대부분 모르고 있던데요? 앞으로 집값 오를 지역 특징은 이거예요.



“데이터가 되게 중요한 건 맞아요. 데이터가 굉장히 중요한데 사실 직관의 힘이라는 것도 굉장히 중요해요, 직관의 힘. 다만 그 직관이라는 게 뭐에서 나오냐면 결국은 경험하고 지식에서 나오더라고요. 그러니까 너무나 원론적이 뻔한 이야기입니다만 그렇기 때문에 공부를 하라는 건데 데이터에 대한 공부 당연히 하셔야 되는 거고 그리고 이제 경제 전반에 대한 책들을 많이 읽었으면 좋겠어요.”

수많은 데이터와 경험으로 다져진

박사님의 인사이트와 지혜를 나눠드릴게요!

이번에 2024 부동산 트렌드 집필하신 김경민 박사님과

알고 있으면 돈이 될 정보 알아보는 시간 입니다!

이 글을 읽은 여러분이 알게 되는 것 (소요시간 : 3분)

👉 내년 부동산 시장의 결정적인 변수 2가지

👉 앞으로 상승할 지역들의 특징

👉 남들보다 먼저 시장 흐름 먼저 캐치하는 방법

Q. 내년 부동산 시장을 결정지을 변수

국제 정치적인 이슈 제외하고 국내로 말씀드리자면 PF 부실 사태와 공급 이슈 두 가지를 얘기할 수 있을 것 같아요. PF 같은 경우는 수습이 안 될 정도로 심각한 상황이라 힘들죠. 연체율이 올 초에 한 4-5% 하다가 17% 까지 올라갔어요. 결국 PF 사업성이 좋아지면서 풀릴 수 있겠지만, 진화가 어려울 겁니다. 그리고 두 번째로 지역별로 지금 공급량이 달라요. 그래서 어디는 초과 공급이고 어디는 부족합니다. 서울을 생각하면 좀 비관적이게 되는데요. 아까 말한 PF 문제 때문에 여전히 토지 가격이 비싸서 공급이 쉽진 않을 겁니다. 결국 이게 서울 아파트 가격으로 연결이 될 수도 있을 거고요.

Q. 앞으로 상승할 지역들의 특징

지금 사실은 모든 지역들이 거의 다 꺾인 다음에 올 초에 이제 다 같이 멈추거나 아니면 약간 상승을 했거든요. 그래서 지금 광역시들은 앞으로 입주 물량이 어떻게 되느냐를 보셔야 될 것 같아요. 그리고 특히 인천 같은 경우는 작년하고 올해 어마어마하게 입주 물량이 많았어요. 내년하고 후년에 그런 지역은 물량이 어떻게 해소가 되느냐가 중요하죠. 다만 입주 물량이 확실하게 없는 지역들은 제가 봤을 때는 서울하고 세종이에요. 근데 세종 같은 경우에는 그 지역 경제가 대단한 게 없고 사실 공공 영역에만 관련된 부분들이니까 지역 경제가 어떻게 될 거냐를 좀 보셔야 되겠습니다. 사실은 지방의 지역 경제라는 게 서울만큼 경제 모멘텀이 있는 데가 아니기 때문에 거기서 지역 경제가 한 번 흔들리는 경우에는 심각한 문제가 있을 수 있어요.

우리가 부울경에서 볼 수가 있거든요. 부울경 같은 경우에 2017년부터 2019년까지 서울은 어마어마하게 가격이 상승을 하는데 그때 거기 한 20-30% 떨어졌어요. 지역 경제가 흔들린다고 했을 때 지방은 타격 받는 게 너무나 당연하기 때문에 지역 경제의 흐름하고 그 다음에 입주 물량 이런 부분들도 보셔야 될 것 같아요.

Q. 남들보다 먼저 시장 흐름 캐치하는 방법

질문에서의 핵심은 그거 같아요. 시장이 세분화되고 차별화되어 있다는 게 핵심이에요. 그러니까 예를 들어서 수도권 같은 경우에 한 2015년 전만 하더라도 서울, 인천 경제가 거의 같은 모습으로 갔어요. 근데 2015년 이후에 서울하고 인천은 따로 가요. 2020년 전까지만 하더라도 인천과 경제는 굉장히 평평해요, 상승하지 않았어요. 근데 그 당시에 서울은 계속 상승을 했거든요. 그 얘기는 뭐냐면 수도권 안에서도 마켓이 사실 분화됐다는 얘기예요. 그거는 이제 서울을 포함한 신도시, 그러니까 수도권의 신도시에서도 비슷한 패턴이 나타나요.

가격이 이렇게 분화된다는 것들은 선행적으로 알기는 좀 힘듭니다만은 그래도 가능성이 있는 건 그거 같아요. 지금의 가격은 업무지구 접근성으로 바뀌어요. 업무지구 접근성으로. 이거는 사실은 부동산 경제학이라든지 아니면은 도시경제학에서의 가장 큰 가정 중에 하나예요. 중심지부터 멀어질수록 가격은 떨어진다. 토지 가격은. 아마 이 업무지구 접근성이 얼만큼 좋으냐에 따라서 시장들이 아마 세분화되기 시작할 것 같아요. 사실 예전에는 주택 가격의 어떤 가치를 평가할 때 환경이라든가 그 지역의 분위기 아니면 학군 여러 가지가 있잖아요. 업무지구의 접근성의 힘이 점점 더 세지는 그런 느낌이죠.

Q. 불확실한 상황 속에서 무주택자가 할 것

시점이 문제가 아니고 상황을 생각하셔야 해요. 오늘 계속 말씀드린 것들이 굉장히 불확실하잖아요. 지금 상황이 좀 정리 된다고 했을 때, 무주택자분들은 기본적으로 자기 집이 아니고 전세 또는 월세를 사는 분들이시죠. 혹시 내 집 마련 생각이 있는 분들은 본인이 사는 지역에서 아파트 가격이 올해 분기별로 가격이 어떻게 됐는지 보셔야 돼요. 근데 지금 약간 제가 염려스러운 부분은 뭐냐면 작년하고 올해 서울이 입주물량이 평균대비 낮아요. 그게 지금 전세 가격 올라가는 현상으로 나타나고 있어요. 그래서 이 전세 가격 상승이 만약 내년에도 계속 된다고 했을 때는 본인의 소득 수준하고는 여부를 봤을 때 뭐 시점 이건 상황에 상관없이 자산을 취득하는 건 굉장히 좋은 겁니다. 아무래도 전세 레버리지 투자를 할 수 있는 상황이니까요.

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