요즘 현장에 나가보면
아직까지 6월 불타올랐던
상승장 관성이 남아있어서
거래는 많이 되지 않지만
매매가격을 조정해주지 않는
그런 물건들이 대체로 많습니다.
그렇다보니
나는 O억 O천까지 맞춰야 살 수 있는데
가격이 조정되지 않아서 많이 힘들 것 같아요.
(다들 무더운 여름에 투자물건 찾으시느라 고생많으십니다)
하지만 이럴 때일수록
매매가격보다는 매도자의 상황에 더 집중해보시고
가격 또는 상황 협상 포인트로 이어지는 매물임장을 제안드리고 싶습니다.
오늘의 이야기는 상속 물건에 대한 이야기 입니다.
1. 점유자와 인테리어 상황을 비교해보기
종종 매물임장을 하다보면
점유자분들이 어르신들이어서
위 사진처럼 붙박이장 대신 자개농을 두시거나
할머니집 느낌이 나는 매물들을 보실 겁니다.
하지만 단순히 어르신 집이구나~
생각하기보다는 집을 보여주는 점유자분들을
매칭한번 시켜 생각해보셨나요?
인테리어 소품들은 어르신들 소품인데
집 보여주시는 분들이 50-60대 분들이시라면
물론 취향일수도 있지만 대부분 아닐 확률이 높습니다.
바로 상속받은 아파트일 확률이 높은 것입니다.
그렇다면 매도자인 자녀분들은
이 집을 정리하기 위해 내놓았을 것이고,
상속받으면서 세금혜택을 받을 수 있기 때문에
원하는 날짜가 있을 확률이 높습니다.
사장님께서도 세금에 대해서 잘 모르실 수 있고
그리고 그 세금이 얼마나 나올지에 대해서 잘 모르시기에
이런 요소들이 사장님을 설득할 수 있는 방법이 됩니다.
2. 매도자의 상황을 알기 위한 대화
협상이라는 것은
내가 이 물건의 가격을 깎기 위함보다는
상대방이 원하는 것을 들어주고
내가 원하는 것을 함께 협의해가는 과정이기에
이런 상황들을 할 수 있다면 디테일하게 파악하면 좋다고 생각합니다.
(그렇다고 사장님에게 캐묻는다면 오히려 경계할 수 있으니 적절한 질문이 중요합니다.)
그렇다면 사장님과 다음 질문으로 이어갈 수 있어요.
“사장님 집보니까 자개장롱처럼 어르신 가구가 많은데 집보여주시는 분은 젊으시네요?”
“ 어르신 물건이 많던데, 어르신은 어디가셨데요?”
(탐정모드 말고 순수한 질문 모드 아시죠?저희랑 사장님은 처음 본 사이입니다 ㅋㅋㅋ)
그렇게 상속물건임이 확인 된다면,
다음 2가지를 알 수 있으면 더 좋습니다.
- 언제 돌아 가셨는지
- 팔고 싶은 기간이 있는지
1번이 가장 중요한 요소인데요,
상속 후 6개월 이내 매도한다면 양도차액을 0으로 간주해
양도소득세 비용이 나오지 않기 때문입니다.
수도권 아파트의 경우
몇개월 전보다 가격이 다소 오른 시점에서
매도자 입장에서 기다렸다가 더 올려 팔면 좋긴하지만
또 시기를 놓쳐서 안나갈 양도세가 나가면 그것또한 아쉬울 수 있습니다.
2번 질문을 통해 매도자가
급한 상황인지 아닌지 확인해볼 수 있습니다.
때론, 상속취득세가 중과가 아님에도
취득세를 못낼 사람이 있을 수 있고
양도소득세를 내기 싫어서 팔고싶은 분도 있습니다.
그렇기에 위 질문을 너무 날카롭게 하기보다는
부드럽게 잘 돌려서 얘기한다면
하나의 협상포인트가 될 것입니다.
원하는 날짜에 소유권을 이전하는 매도인의 니즈와
아래 매수시나리오에서 우리의 조건을 들어주는 매수인의 니즈를
충족시키는 하나의 키포인트가 되는 것이죠
3. 매수 시나리오
최근 상속받은 물건은 공실일 확률이 높습니다.
실거주하실 분들은 정말 가격협상이 될 기회이지만,
투자자에게는 현재 매매 전세 동시진행이 불가능하기에
매도인에게 중도금을 지급하여 계약을 확정하고
매도자분과 전세계약을 선진행하는
방향으로 이어져야합니다.
(최대한 잔금은 안치는게 좋으니까요)
매수자인 우리에게도 큰 리스크가 있습니다.
매도자 입장은 상속 후 6개월 이내 소유권을 이전하는게 중요합니다.
그러므로 전세가 빨리 안맞춰지는 지역이거나
전세대출 은행이 매수 후 몇개월 간 트래킹을 하는 은행이라면
리스크가 있으니 다소 신중한 판단을 해야합니다.
만약 상속 후 시간이 꽤나 지난 물건이라면
리스크가 있고 매도인도 조건을 안받아주실 확률이 높습니다.
그렇기에 저평가된 가격이고 저렴한 가격이라면
전세를 빠르게 구해서 매도인과 연결해드리고
매도인이 원하는 기간에 잔금이 될 수 있도록 진행해야합니다.
작년 비슷한 케이스로
매매가격을 많이 조정한 경험으로
지금 시장에서 어떻게 적용하면 좋을지 생각해보았습니다.
실입주하실 분들은 정말 좋은 협상포인트가 될 수 있지만
전세레버리지 투자자에겐 리스크와 난이도가 있기에
더 좋은 물건이 우선적으로 없을까 고민해보는게 우선순위라고 생각합니다.
혹여나 매매전세동시진행이 가능한 시점에는
상속물건 협상포인트 잘 잡아서
저평가된 물건을 더 싸게 사시면 좋겠네요❤️
무더운 여름 다른 사람들이 안볼 때 우린 보기 때문에
더 기회가 있다고 생각합니다.
정말 지치고 힘들겠지만 꼭 투자하셨으면 좋겠습니다
화이팅!!!
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