안녕하세요!
아낌없이 주는 투자자가 되고 싶은 원쏘울입니다 :)
우리는 1개의 앞마당을 만들기 위해서 분위기임장, 단지임장을 지나 사전임장보고서를 작성하고 나면 최종임장보고서로 접어들게 됩니다! 이 최종보고서의 첫 관문은 바로 !!!
단. 지. 분. 석 !!!
우리가 임장하고 손품을 팔아 조사했던 지역의 단지들을 조사하고 분석하는 파트를 맞이하게 됩니다.
저 역시도 단지분석 파트를 작성하면서 단순반복 작업에서 벗어나 투자에 더 유의미한 자료를 작성하기 위해서, 매달 고민을 하고 있습니다. 이에 다랭튜터님께서는 단지분석에 대해 아래와 같이 말씀해주셨습니다.
“단지분석은 1~2년 뒤에게 나에게 쓰는 편지라 생각하고 작성해보세요.
나중에 열어보아도 도움이 되는 내용들로 채워보세요”
다랭튜터님의 말씀을 듣고, 단지분석을 작성하면서 저와 같은 고민을 하시는 분들께 조금이나마 도움이 되고자 하는 마음에 제가 담고 있는 단지분석의 내용들을 공유해보고자 합니다. 그럼 Let's go~!!
생활권정리(단지, 매물임장까지 마무리한 후)
분위기 임장 후 생활권의 우선순위를 나눠보셨을텐데요!
내가 분위기를 보며 그 지역의 겉모습을 봤다면, 단지임장 및 매물임장을 하면서 좀 더 주거지로써 해당 지역의 우선순위를 보아야 하기에 생활권의 우선순위를 다시 한번 정리해봅니다.(우리의 투자처는 아파트라는 주거지이기 때문이기에 단순히 지역의 분위기 보다는 좀 더 주거지를 중점적으로 생각하여 생활권의 우선순위를 나눠봅니다. 또한, 생활권을 주로 4개로 나눠보면서 연습해보라는 빈쓰튜터님의 말씀처럼 4개의 생활권으로 나눠보려고 합니다.)
2. 생활권 별로 단지분석 할 단지선정(대표단지 설정)
저는 임장보고서를 5개정도까지 작성하는 과정속에서는 지역내의 모든 단지를 작성하려고 노력했었습니다. 임장보고서를 작성하는 초기단계에서는 양적인 연습이라는 과정을 통해 익숙해질 수 있어서 상당히 도움이 되었습니다. 하지만, 회차를 거듭해 나갈수록 임장보고서의 결론파트(임장지, 앞마당, 최종투자후보선정, 현재 내 상황검토, 지난투자 복기)를 좀 더 투자에 유의미하게 작성해야하는 필요성을 느끼게 되었습니다.(물론 임장보고서의 모든 페이지, 모든 부분이 내투자와 연관되는 중요한 자료가 될 수 있도록 작성해야하겠지만요~!^^) 그러기 위해서는 임장지의 모든단지를 분석하는 것보다, 생활권에서 대표성을 띌 수 있는 단지들의 선호요인과 시세를 제대로 분석해보자는 방향을 택하게 되었습니다.
생활권별 대표성을 띄만한 단지로는 각 생활권별 선호도 좋은 신축 / 선호도 좋은 준,신축 / 선호도 좋은 구축 들을 2-3개정도 뽑아보면서 지역과 생활권의 선호요인과 가격흐름을 분석하여 과거를 통해 미래에 올 기회를 준비할 수 있도록 단지들을 분석해보려고 하고 있습니다.
3. 단지의 정성적 분석
- 단지의 동별 / 타입별 선호도에 따른 우선순위와 가격차이
- 단지임장을 하면서 느꼈던 점 및 사진
- 평형별 타입
단지의 정성적 분석에는 내가 단지를 임장하면서 느꼈던 모든 걸 적어줍니다. 선호요인은 무엇이었는지, 비선호요인은 무엇이었는지, 그리고 사진이 있다면 함께 꼭 넣어줍니다. 글로 적는 것보다 사진을 통해서, 내가 현장에서 보고 느꼈던 것들을 직감적으로 느끼게 하는데는 글보다 사진이 더 좋은 자료라고 생각됩니다.
전화, 매물 임장을 하면서 이 단지를 찾는 분들이 더 좋아하는 동이 있는지, 그게 가격에 반영되어 차이가 나는 지를 파악하여 단지분석 장표에 꼭 남겨줍니다. 1~2년뒤에 해당지역에 투자를 검토할 기회가 있다면 이 자료를 보면서, 어떤 매물이 더 선호도가 더 높은 매물인지를 다시 한번 검토할 때, 쓰여질 자료라 생각하고 작성합니다. (미래에 나에게 주는 진정한 선물이 아닐까란 생각이 드네요~^^)
4. 단지의 정량적 분석
- 매매-전세 가격흐름 (아실 그래프)
- 전저 to 전고 상승기간 / 상승금액 / 상승률
- 현재 거래되는 매매, 전세 실거래가
- 아실그래프
정성적 단지을 통해 선호도를 파악했다면, 선호도에 따른 가격을 그래프를 통해 과거시장에서 거래량과 가격상승의 시점과 매매와 전세가격의 흐름을 분석해봅니다. (해당 방법으로 단지의 시세와 가격흐름을 분석해보고 선호도와 연결하여 튜터님들께 내가 바라보고 있는 단지의 선호도와 현재의 가격수준을 질문드릴때 활용하면 좋습니다.)
* 호갱노노 그래프
전저 to 전고의 상승기간을 통해 어떤 단지가 더 먼저 상승반응을 하는지, 선호도와 연결해보면서 내가 파악한 선호도의 우선순위를 재검토 해볼 수 있습니다. 또한, 상승금액과 비율을 통해 단지별 선호도의 크기를 비교해보고 가늠해 볼 수 있습니다.
* 현재 거래되는 매매, 전세 실거래가
현재 거래가 되고 있는 금액대를 파악하고, 정성적 평가에서 분석하였던 어떤 동과 층이 얼마에 거래되는지를 비교해서 현재 나와 있는 매물의 호가가 싼편인지 비싼편인지를 파악해볼 수 있습니다. 또한, 현재의 가격이 과거 어느수준의 가격인지도 함께 파악해본다면, 현재 가격이 시계열적인 측면에서 저평가인지에 대해서도 생각해볼 수 있습니다.
5. 생활권 선호단지별 가격상승에 따른 비교
단지마다 개별적으로 정량적으로 분석했다면, 마지막으로 생활권별로 선호도가 좋은 단지들을 모아서 붙여보면서, 선호도와 가격상승력과의 상관관계를 비교해봅니다. 선호도의 우선순위 차이는 알겠는데, 그 차이가 얼마만큼 나는가를 가격으로 비교해볼 수 있는 자료로 활용해볼 수 있습니다.
6. 단지를 통해 해당지역의 싸이클 확인하기
정말 마지막으로! 지역의 생활권별 단지들의 가격흐름을 보면서, 현재 해당지역의 싸이클을 가늠해봅니다.
예를들면,
현재 OO 지역은 랜드마크는 2,3차의 상승을 마쳤고, 그 흐름이 2급지의 선호도 좋은 신축과 준신축로 넘어가서 1차 상승을 지나 2차상승이 진행되는 중이다. 3급지의 선호도 좋은 준신축이 1차상승이후에 2차상승을 보이고 있지는 않은 상황이기에 아직은 2차 상승기의 초반이라고 보인다. 그렇다면, 투자로 앞으로 OO지역을 지켜볼때는 1,2급지의 선호도 좋은 신축, 준신축들이 전세가가 오른다면, 3급지에서도 전세가가 오르는지 지속적으로 트래킹하면서 확인해봐야겠다. 트레킹하다가 내가 생각한 OO지역의 투자목표금액인 O억이하로 투자할 기회가 들어오면, 지역을 전수조사하고 투자우선순위에 맞추서 단지별로 매물을 찾아서 투자를 해야겠다.
위와 같이 해당지역의 현재 싸이클을 가늠해보며, 앞으로 중점적으로 지켜봐야할 단지를 정하며 마무리 합니다.
단지분석의 프로세스를 마지막으로 정리하면 아래와 같습니다.
- 생활권 선호도 우선순위 정하기
- 생활권 대표 단지 설정(단지분석 단지 설정)
- 단지별 정석적, 정량적 분석
- 단지별 선호도에 따른 가격상승력 확인(선호도의 크기확인)
- 현재 OO지역의 싸이클 확인
단순한 단지분석을 넘어 개별 단지의 선호도와 가격의 크기와 흐름을 비교해 현재 시장상황을 가늠해볼 수 있지 않을까란 생각에서 출발하여 글로 정리하며 나눠 봅니다.
우리는 전국의 시장상황을 보고 최적의 매물을 뽑아내는 투자자입니다. 그래서 우리는 숲을 통해 나무를 보고, 다시 나무를 확인하여 그 숲이 어떤 숲인지를 확인할 수 있는 관점이 필요하지 않을까는 생각에 글을 남겨봅니다.
저 역시도 아직은 완벽한 단지분석방법을 찾지 못했고, 여전히 공부해나가는 과정입니다. 이 글이 저처럼 단지분석을 고민하고 계신분들께 작은 영감을 드릴 수 있는 소소한 도움이 되었으면 좋겠습니다. 긴글 읽어주셔서 감사합니다!
P.S. 단지분석에 대한 본질을 생각해볼 수 있는 가르침을 주신 다랭튜터님, 단지의 가격흐름과 시장싸이클을 볼 수 있는 관점을 알려주신 빈쓰튜터님 정말 감사드립니다! 앞으로도 알려주신 내용을 열심히 배우고 ‘적용’하기 위해 꾸준히 노력하겠습니다! 감사합니다!!
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