"이제 남은 것은 행동뿐입니다"
안녕하세요. 실전반을 재수강하게된 별바람햇살나무입니다.
올해는 유난히 더워서 7월에도 임장이 버거웠는데, 8월에 실전반이라뇨.. 기대가 사뭇 큽니다(?) ^^
6.27 대출규제로 시장이 혼란스러운데, 개인적으로는 작년에 이어 올해도 또 비슷한 시장상황을
맞게 되는 것 같아 기시감이 들면서도 한편으로는 조금 더 센 듯한 규제로 리스크 관리에
생각이 많았던 시점이었는데, 실전반을 수강할 기회를 갖게되어 참 뜻깊게 생각하고 있습니다.
이번 1주차 강의는 서투기 강의를 통해서 자주 뵈어온 ‘권유디 튜터님’께서 '실전투자를 위한 투자기준 정립과
현재시장 대응법'이란 주제로 강의를 해주셨습니다.
저환수원리의 디테일
권유디 튜터님은 그 동안에도 서투기 강의 등에서 서울, 수도권 시장에서 공급이 갖는 의미 등
다른 강의에서 들어보지 못한 새로운 해석과 접근법을 제시해 주셔서 참 인상적이었는데
이번 강의에서도 월부의 기본 중 기본인 ‘저환수원리’에 대해 조금은 다른 방식으로 인사이트를
나누어주셨습니다.
흔히, ‘저환수원리’라고 하면 열기반부터 귀가 닳도록 들어온 원칙이라 기계적으로 수학공식처럼
떠올려 왔었습니다.
그런데, 이번 강의를 통해 시장상황에 따라서는 조금은 다르게 해석할 여지도 있다는 것을
인지하게 되었습니다.
서울, 수도권, 특히 강남 1시간 이내 도달가능한 지역이라면 저가치는 없고,
우선순위만 있을 뿐이라는 명제를 다시 한번 되새기면서 투자의 구루 ‘피터린치’의 적정가격에 대해서
서울, 수도권 아파트 투자에도 적용해 볼 수 있음을
저평가 : 전고점 대비 하락률에 그동안 너무 익숙해있었는데 전고점 대비 하락률은
투자의 기준이 아니며, 전고점을 통해서 파악할 수 있는 절대적 저평가와 전고점아래 있는
단지들 중 상대적으로 어떤 단지가 더 가치가 있는 지에 따라 상대적 저평가를 판단해 볼 수 있고,
현재 시장에서 실전투자를 한다고 한다면 절대적 저평가와 상대적 저평가를 모두 충족하는
물건을 골라낼 수 있어야 좋은 투자를 했다고 할 수 있을 듯 합니다.
환금성 : 투자의 기준을 지키는 것이 중요하지만, 선호도에 따라 예외적인 단지도 있을 수 있다는 것을
예를 들어 잘 설명해주셨습니다.
수익률 : 서울, 수도권 투자에서 조금은 판단하기 어려웠던 부분인데 현재와 같은 시장상황에서는
수익률보다는 수익금에 비중을 둔 의사결정이 필요함을 강조하셨습니다.
원금보존 : 전세가율보다는 최악의 상황에서 얼마나 떨어질지를 가늠해 보는게 더 의미있다는 말씀을
주셨는데, 그동안 기계적으로 서울, 수도권 60%, 지방 80%에서 벗어나 최악의 상황이 오더라도
전저점까지 하락할 수 있음을 아는 것이 더 중요한 시장임을 유념해야할 것 같습니다.
리스크관리 : 대출규제로 신규 전세세팅이 어려운 시장이므로 잔금 리스크가 낮은 물건을 우선적으로
접근하는 것이 바람직하다는 것을 잘 이해할 수 있었습니다.
수도권 투자 사례
특정 투자금으로 실제 단지사례를 들어 어떤 원칙으로 투자하는 것이 바람직한지
예를 들어주셨는데 명료하면서도 심플하게 잘 이해할 수 있었습니다.
결국, 저환수원리 모든 기준을 충족하면서도 투자금으로 할 수 있는 가장 가치있는
단지를 골라내는 것이 중요하다는 것을 정리해 볼 수 있었습니다.
2025. 8월 현재 수도권 시장
6.27 대출규제로 인한 서울, 수도권 시장의 상황을 과거 유사한 상황과 비교해서
보여주셨는데, 역사는 반복되고, 시장은 사이클대로 움직인다는 것을 생각해 볼 수 있었습니다.
특히, 이번 부동산 규제로 인해 투자자들이 리스크 관리에 집중해야할 부분은
‘조건부 전세대출 금지’ 대응법이라고 할 수 있는데, 작년 하반기에도 이미 한번
겪어본 터라 새로울 것은 없지만, 이번 규제는 향후 몇개월 동안 은행에서 확인할 수 있다는
점이 달라 현장에서 전세를 새롭게 맞춰야 한다면 어떻게 해야할지 시나리오대로 생각해
볼 수 있어서 유용했습니다.
현재 시장에서는 어떤 물건을 우선해서 봐야하는지 설명해주셨는데, 실전투자에서
꼭 적용해야하겠습니다.
BM
투자 후보단지 선정시 현재 시장에 맞는 ‘저환수원리’ 충족 단지 찾기
절대적 저평가와 상대적 저평가를 충족, 수익률보다는 수익금을 높일 수 있는 단지, 기계적으로 전세가율을
따지기보다 전저점까지 하락할 수 있음을 인지, 조건부전세자금 대출 금지에 따라 우선적으로 접근해야할
매물에 집중하기
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