안녕하세요~! 모도링입니다.
집을 사고 팔거나 전세 계약을 하다 보면
‘전세권 설정’이라는 단어만 나와도 피하거나 겁먹는 경우가 많습니다.
등기부등본에 전세권이 찍혀 있거나 세입자가 전세권 설정을 요구하면,
“아, 이거 뭔가 복잡한 거 아닌가?”
“세입자가 나 모르게 재임대라도 하면 어떡하지?”
“괜히 분쟁 생기는거 아닌가?”
이런 걱정 때문에 전세권을 피하려는 경우가 많습니다.
하지만 사실 전세권은 집주인에게 새로운 리스크를 안겨주는 장치가 아니라,
원래 있던 의무를 명확히 보여주는 것이기에
명확히 알고 대응한다면 괜찮습니다.
전세권 설정이란?
전세권은 간단히 말해 세입자가 집을 점유하면서
일정 기간 동안 거주할 수 있는 권리를 등기부에 올려놓는 제도입니다.
전세권 설정이 되면 세입자는 법적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 강력한 권리를 갖게 됩니다.
예를 들어, 집이 경매로 넘어가더라도 전세권자는 우선적으로 보증금을 회수할 수 있고,
심지어 직접 경매를 신청할 권리도 있습니다.
일반 세입자는 전입신고와 확정일자로 어느 정도 보호받을 수 있지만,
우선순위가 밀리면 보증금을 다 돌려받지 못할 수 있는 반면, 전세권은
실거주 여부와 관계없이 법적 효력이 훨씬 강력합니다
법인전세와 전세권 설정
법인이 세입자가 될 경우 전세권 설정은 거의 필수입니다.
왜냐하면 법인은 전입신고를 할 수 없기 때문인데요,
일반 세입자의 경우 전입신고 + 확정일자로 대항력과 우선변제권을 가지지만,
법인은 전입신고 자체가 불가능하기에, 보증금 보호 수단이 없습니다.
따라서, 법인 세입자는 전세권 설정으로만 보증금을 안전하게 보호할 수 있고,
경우에 따라서는 회사 내부 회계 규정상 전세권 설정이 있어야 결재가 나는 경우도 있습니다.
집주인 입장에서는 오히려 법인 세입자는
신용도와 보증금 안정성이 높은 편이기 때문에 전세권을 두려워할 이유가 없습니다.
전세대출과 전세권 설정
대부분의 세입자들은 전세자금대출을 이용하는데,
은행은 대출 실행 시 확정일자 혹은 전세권 설정을 반드시 요구합니다.
따라서 세입자가 이용하는 은행 규정에 따라 대출을 받기위해 전세권 설정을 요구할 수 있습니다.
전세권 설정 = 재임대 위험?
전세권 설정을 가장 꺼리는 이유가 바로 이 부분입니다.
세입자가 전세권을 이용해 제 3자에게 재임대를 할 수 있다는 점인데요,
즉, 집주인 모르게 다른 사람에게 재임대를 할 수 있다는 말입니다.
하지만, 이 부분은 사실 특약으로 충분히 차단 수 있습니다.
“임차인은 임대인의 사전 동의 없이 제3자에게 재임대(전대차) 또는 전세권을 이전할 수 없다.”
“재임대가 발생할 경우 임대인은 즉시 계약을 해지할 수 있으며, 이에 따른 모든 책임은 임차인에게 있다.”
이런 특약을 넣으면 전세권 설정이 있더라도 세입자의 재임대 권한은 사실상 제한되기 때문에,
집주인이 우려하는 리스크는 충분히 관리할 수 있습니다.
전세권 설정된 집,
매매나 전세 거래할 때 주의할 점
매매나 전세 계약을 위해 등기부등본을 확인했는데,
을구에 이전 세입자의 전세권 설정이 그대로 남아 있다면 반드시 주의해야 합니다.
등기부등본에 기재된 선순위 권리가 있다면,
후순위인 나의 권리는 제대로 보호받지 못할 수 있기에,
이럴 경우 특약 작성으로 리스크를 헷지할 수 있습니다.
“현 등기부등본 을구에 설정된 전세권은 잔금 지급일까지
임대인의 책임 하에 완전히 말소하기로 하며, 이를 이행하지 않을 경우
본 계약은 무효로 하고, 임대인은 임차인에게 계약금의 배액을 배상한다.”
투자를 하다 보면 세입자가 전세권 설정을 요구하기도 하고,
전세권이 걸린 매물을 접하기도 합니다.
하지만 재임대 같은 리스크는 특약으로 충분히 차단할 수 있고,
전세대출이나 법인 전세에서는 전세권 설정이 사실상 필수이기에
전세권을 두려워하기보다, 권리관계를 명확히 해주는 장치로 받아들이면 좋습니다😊
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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