안녕하세요. 주우이입니다.
6.27 대책이 나온지 약 10일이 지났는데요.
과연 수도권 부동산시장은 어떻게 흘러가고 있을까요?
뉴스기사를 살펴보면 ‘풍선효과가 있다’, ‘아니다, 안정화 되고 있다’ 등
여러가지 의견이 동시에 나오고 있습니다.
여기서 우리는 실제로 시장은 현재 어떻게 움직이고 있으며 그리고 앞으로 어떤 현상이 발생할지 시나리오를 만들고 생각해보는 것이 중요합니다.
시나리오1. 6.27대책 이후 시세 안정화
실제로 현재 서울의 거래는 많이 줄어들고 있습니다.
빠르게 매도하려는 곳에서는 급매가 나오는 지역도 있으며 시장이 어떻게 흘러갈지 모르니 매수자들은 조금 지켜보자는 사람들이 늘어나고 있습니다.
이 상황이 지속되게 되면 거래가 되지 않으니 자연스럽게 시세가 안정화 될 가능성이 높을 것입니다.
시나리오2. 6.27 대책 이후 일부 지역의 시세 상승
하지만 이런 상황 속에서도 신고가를 경신하는 아파트가 있습니다.
바로 이번 대출 규제에 크게 영향을 받지 않는 10억 전후까지의 아파트입니다.
전체적인 시장은 주춤하지만 입지가 좋은 곳들 중 대출 규제에 크게 영향을 받지 않는 곳들은 거래가 조금씩 되고 있습니다.
이렇게 일부지역에서 상승이 계속 이어지면 어떻게 될까요?
다시 규제 정책이 나올 수 있습니다.
정부는 시장이 급등하거나 급락하는 것을 원하지 않습니다.
급등을 하게 되면 집을 매수하고자 하는 사람입장에서 힘든 시기가 될 수 있고
급락을 하게 되면 집을 가지고 있는 사람 입장에서 힘든 시기가 될 수 있습니다.
그렇게 때문에 어느정도 완만하게 흘러가게 만드는 것을 목적으로 하고 있습니다.
그렇기 때문에 우리는 시장이 상승할 때 또는 하락할 때 어떤 정책이 나올 수 있을지 알 수 있다면 내가 집을 마련하는데 도움이 될 수 있다고 생각합니다.
상승장과 하락장에서 나오는 정책
이 표를 꼭 기억해주시면 좋겠습니다.
상승장에서는 규제 정책이 하락장에서는 완화 정책이 펼쳐지게 됩니다.
그리고 공급을 하는 것은 시간이 걸릴 수 있으므로 수요 억제를 먼저 할 가능성이 높습니다.
얼마전, 6.27 대출 규제가 나왔습니다.
그래서 수도권은 주담대 최대 6억까지 가능하고 주담대를 받게 되면 6개월 이내 실입주를 해야 합니다.
신용대출의 한도도 줄였고 정책대출의 한도도 줄였습니다.
이렇게 했을 때도 시장의 흐름이 안정되지 않는다면 그 다음은 규제 지역 확대가 될 수 있습니다.
지금 규제지역 지정 이야기가 나오고 있는 곳은 마포구, 성동구, 광진구, 양천구, 과천시, 분당구 등이지만 추후 시장 상황에 따라서 변경될 수 있습니다.
만약 규제지역으로 묶이게 된다면 다음 부분을 더 신경써야 합니다.
- 양도세 다주택자 중과 (2주택자 기본세율 +20%, 3주택자 기본세율 + 30%)
- 26년 5월 9일까지 유예
- 1주택자 2년 거주 및 보유시 비과세
- 주택담보대출 LTV 50% 적용
- 청약시 무주택 or 1주택 세대주만 1순위 청약 가능
더 많은 제약이 있지만 꼭 기억해야 할 부분만 써두었습니다.
서울 아파트의 매매증감률과 매매지수를 나타낸 그래프입니다.
긴 시간을 보게되면 우상향을 하고 있지만 그 안에서 상승과 하락을 반복하고 있습니다.
내가 어느 시점에 매수를 했으면 좋았을지 한번 생각해보세요
그리고 어느 시점에 매수하지 않아서 후회를 하고 있는지 한번 생각해보셨으면 좋겠습니다.
우리는 미래를 알 수 없기에
시장이 어떤 방향으로 흘러갈지는 좀더 지켜보아야 합니다.
하지만 지켜보는 것에서 끝내는 것이 아니라 준비를 해야할 시기라고 꼭 말씀드리고 싶습니다.
매도자는 많고 매수를 하려고 하는 사람이 없는 시장처럼 집값이 안정된다면 무주택자분들은 좋은 기회가 될 수 있으므로 매수할 준비를 해두시는 것이 좋습니다.
현재 1주택자이고 이 집을 팔고 더 상급지로 갈아타고 싶은 분들은 너무 조급하게 생각하지 마시고 ‘현금 + 내 대출가능 금액’이 얼마인지를 꼭 확인하고 그 금액 내에서 내가 갈 수 있는 곳을 미리 봐두는 것이 좋습니다.
그래서 기회가 왔을 때 그 기회를 잡으셨으면 좋겠습니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
폭염 속에서도 더 나은 미래를 위해 고군분투하고 있는 모든 분들
진심으로 응원하겠습니다.
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