수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요.
어제보다 더 나은 미래를
만드는 그뤠잇입니다.
최근 6.27 규제 이후 주담대나 전세대출 등의
실행이 제한되면서 실수요자와 투자자 모두에게
공포심이 확산되는 분위기인것 같습니다.
이런 흐름은 2025년 올해에만 특수하게 나타나는
현상은 아니며 지난해에도 동일한 상황이 있었는데요.
2024년의 7~8월에도 서울을 중심으로 부동산 시장이
과열되자 금융권 대출을 제한하면서 지금과 비슷한
분위기였던 것 같습니다.
이런 분위기가 나타나는 것은 매년 2~3월 경부터
부동산 매수 심리가 살아나면서 대출이 급증했고
정부에서는 대출 규제를 통해 수요억제책을
실행해왔는데요.
금감위에서는 대출총량규제를 통해 매년
가계부채를 관리하고 있으며 지난해보다 5% 내에서
상승하도록 부채 관리를 하고 있습니다.
21년 재도입 된 후 현재까지 유지되고 있는
대출총량규제란 무엇이며
저희와 같은 투자자에게 중요한
전세대출에 끼치는 영향은 무었인지
정리해보도록 하겠습니다.
# 대출총량규제란?
대출총량규제란 정부에서 금융기관에 일정량
이상의 가계대출을 해주지 못하도록 사전에 총량을
정해주는 정책입니다.
가계부채가 급속도로 늘어나는 것을 방지하기 위한 정책으로
최근 22년 부동산 가격이 급등하는 시기에 부활하여
최근까지 이어지고 있습니다.
코로나 시기 대출이 가계대출이 크게 늘면서
다양한 자산들의 가격 상승이 진행되었고
그 이후에도 주담대 대출액은 꾸준히 증가하면서
부동산 심리가 수도권을 중심으로 상승한다는 기대감이 생겼고
이로 인해 대출 총량은 전체적으로 증가하는 추세입니다.
1년 전인 이 시기에도 부동산 대출을 금융당국에서 제한했고
갭투자 방지를 위해 잔금일과 전세대출 실행일을 동시에
못하게 하는 조치를 발표하기도 했습니다.
그런 흐름이 지금도 이어져 올해는 6.27 규제가 시행되면서
지난해보다 더 강력한 규제가 실행되고 있습니다.
# 전세대출도 대출총량규제 대상일까?
결론적으로 전세대출도 대출총량규제의 대상으로
특히나 갭투자를 방지한다는 명목하에 집중적이
규제 대상이 되고 있습니다.
현재는 소유권 이전 조건부 전세대출이 불가하며
전세대출 보증비율을 낮추면서 높은 금액의
전세대출을 제한하고 있습니다.
또한 최근에는 전세대출금액의 이자부분을
DSR에 포함하는 방식까지 고려하면서
실수요 대출이라고 할 수 있는 전세대출까지
강력한 규제 대상으로 보고 있는데요.
이로 인해 오히려 신용이 좋지 않은 분들의
대출 실행이 어려워 졌으며 대출 한도는 감소했고
대출 금리도 낮지 않아 오히려 서민들에게
큰 피해를 입히고 있습니다.
특히나 중저가 이하의 아파트를 전세로 거주하거나
매수를 희망했던 분들은 높아진 대출 문턱으로 인해
내 집 마련이 매우 어려워진 상황이 되기도 했습니다.
# 대출총량규제 최근 동향
최근 지속적인 대출총량 제한에 대한 압박으로 인해
은행들은 대출 채널들을 제한하거나 아예 운영을
하지 않고 있는데요.
최근에는 대출모집인을 통해 대출 실행도 제한하면서
더욱 더 대출을 받기 어려워진 상황입니다.
또한 대출규제가 주담대는 아파트 매수와 관련된
대출에 집중되자 오히려 신용대출이 급증하면서
풍선효과가 나타난 것으로도 생각됩니다.
주담대가 막히자 신용대출을 받을 수 있는 분들은
해당 금액을 활용하여 주택 매수에 활용했을거라는
생각을 할 수 있는데요.
이 부분에서도 신용대출을 많이 받을 수 있는분들은
주택을 구입하지만 그렇지 못한 분들은 주택을
매수하지 못하면서 결국 더 좋은 곳으로 이동할 수
있는 주거 사다리가 하나씩 끊기고 있다는
생각도 할 수 있습니다.
대출총량규제 외에도 국가에서 부동산 시장의
상황에 따라 여러 규제책을 강구하고 있으며
추가 상승 시 다양한 추가 규제책을 실행할 수
있는 상황이라고 생각합니다.
이럴 때일수록 중요한 건 바로 무리하게
투자를 하지 않는 것, 특히나 대출을
무리하게 받아 투자를 하거나 감당하기
힘든 물건을 투자하는 것이라 생각합니다.
무리하지 않는 선에서 돈을 많이 벌지 못해도
잃지 않는 투자를 선택해야하는 시기라고
생각을 하며 앞으로의 동향을 보면서
투자 계획을 세워야 한다고 생각합니다.
내가 산 물건이 상승하는 모습만 생각하는 것이 아닌
리스크를 조금 더 중요하게 봐야할 시기가 아닐까
생각되는 요즘입니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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