아파트 투자 할 때 마주하는 여러가지 생각들(매수하기)

안녕하세요

부주낙낙입니다.

책, "투자에 대한 생각"을 읽다가 내용이 참 좋다는 것도 느끼고

5년간 투자를 이어가면서 느꼈던 것들과 지금도 아직 많이많이 부족하기에 배워가고 있는 그런, 아파트 투자에 대한 생각을 적어보려 합니다.

가능한 진솔하고 담담하게 써보려 합니다.

실전투자와 그 여정을 겪고 있는 모든 분들에게 도움이 되기를 바랍니다

아파트 투자에 대한 생각 :: 매수편

*빠르게 보신다면, 소제목들을 먼저 읽어보시고 다시 여유있을 때 읽어보시기를 추천드립니다 :)

1. 투자에서 중요한 세가지 : "돈", "실력", "시간"

투자에서 주요한 세가지는 돈(투자금, 현금흐름)과 투자 대상에 대한 이해(우리의 경우 아파트) 그리고 충분한 시간(저평가 된 물건이 충분한 수익을 얻을만큼의 시간)입니다.

지금의 투자금과 매달 모아가는 현금흐름이 부족하다면, 투자의 시작과 투자의 지속에 어려움을 겪을 수 있습니다. 더불어 회사도 안정적으로 관리 할 수 있어야 하는 것이 따라오는 생각이 됩니다. 그리고 두번째는 실력이라는 표현을 썼지만, 보다 정확하게는 투자대상에 대한 깊은 이해라고 생각합니다. 아파트 투자에 대한 이야기를 주로 다루지만, 이 투자대상은 자산류에 속한다면 무엇이든 된다고 생각합니다. 그리고 마지막은 저평가된 자산이 충분한 목적(수익)을 이룰 때까지 시간을 기다릴 줄 아는 것입니다. 처음에는 하나의 분야에 힘을 집중적으로 쏟는 것도 좋은 방법입니다. 그리고 경험이 많은 투자자라면 이 세가지를 동시에 해나가는 분들이라고 생각합니다.

2. 리스크 대비 가용자금은 미리 알고 있어야 좋다.

리스크 대비 가용자금이라 함은 현금(예금, 적금, 주식 등 현금화 할 수 있는 것), 아파트 잔금 대출(주택담보대출), 그 외 대출(신용대출, 회사대출 등) 등이 있습니다.

이제 막 첫 투자를 준비하시는 분들이라면, 주택담보대출과 신용대출을 알아보시는 것에서 시작하면 됩니다. 리스크 대비 가용자금을 파악하고 난 후에는 투자에서 리스크를 알아보고 판단할 수 있는 능력을 키우는 것이 주요합니다. 입주물량에 따른 매매가와 전세가의 변동에 따른 리스크를 알아보는게 가장 대표적일 것 같아요.

3. 규제 상황에서도 투자는 가능하다.

규제 상황에서도 가능합니다. 다만 규제 상황에서는 그만큼 투자의 문이 좁아진다는 불편함이 있습니다. (투자자의 상황에 따라 그 불편함이 단기간의 불가능이 되기도 합니다) 개인이 가지고 있는 여력에 따라서 그 문을 좁힐수도 넓힐 수도 있습니다.

쉽게 생각했을 때 단기간 현금가용 능력이 커서 아파트 잔금을 매번 치를 수 있다면 투자에서 많은 리스크를 줄일 수 있습니다. 그렇지 않은 나는 어떻게 해야하는가 하는 고민이 들곤 합니다. 아마 현금흐름이 잔금을 치를 정도로 큰 투자자는 많지 않을 것 같습니다. 그럼에도 할 수 있는 방법들이 있습니다. 주인전세나 세안고 등이 대표적인 조건을 맞추는 방법으로 보입니다. 위험도를 줄여야 하기 때문에 현장에서 발품은 더 많이 팔아야 하는 점이 있습니다. 그리고 지금은 비용에 따른 손실보다 규제에 따른 리스크를 줄여야 하는 시장이라고 생각합니다.

4. 여러 부동산에는 늘 의외의 물건이 있다.

부동산 하면, 발품이라는 말을 어릴적부터 자연스레 들었던 것 같습니다. 그런데 물건을 보러 여러 부동산을 방문 할 때 종종 듣게 되는 말이 있습니다. "요즘 누가 그렇게 돌아다녀요, 공동중개로 다 해요." 맞습니다. 요즘 공동중개가 활발한 것도 맞는 말인 것 같습니다. 그래서 예전처럼 그런 발품이 효율적으로 보이지는 않습니다.

그렇지만. 그럼에도 여전히 공동 중개망에 올라가 있지 않은 장부물건은 존재하고 있습니다. 예전만큼 효율적이지는 않지만, 여전히 효과적입니다. 그리고 공동으로 올린 물건이라 할지라도, 물건지 부동산에서는 그 물건지만의 정보가 있고 그 정보가 곧 협상이며 돈이 됩니다. 발품이 투자의 절반 이상이라고 생각합니다. 옆 부동산에는 늘 의외의 물건이 있습니다.

5. 완벽한 상태와 조건을 갖춘 매물은 거의 없다. 있다면 보통 가격이 상대적으로 비싸다.

투자의 목적으로 아파트 매물을 검토 할 때 주로 가장 저렴한 매물부터 보게 됩니다. 최저가에는 그만한 이유가 있습니다. 당연한 현상이라고 생각합니다. 층이 저층과 중층 사이라거나, 비선호동, 동향, 비선호타입 등의 물건들이 주로 있을거예요. 그런 물건에서의 약점이 아니라면 물건을 파는 사람, 즉 매도자가 어떤 매도사유가 있기 때문 일 것입니다. 이 매도하는 이유에 도움을 줄 수 있다면 그 물건은 꽤나 좋은 선택지가 될 수 있기도 합니다.

여러가지 상태와 조건의 상황아래 투자기준에 적합한 물건 중에 가장 좋은 것을 잘 선택할 수 있어야 합니다.

6. 기왕이면 선호동과 선호층을 매수하는 것이 보유와 매도에도 유리하다.

아파트에는 동이 여러개가 있고, 하나의 동에서도 거실의 방향이 다릅니다. 여러 동 사이에서 위치와 배치에 따라서 또 사람들의 선호가 달라집니다. 주로 입구동이거나, 커뮤니티 혹은 뷰가 나오는 동이 선호하는 동일 가능성이 높아요. 아파트의 세대수가 커지면 커질 수록 이런 차이는 더 커지기도 합니다. (어떤 아파트들은 동별로 초등학교 배정이 다를 정도이기도 하죠)

소위 말하는 로얄동, 로얄층, 로얄라인, 선호구조의 물건을 매수하면 여러모로 유리한게 많습니다. 수요가 먼저 반응하기 때문입니다. 전세를 맞추기도 좋고, 나중에 매도를 하기에도 좋습니다. 하락장이거나 매수자 우위 상황이라면 보다 좋은 매물을 조금이라도 더 저렴하게 매수하는 것이 좋은 선택이라고 생각합니다.

7. 물건은 반드시 보고 사야한다(신축일지라도 그렇다), 그리고 아파트 매수 경험이 처음이라면 하루 정도 더 고민하는게 좋다.

예전 무지하던 시절, 집을 안보고 샀던 적이 있습니다. 그 당시는 나름 합리적(?)인 이유였습니다. 첫째는 세입자가 집을 보여주지 않았고 둘째는 상승장에서 물건이 날아가는 상황이었습니다. 오늘의 마지막 물건에서 경쟁자가 있었습니다. 그리고 마지막으로는 조급한 마음이었습니다. 지금으로는 비합리적인 이유들이네요. 그리고 그렇게 샀던 물건은 누수라는 귀한 경험과 비용을 안겨주었습니다. 구축이라 그런 것일 수도 있겠지만, 여러 신축들을 살펴볼 때에도 의외로 신축들에서도 수리할 것들이 많이 나타나는 것을 볼 수 있었습니다. 타일이 가장 흔하게 볼 수 있는 것이고, 종종 누수 등도 발견할 수 있습니다.

억단위의 물건을 사는 것이기에 반드시 직접 보고 확인해보는게 중요합니다. 그리고 부동산 첫 거래라면, 하루정도는 더 고민해보면서 충분한 검토와 인근 부동산의 물건들도 한번 더 확인해보는 것도 좋은 방법입니다.

8. 협상은 매매가를 낮추는 것만이 아닌, 조건을 맞추는 것도 협상이다.

저평가는 투자에서 정말 중요한 개념입니다. 싼 물건을 사서 비싸게 파는 간결하고도 깊은 투자의 본질의 시작점이기 때문입니다. 그렇기에 우리는 대부분의 협상을 가격을 싸게, 더 싸게 사는 것에 집중하는 경향이 있습니다. 그렇지만 나에게 유리한 조건, 주로 리스크를 줄일 수 있는 조건을 상대방이 맞춰줄 수 있다면 1천만원을 깎는게 아니라, 500만원을 더 줄 수도 있습니다.

위에서 언급했던 리스크를 알아보고 판단할 수 있는 능력을 키우는 것과도 이어지는 개념입니다. 그래서 현장에서 잃지 않는 투자를 추구할 수 있는 여러 조건들의 협상도 충분히 고려해봅니다. 그리고 네이버부동산의 물건들을 살펴볼 때, 조금 더 비싸더라도 (전체적으로 저렴한 구간이라는 전제가 있어야 합니다) 좋은 조건의 물건이 있다면 그게 우선할 수 있습니다. 조건이 이미 좋은 물건이라면 매매가의 협상도 해볼 수 있는 면도 있으니까요.

9. 실전 투자, 현장에서 물건은 왔다가 떠나갔다 왔다가를 반복합니다.

사실 처음에 적은 문구는 '실전투자는 다소 지저분하다.' 였습니다. 최근 투자를 하면서 느낀 감정을 표현하는 문구였습니다. 투자를 위한 여정에서 전반부는 투자대상을 범주화하는 것이라고 생각합니다. 그리고 후반부는 실전, 부동산에서 여러 물건들을 보고 검토하고 협상하고 선택하는 과정과 결과입니다.

그 여정에서 오늘의 1순위 물건이 날아가기도 하고, 예상치 못한 이유로 불발이 되기도 하고, 협상이 잘 되지 않기도 하고, 감정적인 부침을 맞이하기도 하고, 의외의 물건이 우선순위의 상단에 올라오기도 하고, 조건 조정이 되면서 투자를 하기도 합니다. 마냥 깔끔하지만은 않습니다. 그렇지만 어떠면 보다 더 좋은 자산을 취득하기 위한 필연적인 과정이라고 생각하기도 합니다.

최근에 참 와닿았던 말이 떠오르기도 합니다. '헤멘만큼 내 땅이다.' 현장에서 물건이 떠나가기도, 다가오기도 하는 과정은 너무나도 자연스러운 일이니 너무 흔들리지 않고 좋은 투자를 위한 기준을 잘 가져가실 수 있기를 바랍니다.

10. 평소에 120%를 해야, 실전 매수현장에서 90%가 될까 말까 한다.

이 글을 읽으시는 대다수의 분들이 아마 이전과는 사뭇 다른 하루를 살아가고 계실 것 같습니다. 강의도 듣고, 임장도 가고 그런 투자에 대한 정리도 하고 있습니다. 여기에 책도 많이 읽고 있을 것이고요. 어쩌면 과하고 넘치다는 생각을 할 수도 있을 것 같습니다. 과할 수 있지만, 이런 과함이 있어야 실전에서 흔들림이 덜 할 수 있다는 것을 깨닫고 있습니다. 모든 활동은 지금 이 투자를 위한 아주 작은 근거가 됩니다. 이런 작은 근거들이 모여서, 하나의 투자를 이루고 그 투자를 잘 지켜갈 수 있는 기반이 되는 것이라 생각합니다.

매수 결정을 내리고 나면, 매도자에게서 (가)계약금을 넣을 계좌번호를 받습니다. 매수금액의 5~10%를 계약금으로 하는 경우가 많으니, 아파트에 따라서 수천~억단위까지의 돈이 될 수 있어요. 작은 자산이 아니기에 더 단단해야 합니다. 물건을 찾는 그 부단한 과정과 협상 그리고 계약. 그 과정에서 그동안 쌓아오신 고된 노력과 시간들이 의사결정의 큰 뒷받침이 되어주는 것이라 믿습니다.

“대다수 가치투자자들의 바람은 자신의 가치에 대해 옳은 판단을 하는 것과, 이를 가치보다 더 싸게 살 수 있을 때 사는 것이다. 그러나 오늘 그렇게 한다고 해서 당장 내일부터 돈을 벌 수 있는 것은 아니다. 즉 가치에 대한 확고한 신념이 있어야만 수익이 발생하지 않는 기간을 버텨낼 수 있다.”

투자에 대한 생각(하워드 막스) 中

위 10가지 매수에 대한 생각 외에도 여러 생각들을 하곤 합니다.

-투자 경험이 많은 부동산 사장님도 많다.

-반대로 투자에 대한 이해가 낮은 분들도 많다.

-검토 후 사지 않겠다는 의사결정도 투자 결정이다.

-투자 목록은 많을수록 좋다.

-수많은 기사와 이슈와 현장은 조금 다르다.

-주인전세가 리스크 대응의 만능은 아니다.

-등등

못다한 이야기들과 위의 10가지의 더 넓고 깊은 생각들은 속편으로 더 이어가며 찾아뵙도록 하겠습니다.

[다음에 이어질 시리즈]

1. 아파트 투자에 대한 생각 :: 매수편

2. 아파트 투자에 대한 생각 :: 보유편

3. 아파트 투자에 대한 생각 :: 매도편

+ 매수편 보유편 매도편, 각 생각들에 대한 글

다음 편으로 돌아오겠습니다^^

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

오늘도 좋은 하루 되시길 바라겠습니다 :)

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