
- 근저당이 설정된 매물이 왜 싸게 나오는지,
- 어떤 상황에서 위험할 수 있는지,
- 그리고 어떻게 리스크를 헷지하면서 안전하게 투자할 수 있는지
함께 살펴보겠습니다.
1. 근저당이란 무엇인가요?
‘근저당’은 흔히 우리가 말하는 주택담보대출의 등기 형태입니다.
즉, 매도자가 과거에 금융기관에서 돈을 빌리면서 집을 담보로 제공한 것이며,
등기부등본에 ‘채권최고액’이라는 이름으로 기재됩니다.
*채권최고액 = 통상적으로 실제 대출금의 120%
💡 대부분의 아파트는 대출이 끼어 있기 때문에
근저당이 설정되어 있는 매물은 부동산 거래에서 매우 일반적입니다.
2. 왜 이런 매물은 시세보다 싸게 나올까요?
시세보다 저렴하게 나온 매물은 대부분 자금 사정이 급한 경우 나오게 되는데요,
이들이 급매로 내놓는 이유는 다음과 같습니다.
- 대출 연체로 경매 위기에 처해 있거나
- 추가 자금 조달이 불가능한 상황에서 매도 자체가 급한 경우
- 잔금으로 기존 대출을 전부 상환해야만 말소가 가능하기 때문에
즉, 매수인의 잔금으로 기존 대출을 상환하고 근저당을 말소해야하기 때문에 싸게 나오기도 합니다.
3. 근저당 매물의 리스크는?
앞서 말했듯, 근저당 자체는 위험하지 않습니다.
“잔금과 동시에 근저당을 말소할 수 있다면” 큰 문제는 없습니다.
하지만 주의해야 할 경우도 있는데요,
🚨 주의 해야 할 경우
- 등기부에 가압류, 가처분, 압류 등 추가 권리가 있는 경우
- 매도자가 개인회생, 파산 절차 진행 중인 경우
- 근저당 말소를 위한 자금 조달 계획이 불투명한 경우
매도인이 전세 세입자로 남는 구조를 제안하는 경우
(주인 전세로 진행하는 경우, 매매-전세 차익으로 근저당 말소가 가능해야 합니다.)
이런 경우는 단순히 “싸게 산다”는 이유로 접근했다가
소유권 이전 지연, 명도 문제, 법적 분쟁까지 이어질 수 있기 때문에,
반드시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
4. 안전하게 투자하는 방법은?
① 등기부등본 꼼꼼히 확인하기
실제 채무액(원금) 확인
→ 등기부등본에 채권최고액만 나오기 때문에 실제 남은 채무액을 은행을 통해 확인해야 합니다.
- 다른 권리(가압류, 가처분 등) 존재 여부 필수 확인
② 계약서에 반드시 ‘동시 말소 조건’ 명시
“잔금 지급과 동시에 근저당 말소”라는 문구를 계약서에 명시해야합니다.
ex) 특약 예시
매도인은 본건 부동산에 설정된 모든 근저당권을 잔금 지급과 동시에 말소하여야 하며,
잔금일 현재 말소가 불가능하거나 말소가 지연될 경우, 매수인은 계약을 즉시 해제할 수 있으며,
이 경우 계약금은 전액 반환되고, 매도인은 이에 따른 손해배상 책임을 진다.
③ 법무사를 통해 동시진행하기
잔금 입금 → 대출 상환 → 말소 신청 및 등기 접수 → 소유권 이전
→ 이 모든 단계를 법무사가 직접 동시 진행하면, 리스크없이 안정적으로 거래를 할 수 있습니다.
④ 매도자의 상환 여력 점검
- 은행에 상환예정금 확인서(or 채권잔액증명서) 발급 -매도인이 발급 가능
- 필요한 경우 채무 조정 계획서 요구
5. 그래서 투자해도 되나요?
근저당이 낀 매물이어도 충분히 투자할 수 있습니다.
오히려, 리스크가 감당 가능하다면, 시세보다 훨씬 좋은 가격에 매수할 수 있습니다.
- 등기부상 권리가 근저당 1건뿐이고
- 말소 자금이 잔금으로 충당 가능하며
- 말소-이전 동시진행 구조가 확보된 경우
리스크를 헷지할 수 있는 경우 투자를 진행할 수 있습니다.
근저당 매물은 리스크가 있지만,
그 리스크를 제대로 진단하고 통제할 수 있다면 기회가 될 수 있습니다.
싸게 산다는 건 그만큼 리스크를 감당하겠다는 뜻이고,
그 리스크가 명확하고, 내가 통제할 수 있다면 투자로서 충분히 검토할 수 있는 대상입니다.
리스크를 피하는 것도 실력이고,
리스크를 관리하며 기회를 잡는 것도 실력이라 생각합니다.
싸게 사는 것에 집중해서
리스크를 놓치지 않으셨음 좋겠습니다!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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