[실전임장 클래스 줴러미와 아이들 끝간] 이건 첫번째 레슨~ 실력 향상 고고고!!

25.08.15

튜터와 함께 임장! 딱 하루만에, 임장 실력 업그레이드 - 실전 임장 클래스

오늘 정말 기대했던 실전 임장클래스를 직접 경험하고 왔습니다.

이 귀중한 경험을 오래도록 간직하고, 배운 내용들을 적용하고 정말 투자하고 싶은 마음을 담아 후기를 남깁니다.

임장 루트 복기
- 1차 경로(분임1차) : 공원에서 시작해서 중심지로 들어갈 수록 도보도 넓어지고 환경이 더 좋아지는 것을 느낄 수 있었다. 옆에 있는 단지의 단지 상가가 짱짱하다는 말씀에 다시 한번 확인!
  → 병원, 약국, 편의점 등 거주민이 단지 내에서 편하게 이용 할 수 있는 상가, 필라테스, 요식상권 등 노후된 것이 아니라 깔끔한 상가!
  선호하는 역을 지날 때에는 이정도 되는 상권이 부천에서 제일 선호하는 상권임을 알 수 있었다.
  입시학원의 간판 크기가 엄청 큰 대형 학원들이 좀 보였는데
  역 주변에 대형평수가 있고, 애들 키우면서 학원 보내고 살기에 정말 좋은 곳 같다고 생각했다.
  이 곳 상권을 기준으로 삼고 다른 생활권 상권들은 어떻지? 비교하면서 임장하기.
  점점 더 역과 멀어지는데, 그럼에도 왜 가격이 비싸지?
  → [튜터님의 역 3가지] 역과 적당한 거리이면서 환경이 좋기 때문(선호상권, 대형) 이정도면 멀지 않다.
  아래냐 위냐? 사람들은 아파트끼리 몰려있어서 균질한 형태를 더 선호한다.
  아래는 주택 단지(식당) 가 섞여있어서 상대적으로 깔끔한 느낌은 아님(가격이 이에 따라 달라지는 것은 아님)
  
  [1번 매물] 00년식 매물 [체리색 몰딩, 마루]
  →체리 몰딩, 도배, 장판, 샷시 수리 필요
  가성비로 수리할 경우 시트, 장판, 도배 정도로 끝낼 컨디션.
  오랫동안 보유한다고 가정하면 올수리진행 할듯(벽돌도 깨야했음..철거할게 많았던 00년식)
  확장! 거실확장 중요함! 20평대면 방도 확장되어있는게 좋음!
- 2차 경로 : 내려가면서 확실히 단지들이 넓고 쾌적하다고 느꼈다.
  점심을 먹기 위해 역 근처로 갔는데 상가들이 매우 많이 있고, 유동 인구도 많이 보임.
  단지쪽으로 조금 올라가니 한적해짐
  
  [2번 매물] 90년식 복도식 20평대[몰딩없음, 확장형, 알류미늄샷시,문 안갈았음, 부엌 타일]
  →가성비 인테리어가 되어 있던 곳. (모든것을 페인트로 해결, 상부장 시트작업도 안함,가성비 싱크대…등)
  20평대 전용59~볼것.
  곰팡이 정도는 그냥 긁어내고 탄성코트 가능한 하자임
  누수는 크리티컬함. 물자국을 보고 확인이 가능
- 3차 경로 : 어 이상하다? 싶은 생각이 들때쯤
  ‘여러분들? 여기 좀 쎄하죠?’ 하셔서 웃었던 곳. 확실히 외곽의 느낌이 확 느껴진 곳이다.
  중심부와 거리가 많이 멀어짐. 전형적으로 도시가 개발되고 외곽에 들어온 신축의 모습.
  이런 신축 주변에는 균질성이 떨어지는 빌라들이 좀 있다고 말씀해 주심
  17년식 단지를 지나면서 주변에 다방도 나오고 상당히 특이한 분위기었음. 신구 혼재된 상권
  붙어있기는 하지만 혼자 있는 듯한 균질성이 떨어지는 느낌을 확 받음
  
  [3번 매물] 10년식 준신축 단지[타워형→위치 애매했음 답답한느낌, 몰딩수리 안해도됨, 확장분양, 장판꺽임시공, led, 탄성코트(결로, 곰팡이), 아트월 깨짐(수리 굳이)]
  10년식은 몰딩같은 것은 수리 안해됐음. 그런데 은근 수리가 애매한 느낌이었음.
단지 연식 & 역 접근성 → 가격 반영
- 1)다정한[30평대] : 02y, 실 : 6.49/호 : 6.5
  #학군 #선호상권 #대형평수 #7호선 도보 25분(버스권)
- 2)은하[20평] : 95y, 실 :2.88/호 : 3.5
  #소매상권 #중소평형 #7호선 도보 15분(역세권)
- 3)위브[30평대] : 12y, 실 : 5.0/호 : 7.3
  #준신축? #7호선 도보 25분(버스권)
→부천에서는 교통이 제일 중요한 요소로서 1)과 3)을 보면 연식보다도 선호도에 따른(입지) 가격차이를 볼 수 있다.
중개사 소통 복습
- 핵심은 [관계]
- one팀으로서 WIN-WIN하는 관계를 위해 노력하기.
- 중개인도 적극적이고 티키타카가 잘 되는 사람들에게 조금 더 마음이 간다. 정말 하고 싶은 마음을 보여줄 것 마음이 없으면 이상하게 그 마음이 전해짐. 정말 한다는 마음으로 임할 것.(마인드 셋 필요)
- 특약은 최대한 넣도록 푸쉬하면 좋고, 특약은 협의의 영역이기 때문에 내가 원하는 것을 하려면 상대에게 필요한것도 해주려는 자세가 필요하다.
- 중개 조건이 달라지면 다른 부사님과 계약할 수도 있다.
- 기억에 남는 투자자가 되기 위해서는 정확한 조건을 남기고 연락달라고 하기.(적극적인 표현 필요)
- 매임할 때 집의 하자에 대해서 큰 소리로 얘기하지 않기. 나가서 조용히, 또는 정말 매수하고자 할 경우에는 철저히 체크하기 보통 다시 와서 체크하는 것을 추천.
- 중개비를 더 드리는 것보다는 그 부동산 중개인에게만 더 싸게 내 놓는 방법이 더 좋음.
추가 임장 계획 세우기
- 1호선 생활권 포함해서 분임하기
- 7호선(상-시청) 북/남 단지임장하기.
- 1호선 (송내-중) 단지임장하기
- 나머지 단지임장하기
- 단지임장 후 단지분석하면서 전화임장! 지방이라 가기가 힘드니 전화임장으로 충분히 가성비 있게 임장 후
  해당 매물이 있을 경우 매물털기