[서투기 2열7열 3본과 함께 0ㅕ름나조 만두리] 2강 후기

안녕하세요 얼렁뚱땅 만두리입니다.

이번 2강은 양파링 멘토님께서 투자기회를 주고 있는 A지역에 대한 지역분석을 해주셨는데요,

작년 실준을 처음수강 했을 때 A지역에 대한 지역분석을 바탕으로 임보작성법에 배웠던 기억이 새록새록 나면서 오랜만에 A지역에 대해 다시 들을 수 있어 너무 반가웠습니다.

그때는 사실 이렇게 투자 기회를 주고 있다는 생각을 하지 못했는데

그로부터 10개월이 흐른 지금은 그때보다 투자하기 더 좋아졌고, 정말 잘 봐둬야하는 지역임이 틀림없다는 생각이 들었습니다.

이번 2강은 크게 A지역에 대한 지역분석과, 6.27 규제에 따른 전세셋팅 방법에 대해 배우게 되었는데요,

그럼 느낀점과 적용할점을 위주로 작성해보도록 하겠습니다. 

PART 1. 들어가며

한번도 투자하기 안좋았던 적은 없어요.

경기도 끄트머리까지 오르는게 대세 상승장이에요, 아직 그때까지 충분한 시간이 있어요.

 

투자는 내 투자금으로 살 수 있는 가장 좋은 자산을 사는거예요.

=> 내가 살 수 있는 최고의 물건을 사는게 아니라 내 상황에 맞는 최선의 선택을 한다.다시 한번 강조

PART 2. 지역의 이해와 관련하여

1. 공급

공급이 많았지만 마무리된 B지역의 흐름을 보며 A지역의 흐름을 예측해 볼 수 있어요.

공급이 주는 기회를 알아야 해요.

 

대규모 공급이 연속적으로 있으면 그게 기회가 돼요.

[적] 전체적인 공급을 파악하면서 누적 공급량의 영향을 가늠해보기

매매가가 싸지면서 투자기회를 주는 단지는 없을지 찾아보기 

과거 인접지역의 과다공급량으로 직격탄을 맞았을 때와 공급이 급감했을 때 가격이 어떻게 변화했는지 보기 

(2021~2025년 인접지역 공급으로 인한 임장의 영향까지 파악해보기)

(인접지역 공급량)

(임장지 내 전세지수)

21년은 안양 입주물량에도 전세지수가 상승한 모습..

24년 안양의 공급에 따라  안양의 전세가가 주춤하면서 군포도 영향을 받은것으로 보임 (부천은 24년 전세가 상승)

25.3월부터 안양 전세가가 안정을 찾으며 현재 전세상승분위기로 이어지고 있고 군포도 전세가 소폭 상승함

cf) 군포 매매가는… 전혀 흐름이 오지 않은것으로 보임 => 진짜 기회인가..

2. 가격과 관련하여

비슷한 급지 가격이 어느정도 되는지 파악해야 해요

현재 A지역은 6.27 대출규제와 공급으로 인해 가격이 빠져있어요.

 

신축과 구축을 나눠서 올려보며 가격이 어떻게 반응했는지 볼 수 있어요.

=> 비슷한 급지의 대표 단지들을 올려보며 가격수준이 어떤지 한판에 올려놓고 본다.

시장상황과 공급의 영향을 함께 보면서 가격에 어떤 영향을 미치는지 확인한다. 시장상황에 대한 전반적인 분위기를 알 수 있다. 

신축과 구축을 살펴보며 흐름이 어떻게 되고 있는지 알 수 있다. A지역은 구축 가격이 회복하지 못하고 있는 상태이다.

PART 3. 임보에 적용해볼점

1) 강남과 직선거리 찍어보고 비슷한 거리에 있는 도시들이 어디가 있을까?

2) 도시의 지형을 파악한다.

3) 지역의 키워드(?) 숫자로 나타내보기

4) 일자리 호재는 의미 있는 일자리가 들어와야 한다. => 얼만한 규모로 어떻게 조성 되는지? => 인재들이 오고 싶어 해야함

5) 인접지역 공급량에는 서울도 포함해서 같이 보기

6) 생활권을 대표하는 키워드 한개만 잡아보기 (ex. 서울 접근성)

7) 생활권의 입지요소를 정리해보면서 선호요인이 무엇일지 어떤사람들이 살고있을지 생각해본다.  [이번달 BM 장표]

=> 시세지도에 생활권 정리할 때 직장교통학군환경공급을 올려보기 

=> 산본생활권은 1~2인도 거주할것으로 보이는데 당정은 대부분 가족단위일듯

8) 선호도 상중하로 나눠보면서 30평대와 20평대 가격대 올려보기 + 가격수준을 보면서 투자스트라이크존 파악하기 + 투자 우선순위 생활권 적어놓기  [이번달 BM 장표]

PART 4. 투자전략

1) 임장지 내 뿐만아니라 서울 전체로 생각해보며 선호도를 파악해본다.

=> 송정생활권은 신축택지라 선호도가 있긴하지만, 서울 전체로 보면 접근성이 가장 떨어지고 이미 00년차가 되어가고 있기에, 연식가치가 사라진다면 더욱 선호도가 떨어지지 않을까?

2) 재개발의 규모를 파악해보고 비슷했던 지역이 어디인지, 어떻게 변화했는지 살펴본다.

3) 신축이 많이 들어오는 지역이라면, 구축이라고 안된다고 퉁쳐서 생각하지말고 그 중에서도 옥석을 가려낸다.

4) 20평대와 30평대 모두 넓혀서 봐야한다. 오히려 20평대가 비쌀수도 있다. 상승장에서는 84가 훨씬 더 많은 수익을 낸다. 평형별 저평가가 임장지에도 적용되고 있는지 확인한다. [이번달 BM 장표]

(깨) 가격만 보고 59만 트레킹하는 경우가 있는데 그러지말것.. 기회가 와도 놓친다.

5) 투자 못할 곳은 없다. 절대적 저평가 / 상대적 저평가 지역인지 파악 후 우선순위를 정해 투자한다. 

6) 비슷한 급지에 있는 단지들의 과거 저력을 정리해보면서 위상을 파악해본다. 다른 지역에서 더 저렴한게 없는지 시야를 확장시켜본다. [이번달 BM 장표]

7) 임장하면서 투자후보단지 찍어놓고 온다. [내일 단지임장 목표]

8) 수도권 투자 시 고려해야할 단지 선호요인 : 역접근성과 단지컨디션, 둘다 가지고 있는 단지를 기준으로 생각해보며 비슷한 단지를 찾는다. [내일 단지임장 목표]

투자를 위한 행동을 해야지 투자해 나갈 수 있다.

올해 안에 꼭 투자해보겠습니다아!