안녕하세요?
월부 전문가분들님… 혼란스렀습니다.
어느 분의 말씀이 맞는지 모르겠습니다. 도와주세요!!
상황은 이렇습니다.
제가 매수한 아파트는 관악구의 20평대 아파트 입니다.
5월 중순, 가계약금 지불
6월 초, 중도금 지불
인테리어 공사 진행
6.27 규제 발표
7월 3일, 임차인이 매도인과 보증금 3.5억/ 월 50만원 으로 계약진행, 임차인이 계약금 4천만원 지불
(규제로 인해, 조건부전세자금대출이 막힌다 하여 이렇게 진행함)
8월 21일, 임차인도, 매수자인 저도 잔금 지불 예정입니다.
(부족한 돈은 저도, 임차인도 신용대출로 하기로 하였습니다 )
2. 저의 질문은 이렇습니다.
1) 8월 21일 목요일, 당일에 잔금 지불, 등기 접수해도 될까요?
아니면 8월 25일 월요일에 등기 접수 해야 하나요?
: 임차인이 전세자금대출을 생각하고 계십니다. 7월 초 계약 당시에는 규제 직후로 공포와 흔란스러움으로
3.5억/ 월 50만원으로 계약 하셨으나. 부담이 되니 전세자금대출을 생각하고 계십니다.
(계약 당시, 규제 완화되면, 전세자금대출 가능하면, 다시 전세계약서 다시 작성하고,
00금액에 전세계약, 대출 하시겠다고 하셨습니다.)
제가 상담한 대출사분은 임차인이 매도인 분과 계약을 했으니, 전세자금대출 시행하고, 2~3일 후에 제가 소유권 이전 하면 된다고 하십니다.
그러나 임차인이 상담하신 대출사분은 (심지어 같은 기관인데도)
은행별로 다르긴 하지만 계약일부터 최소 2개월까지는 은행이 살펴보고,
만약 조건부전세자금대출(갭투자-전세자금대출)이 확인되면,
전세자금대출 환수는 어렵지만, 임차인이 약 3~5년간 대출을 못 받을 수 있다고 하셨답니다.
그래서
부동산 사장님 말씀은 임차인의 리스크가 있으니,
8/21, 목요일 오전에 매도인-매수인-임차인 만나서 잔금 처리하고
법무사분이 서류를 모두 가져가시고, 등기는 8월 25일 월요일에 하는 건 어떠냐고 말씀하십니다.
2) 또, 이런 경우는요? 제가 반전세 계약을 승계 받고,
동일한 임차인과 제가 전세계약을 할 수가 있나요? 이 경우, 전세자금대출이 가능할까요?
만약 가능하다면, 반전세 계약을 7월 3일에 했는데 언제쯤/ 몇 월에 전세자금대출 가능할까요?
(제가 상담한 대출상담사분은 기한의 제약 없이 제가 임차인과 전세계약 작성 후, 전세대출 가능하다고 하십니다. 맞을까요?)
도와주세요~~~~, 부탁드립니다.
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후바이님의 글을 읽고 찾아 본 겁니다.
AI 코파일럿의 답변
🔄 반전세 → 전세계약으로 변경 시, 전세자금대출 가능 여부
전세자금대출이 가능한지 여부는 다음 조건들에 따라 달라집니다:
1. 계약 형태의 변경
처음에 반전세(보증금 + 월세)로 계약했더라도, 이후에 동일한 임차인과 매수인이 전세계약(보증금 100%)으로 다시 계약을 체결하면, 형식상 전세로 인정될 수 있습니다.
이때 새로운 계약서가 작성되고, 임대차 신고가 제대로 이루어졌다면, 전세자금대출 신청은 가능할 수 있어요.
2. 실제 자금 흐름과 계약의 진정성
금융기관은 단순히 계약서만 보는 게 아니라, 실제 자금이 오갔는지, 계약이 실질적인지를 따져요.
예를 들어, 반전세 계약을 전세로 위장한 경우라면, 대출 심사에서 문제가 될 수 있습니다.
3. 대출 신청 시점과 규제 적용 여부
6.27 대책 이후에는 전세자금대출에 대한 규제가 강화되었기 때문에, 계약 시점과 대출 신청 시점이 중요해요.
특히 매수인이 집을 산 시점, 임차인이 계약한 시점, 대출 신청 시점이 모두 영향을 미칩니다.
✅ 결론
동일한 임차인과 매수인이 반전세 계약 후 전세계약으로 변경하고, 계약이 진정성 있고 요건을 충족한다면 전세자금대출은 가능할 수 있습니다. 단, 은행의 심사 기준과 6.27 대책의 적용 여부에 따라 달라질 수 있으므로, 은행 상담을 통해 정확한 확인이 필수입니다.
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