LTV, DTI, DSR은 주택담보대출 한도를 결정짓는 핵심 기준입니다.
주택 가격과 소득, 기존 대출 상태에 따라 대출 가능 금액이 달라지기 때문에,
개념과 계산법을 꼭 이해해야 합니다.
예시와 함께 대출 가능 금액을 설명드리니, 내 대출 가능 금액이 궁금하다면 이 글을 끝까지 읽어보세요.
목차
1. LTV란?
2. DTI란?
3. DSR이란?
4. LTV vs DTI vs DSR 차이
5. LTV, DTI, DSR 많이 묻는 질문 (Q&A)
주택담보대출을 알아보다 보면 빠지지 않고 등장하는 용어가 있죠.
바로 LTV, DTI, DSR입니다.
이 세 가지는 내 집 마련을 위한 대출 한도를 결정짓는 기준인데,
의외로 많은 분들이 헷갈려하시거나 정확히 이해하지 못하고 넘어가는 경우가 많아요.
이번 글에서는 LTV, DTI, DSR이 어떤 개념인지, 어떻게 계산하는지
각 기준에 따라 실제로 얼마까지 대출이 가능한지 예시를 들어 쉽게 설명해드릴게요!
LTV는 'Loan(대출금) to Value(가치평가액) ratio(비율)', 즉 주택담보대출비율을 의미합니다.
즉, 집값 대비 몇 %까지 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 지표입니다.
주택담보대출은 집을 담보로 돈을 빌리는 대출이에요.
그래서 ‘내가 돈을 얼마나 잘 벌고 있느냐(소득)’보다는 ‘집이 얼마나 가치 있느냐(담보)’가 더 중요합니다.
신용대출처럼 미래 소득을 기준으로 빌리는 돈은 위험이 크기 때문에 이자가 높은데,
주택담보대출은 집이라는 확실한 담보가 있기 때문에 이자가 더 낮고, 조건도 더 좋은데요.
정부는 부동산 시장의 과열이나 가계부채 문제를 막기 위해
정부는 LTV 기준을 통해 집값의 일정 비율까지만 대출을 허용합니다.
LTV = 대출 가능한 금액 / *주택 담보물의 가치 x 100
*주택의 담보 가치를 산정하는 집값의 기준은 일반적으로 국민은행 KB 부동산 시세를 사용해 부동산 가치를 평가합니다.
예를 들어, 집값이 5억 원이고, LTV가 70%이라면
대출 가능 금액은 3.5억 원으로 본인 자금은 최소 1.5억 이상 필요합니다.
대출 가능 금액 한도(3.5억) = 주택의 담보 가치(5억) x LTV(0.7)
DTI는 'Debt(전체 빚) to Income(소득) ratio', 즉 총부채 상환 비율입니다.
내 연소득 중 얼마나 빚을 갚는 데 쓰이는지를 나타내는 지표로,
DTI에서 의미하는 빚은 주담대 원금과 이자 + 기타 대출 이자만 포함됩니다.
대출을 받은 채무자의 소득을 기준으로,
빚을 갚을 수 있는 능력이 있는지 판단하여 대출 가능 금액을 정하는 건데요.
소득이 적은 사람이 주택담보대출을 많이 받으면 현실적으로 상환하기 어려우니
상환 가능한 대출 금액만큼만 빌려줍니다.
DTI=(모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자)+*기타 대출이자)/연소득x100
*기타 대출이자 : 신용대출, 카드론 등
예를 들어, 연 소득: 4,000만 원이고, DTI 기준이 60%라면,
1년 동안 부담할 주택담보대출 상환액이 2,400만 원을 넘을 수 없습니다.
모든 주택담보대출 연간 총상환액+기타 대출이자(2,400만원) = 연 소득(4,000만원) x DTI(0.6)
DSR은 ‘Debt Service Ratio’, 총부채 원리금 상환비율입니다.
모든 대출의 원금과 이자 상환액을 기준으로 소득 대비 대출 감당 능력을 평가합니다.
신용대출, 마이너스통장, 자동차 할부 등 기타 대출의 원금과 이자도 모두 포함되므로
대출 상환 능력을 심사하기 위해 금융위원회가 마련한 대출 심사 지표로, DTI보다 훨씬 더 보수적인 기준입니다.
DSR = (*모든 대출 연간 총상환액(원금+이자)/연소득x100
*모든 대출 연간 총상환액 : 주담대 + 신용대출, 카드론 등 대출뿐만 아니라 할부금융, 리스 등 포함
예를 들어, 연 소득이 4,000만 원이고, DSR 기준이 40%라면
1년간 내는 대출 상환액 1,600만 원 이내 입니다.
모든 대출 연간 총상환액(1,600만원) = 연 소득(4,000만원) x DSR(0.4)
금리가 오르면 대출 채무자의 상환 부담이 커지기 때문에,
정부는 2025년부터 ‘금리 인상까지 고려한 DSR 계산 방식’을 도입했습니다.
이를 스트레스 DSR이라고 부르며, 현재 금리보다 1.5% 높은 가상 금리를 적용해 대출 한도를 산정합니다.
예) 현재 금리 4% → 스트레스 DSR 계산 시 금리 5.5% 적용
만약 연소득 4,000만원 직장인이 금리 4%, 30년 만기로 3억을 대출했을 경우 연원리금 상환액은
→ 약 1,700만원
만약 여기에 스트레스 DSR이 적용되어 +1.5% 금리를 더한다면 (5.5% 금리) 연원리금 상환액은
→ 약 2,000만원
네이버 금융 계산기를 이용한다면 쉽게 계산할 수 있어요!
구분 | LTV | DTI | DSR |
---|---|---|---|
기준 | 주택 가치 | 연소득 | 연소득 |
목적 | 주택 담보의 대출 한도 산출 | 대출 채무자의 상환 능력 파악 | |
포함 범위 | 집 값 대비 대출 비율 | 주담대 원리금 + 기타 대출 이자 | 모든 대출 원리금 |
계산법 | 대출금 / 주택가격 | 주담대 원리금 + 기타 이자 / 소득 | 모든 대출 원리금 / 소득 |
LTV는 '집값 기준', DTI와 DSR은 '내 소득 기준'으로 대출 한도를 정하는 거예요.
LTV는 “이 집을 담보로 얼마나 빌릴 수 있을까?”
DTI, DSR은 “이 사람이 소득에 맞게 갚을 수 있을까?”를 보는 거죠.
이 3가지 기준을 모두 충족해야 대출이 나옵니다.
즉, 셋 중 가장 낮은 한도가 ‘최종 대출 가능 금액’이 됩니다.
예를 들어, 기존에 대출이 없는 연봉 4,000만원 직장인이
시세 5억원짜리 아파트를 구매하려고 했을 때 대출 가능 금액을 계산해본다면 (금리 4%, 30년 만기 기준)
구붐 | LTV | DTI | DSR |
---|---|---|---|
기준 내용 | 70% | 60% | 40% |
계산법 | 5억 × 70% | 연 2,400만 원 상환 | 연 1,600만 원 상환 |
대출 가능 금액 | 3억 5천만 원 | 3억 1천만 원 | 2억 8천만 원 |
최종 대출 한도는 가장 낮은 금액인 2억 8천만 원입니다.
이처럼 대출은 집값(LTV)만 보는 것이 아니라 소득 기반(DTI, DSR) 기준까지 함께 적용되므로,
실제 받을 수 있는 금액은 더 적을 수 있습니다.
1. 2025년 8월 기준, LTV나 DSR 규제는 어떻게 되나요?
2025년 현재, 주택담보대출에 대한 정부 규제는 아래와 같습니다.
스트레스 DSR 3단계란?
정부는 대출 규제 시, 국민들의 부담이 커질 것을 우려해서
스트레스 DSR의 대상이 되는 대출의 범위와 적용 비율을 3단계로 나눠서 단계적으로 적용했는데요.
각 단계별 시행 내용에 대해 정리해보자면 다음과 같아요!
구분 | 1단계 | 2단계 | 3단계 (현재) |
---|---|---|---|
시행 시기 | 24.02.26~24.08.31 | 24.09.01~25.06.30 | 25.07.01~ |
은행권 (스트레스 DSR 적용 대출) | 주택 담보 대출 | 주택 담보 대출 + 신용대출 | 주택 담보 대출 + 신용 대출 + 기타 대출 |
2금융권 | - | 주택 담보 대출 | |
스트레스 금리 적용 비율 | 25% 적용 | 50% 적용 (은행 수도권 주담대 80%) | 100% 적용 (지방 주담대 50%) |
실질 스트레스 금리 | 0.38% | 0.75% (은행 수도권 주담대 1.2%) | 1.5% (지방 주담대 0.75%) |
2. LTV, DTI, DSR 대출 한도가 예외적으로 적용되는 사례도 있나요?
네, 일부 정책지원 대상자는 LTV, DTI, DSR이 완화되어 적용됩니다.
3. 신용대출도 DSR에 포함되나요?
네, 포함됩니다.
DSR은 모든 대출의 ‘원리금’ 기준으로 계산하기 때문에,
다음 항목이 모두 포함됩니다:
신용대출
마이너스통장(한도대출)
카드론
할부금융
자동차 리스
학자금 대출 등
예외적으로 DSR 계산에서 제외되는 대출은 다음과 같습니다:
전세자금 대출
중도금, 이주비 대출
서민 금융상품 (e.g. 햇살론, 새희망홀씨)
보금자리론, 특례보금자리론 등 정책 대출
이번 글에서는 주택담보대출 필수 개념 LTV, DTI, DSR에 대해 알아보았습니다.
대출은 숫자만 보면 어렵게 느껴지지만,
기준과 계산법만 이해하면 내 상황에 맞는 대출 전략을 세우는 데 큰 도움이 됩니다.
특히 2025년 스트레스 DSR 3단계가 본격 시행되고,
지역별·소득별로 LTV와 DTI 기준도 달라진 상황이라
막연한 추측보다는 규제를 제대로 알고 준비하는 게 더 중요해졌어요.
어렵게만 느껴졌던 “6.27 부동산 대책”,
이제는 조금은 수월하게 이해하실 수 있을거에요!
그렇다면 이번 대책으로 무엇이 바뀌었고,
앞으로 대출 규제는 어떤 흐름으로 갈지 궁금하시다면
👇 아래 칼럼에서 확인해보세요!
사진 출처 : 디지틀 조선일보
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