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서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
가치 / 가격 / 투자금 / 리스크
처음부터 끝까지 가가투리의 순서대로 차근차근 하자!
근데 자꾸 가격 > 투자금 > 리스크 > 가치로 지역과 매물을 보는 걸까?
조급한 마음과 얼렁뚱땅 대충 빨리 끝내고 싶어서인것 같다.
3억짜리 쇼핑이고 중요한걸 알면서도 자꾸 모른채 하고 싶은 마음이 든다.
가격을 보고 내 투자금에 맞춰 사면 되는거 아니야? 하는 마음도 슬금슬금 올라온다.
다시 마음을 잡고 가가투리로 차근차근 해보자.
지역분석과 단지 임장을 했으니 다음 순서는 단지정리!
생활권별 우선순위를 생각하고 단지를 하나하나 정리하면 저절로 투자 매물이 추려지고
비교평가를 하게 되고 트레킹 매물들 쏙쏙 나오겠지!!
그냥 한다!!! 지금할 수 있는 일을 한다!! 단순하게 생각하고 행동으로 결과를 내자!!
1.4.5급지의 특징을 이해하고 투자에 적용하기!
(수요를 끓어 드릴 원씽이 없다.두루 애매하다. > 지하철이 중요하다/업무지구 접근성이 약한 생활권은 신축을 보자)
가치 : 업무지구 접근성, 균질성
가격 : 전고점 이하, 상대적저평가
기회 : 높은 전세가율, 역전세리스크 없음
2.기회1)
조용한 지역 (경쟁자가 없는 지역에서 미리 사고 기다린다)
사람들이 성동구를 투자할 때 동대문구 투자
휘경해모로프레스티지 59" 7억대 2억갭. 현재 9.0
3.기회2)
대규모 입주 + 연속적 #매매가가 깍이는 시기 # 긴잔금 #답은 현장에
갭이 붙으면 경쟁자가 생긴다 > 초보자인 나는 할수 있을때 한다!
25년 1월 / 래미안라그란데 / 3,061세대
25년 3월 / e편한세상아르테포레 / 326세대
25년 6월 / 휘경자이디센시아 / 1,806세대
25년 11월 / 이문아이파크자이 4,321세대 >> 입주 11월로 3개월전인 8월 현재 전세 481개로 10%남음
26년 4월 / 롯데캐슬하이루체 / 761세대 > 주복 만기도래
>> 전세공급이 적은 서울에 전세가 빠르게 소진되고 있다.
동대문구 랜드마크 아파트들의 전세가가 수원 망포의 전세가와 비슷한 가격이다(싸다)
전체적으로 전세가가 눌려 있지만 입주가 마무리 되는 시점에 매매.전세가가 엄청 오를것 같다.
>>호재,대규모 입주로 입지가 변화하는 곳
현재 선호입지가 미래에도 1등입지일까? 위상이 변할수 있을까?
인덕원 vs 안양역
3.비교평가 #어디가 더 좋아? #땅의가치
가치가 같으면 저렴한게 저평가
가격이 다르면 가치가 좋은게 저평가
가치와 가격이 같으면 적은 투자금 매물 선택
ex) 신촌휴먼시아 8.1 VS 광명푸르지오 8.2
나는, 1주택 VS 2주택
투자금 회수 X VS 투자금 회수 0
투자금 회수!! 투자금 회수가 되는 지역에서 빠르게 회수하고
추가 주택을 매수함. (지금 시장이 좋으니까) 나는?
천뷰 안 나와도 조금 못난이 (향/층수)이 선택 하기! 전세가 차이는 없다!!
투자금 적게 드는 물건으로 노원구 가자!!
BM) 전세/매매 매주 시세보기!(신축 전세가 유심히 보자:구축이 신축전세가 넘지 못함)
답은 현장에 있음을 알고 매주 매임, 부사님 눈도장! 땅의가치
Q. 대규모 입주로 위상이 바뀔까? 사람들이 어딜 더 좋아해?
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