“내집마련은 백전백승 아니에요?” 이런 분들은 내집마련을 조심하세요.

안녕하세요,

매 순간 진심을 담고 싶은 진심을담아서 입니다.

최근 몇몇분들이 제게 이런 고민을 말씀해주셨어요.

“규제때문에 지금 투자를 하기에는 힘든 시장이고, 그냥 맘 편하게 내집마련하고 싶어요.”

그리고 이 분의 상황을 들어보니 너무 납득이 되더라구요. 학령기 자녀들을 둔 상황에, 외벌이시다보니 더더욱 안전한 환경에서 양육하고 싶으신 게 그려졌습니다. 더군다나 그 분이 생각하고 있는 지역이 ‘전고점 대비 3~40% 하락한’ 지역이었기에 가격적인 매력은 충분하다고 생각들었습니다.

감정적으로는 ‘공부하신 게 있으시고, 어느정도의 확신이 있으시다면 내집마련 하시면 좋겠습니다.’라는 말씀을 드리고 싶었습니다. 그러나 이내 든 생각은 ‘이 분이 이 집을 사시게 되었을 때 어떤 미래가 펼쳐질까?’라는 것입니다.

#내집마련은 항상 안전한 거 아니에요?

상황을 듣다보니, 질문을 주신 분께서는 1년에 모으실 수 있는 돈이 3천만원 정도 상황에서 대출을 받으셔서 내집마련 하실 경우 ‘이자 4%+원리금균등상환’을 가정할 때 3억을 대출받으실 경우 월 140만원씩 납부하셔야 하고, 4억을 대출받으시면 월 200만원씩 상환하셔야 하게 됩니다.

살짝 감이 안오실까요? 1년에 모으는 돈을 기준으로 3억 대출 받으신 분께서는 1년에 1700만원씩, 4억을 대출 받으신다면 1년에 2400만원씩 상황을 하게 됩니다. 즉 1년에 3천만원을 모으시는 상황이시라면, 1년에 원리금을 다 갚고도 통장에 남는 돈이 600만원~1300만원 수준이 됩니다.

만약에 아이가 아프기라도 한다던가, 차를 수리를 해야한다던가, 가족 중 누가 급전이 필요한다던가 등 돈이 필요한 상황에서 누군가에게는 굉장히 부담되는 상황이 올 수 있습니다. 지금 가격이 많이 저렴하다고만 생각한 곳에서 영끌이라는 손을 쉽게 잡아버리는 순간 ‘예상하지 못한 어려움이 있을 때’ 내집을 탓하게 되실 수 있습니다.

명심하세요. 자본주의는 망하지 않는 게 훨씬 중요합니다. 그리고 망하지 않으려면 매 선택에 신중을 기하셔야하고, 부동산 공부 뿐만 아니라 ‘내 상황’에 대한 철저한 공부가 필요합니다. (월부에 있는 내집마련 관련 강의나 대출 관련 강의를 내 상황을 중점으로 몰입해서 들어보시면 좋습니다.)

#나중에 전세 두고 나올건데요? 제 목표는 자산가입니다!

좋습니다! 자산가가 목표시군요. 그리고 전세를 두고 나온 것까지 아시다니 공부를 정말 많이 하신 것 같습니다. 혹시나 모를 분들을 위해 짧게 말씀드리자면, 실거주 매수 후 매수한 집을 전세를 놓는다면 그 집을 담보로 대출받은 n억은 전세금으로 모두 상환할 수 있습니다. 이 경우 원리금 상환 부담이 줄어들고, 다음 투자를 더 모색해보실 수 있으십니다.

(다만, 최근 대출 규제로 인해 대출이 있는 집에 전세대출이 불가한 경우도 있습니다. 은행 정책은 꼭 은행에서 상담받아보시는 게 가장 정확합니다.)

그런데 간과하신 게 하나 있습니다. 그 지역이 전세가가 잘 오르는 게 ‘확정적’인가 입니다. 만약에 4억을 대출을 받으셨다면, 최소 전세가 4억은 되어야 전세를 두고 기존에 대출받으신 것을 모두 상환하시고, 원리금 상환 부담을 덜 수 있습니다. 현재 4억이라는 전세가가 합리적인 곳도 있지만, 지금 전세가가 2억대이고 주변에 입주가 있는 상황이라면 원하는 전세가만큼 올라오긴 쉽지 않을 수 있습니다.

그리고 무엇보다 전세가가 4억이 되었다한들, 그 다음 대안이 나오기가 어렵습니다. 왜냐하면 영끌하고 매수한 내집에서 원리금을 갚느라 1년에 모으는 돈이 1천만원 남짓인데, 5년 동안 전세가가 4억이 되었다 가정하더라도, 전세를 두고 다른 ‘전셋집’을 알아봐야학하기 때문입니다. 그리고 그 전셋집을 알아볼 때는 그 투자자 본인도 전세가가 오른 시장에서 전세를 찾아야합니다.

즉 자산가를 목표로 하실수록 되려 영끌하신 집 한채가 발목을 잡으실 수 있습니다. 전세를 놓으시기 전에, 내가 매수한 단지가 전세가가 충분히 오를 만큼 향후에 공급이 없는 것은 물론, 지역 자체가 수요가 커서 많은 거주민들이 있는 그런 곳들이어야 가능한지를 보시는 게 중요합니다.

그리고 무엇보다 내 실거주집을 전세를 놓을 때 내 집 전세가 많이 올랐다면 내가 이사갈 집들의 전세/월세도 많이 올라와 있을 상황도 꼭 생각하시며 행동하시면 좋겠습니다.

#그럼 어떻게 하라는 거에요…?

우선 ‘영끌하지 않는 범위’에서 내집마련, 특히 지역과 자산 상황을 기초로 충분히 공부하신 상태에서 하신 내집마련은 실패할 확률이 매우 낮습니다. 신혼부부시라면 출산으로 인한 일시적 소득 감소까지 감안하셔서 내집마련을 하시는 건 10년을 생각할 때 괜찮다고 생각합니다. 다만 거듭 말씀드리지만, 내집마련 후에도 생활이 불안할 게 예상되신다거나, 소득 절벽이 너무나 두려우시다면 반드시 ‘안정적인 예산’ 내에서 내집마련 하시길 권유 드립니다.

(안정적인 예산은 내집마련을 하더라도 1년에 3천 이상은 모으실 수 있고, 소득 절벽이 온 후에도 일상적인 이슈(가족 수술, 각종 수리비 등)가 대응이 되는 각자만의 기준입니다. 강의를 들어보시면 훨씬 자세히 아실 수 있으실거에요.)

그리고 위에서 제가 적어드린 상황에서, 영끌하자니 부담스럽고, 자산가(투자자)가 목표이신 분들께서는 오히려 내집마련보다는 투자가 안전하실 수 있습니다. 투자하실 경우, 원리금 상환 부담도 없을 뿐만 아니라 1년에 모으실 수 있는 돈이 3천이라도 유지되기에 생활에 안정감이 듭니다. 가족분들의 동의가 충분하신 상황이라면 내집마련보다 거주분리(투자)가 훨씬 안전하실 수 있습니다.

꼭 외부 상황이 아니라 ‘내 상황’을 중심으로 의사결정하셨으면 좋겠습니다. 내집마련은 만능 치트기가 아니기에 더욱 공부하시고, 정리하시어 나만의 기준을 확보하시는 게 너무나 중요한 영역입니다.

날이 많이 선선해지고 있습니다.

이런 날일수록 꼭 감기 조심하시고, 월부와 함께 많은 분들이 목표를 달성하시면 좋겠습니다 :)

좋은 하루보내세요.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.