잔금 리스크 관리

오프닛님 안녕하세요. 현재 전세껴있는 물건들을 보고 계시군요. 현재 전세 상황은 23년 전세가격 대비해서 25년의 전세가격은 올라온 상태입니다. 그래서 갱신청구권을 쓴 전세가격과, 신규전세 가격은 1억까지도 가격 차이가 나기도 하고 있습니다. 그런 상황에서 현재 전세 물량 자체가 잠겨가고 있다고 보여집니다. 26년부터 입주공급물량 역시 거의 없을 예정이라 전세가격은 올라갈 확률도 높아 보입니다. 1. 현재 수도권 전세 가격이 높지 않다고 생각합니다. 역전세 날 가능성은 현재로서는 낮다고 판단됩니다. 1) 그렇기에 세입자분이 나간다고 했을때, 다음 세입자를 맞추기가 어려울 것인가? 이건 전세 물량에 따라 다를테지만 그렇게 난이도 높아보이진 않아요. 2) 그럼에도 나가신다고 하면, 보통 역전세 3천만원 정도면 거주하시기도 하십니다. 이유는 (3천만원*4%이자 = 연 120만원) 정도인데, 포장 이사비가 대략 200~300만원 + 번거로움을 합하면 역전세 3천만원이라도 거주 할 확률이 높습니다. 2. 전세 경쟁 매물이 많을 경우 - 이때는 1~2천 낮추는것이 아니라 3~5천만원 확 낮추어서 빠르게 빼는 것이 더 좋은 선택이라 생각됩니다. 현재 투자 이후 전세빼는 상황이 아니시고 세낀 매수 물건을 고려하시고 있기 때문에 먼저 생각해보시면 좋을 것은 현재 전세가격이 높은 가격인지 고민해보시면 좋을 것 같습니다. 오프닛님 응원드리겠습니다.

오프닛님 안녕하세요 :) 위에 제이든님께서 전세시장 상황과 리스크 대응에 잘 설명해주셨네요. 추가로 한 가지만 말씀드리자면, 갑자기 세입자분이 나가신다고 하더라도, 계약 기간 내라면 보증금을 바로 돌려드릴 의무는 없습니다. 또한 갱신계약의 경우, 통상적으로 최소 3개월 전에는 통보해야 하기 때문에 미리 대응할 시간적 여유가 있다는 점도 참고하시면 좋겠습니다. 저는 아래와 같은 부분을 고려하고, 말씀하신 것처럼 전세가 하락하거나 경쟁이 치열한 시기엔 전세를 빠르게 맞추기 위해 가격 조정을 하기도 합니다. - 현재 전세 보증금이 시세 대비 과도하게 높은 건 아닌지 (너무 고평가된 전세는 역전세 리스크가 큼) - 해당 지역의 입주 예정 물량과 입지 경쟁력 (입주물량이 몰리는 시점은 피하는 게 안전) 지금처럼 리스크를 미리 고민하고 준비하신다면, 큰 문제 없이 잘 운영하실 수 있을 거예요. 응원합니다 💛

오프닛님 안녕하세요~! 2호기 투자를 준비 중에 있으시군요:) 잔금이 어렵다보니 세 낀 매물로 안전하게 접근하시는 방식도 너무 좋습니다ㅎㅎ 그럼에도 중간에 세입자가 퇴거를 요청하실 때의 리스크 대응 방법을 고민하고 계신 것 같아요. 전세 시세란 장기적으로는 우상향 하겠지만 단기 변동성을 예측할 수 없으니, 역전세 대응을 해야하는건 필수라고 생각해요. 그래서 신용 대출 등의 여력을 남겨놔야하는 것이구요. 하지만 세입자분이 계약갱신권을 사용하지 않은 신규 계약 상태라면 2년 내 퇴거에 반드시 동의하지 않으셔도 됩니다. 당시 시세를 살펴보고, 신규 세입자가 구해지면 퇴거하는 조건으로 협의하셔도 되구요. 오프닛님께서 검토하고 계신 지역이 어딘지는 알 수 없으나, 지역의 공급 상황과 전세 시세를 면밀히 검토하시면서 대출 등의 여력을 계속 체크하시면서 대응하시면 되겠습니다. 성공적인 2호기 투자 응원하겠습니다 오프닛님!! 화이팅입니다.