[소액투자스터디 DAY.2 과제] 아파트 수익률 계산해보기

1. 수익률 계산 연습하기 

🌺 평촌 무궁화진흥 아파트 31평

매수한 가격(2015년) : 3.4억

전세가격(2015년) : 3.2억

현재 매매가격 : 7.5억

현재 전세가격 : 4.2억

시세 차익 : 4.1억 (7.5억-3.4억)

전세 상승 : 1억 (4.2억-3.2억)

수익률 계산 : 2050% (4.1억/0.2억*100)

연수익률 계산 : 250% (20.5%/10년)

*수익률 계산식
= 시세차익(현재가격-매수가격) / 투자금(매수가격-전세가격) 

 2. 2일차 강의 듣고 느낀점, 적용할 점

1. 아파트 투자는 ‘수익률’이라는 개념을 가지고 하는 것이다. 그냥 좋아보인다고 해서 사는 것이 아니다. 수익률에 영향을 끼치는 것은 ‘매수가, 전세가, 매도가’ 셋 다이다.
2. 매수할 때부터 수익률을 낼 수 있는 아파트인지, 아닌지를 잘 따지고 골라야한다. (매수)
3. 또한 전세를 얼마에 놓느냐에 따라서 들어가는 투자금이 많아지기도, 적어지기도 하기 때문에 ‘전세를 얼마에 맞추느냐’도 수익률과 직결된다. (전세)
4. 수도권은 ‘10년' 이상 기본적으로 보유를 잘 해야 수익이 난다. 장기 보유는 투자의 기본이다. (보유)
5. 매도는 ‘내가 수익률을 충분히 냈다.’라고 생각했을 때 하면 되는 것이다. (매도)

2015년 나는 뭐했지? 그때도 나름 치열하게 대학생활하고 있었던 내가 떠오른다. 대형병원에 취직만 하고 나면 인생이 바뀔 거라고 믿었던 과거의 나. 2025년 나는 새롭게 투자공부에 매진해보려고 한다. 수익률 계산을 하다가 놀랐다. 처음엔 내가 잘못 계산한 건줄 알았다. 무려 두자릿수를 넘어 세자릿수의 연수익률이라니? 지난 과제에서 보았던 12억이라는 은퇴자금에 조금은 가까워진 거 같다. 아파트는 ‘현금흐름’과 ‘시세차익’을 둘 다 얻을 수 있고 초보자도 접근 가능한 비교적 어렵지 않은 투자라는 것을 잊지 말자. 얼마나 꾸준히 노력하고 기본부터 탄탄하게 배우느냐에 따라 결과는 달라질 수 있다. 어떤 아파트가 과거에 수익률이 높았는지를 알고, 그 아파트와 비슷한 아파트를 찾아서 내가 가진 투자금으로 할 수 있는 아파트를 골라서 ‘그 중에서 좋은 것’을 투자하는 것이다.

지방 투자에 대한 편견이 있을 수 있는데 실제 월부에서 최근 1-2년 지방투자로 수익을 낸 분들이 많다. ‘돈을 벌 수 있는’ 아파트를 찾아서 투자하는 것이라는 관점에서는 지방이든, 수도권이든 중요치 않다. 전세를 놓을 때 가장 중요한 것은 가격이랑 상태(=수리가 잘 되어있는, 혹은 신축)이다. 전세 놓는 방법에서 지레 겁 먹을 필요가 없다. 세입자가 2년 만기가 되어 이사를 갈 때 새로운 세입자를 맞추어 전세 상승분이 생겼다면, 그게 내 돈(현금흐름)이 되는 것이다. 미리 3-4개월 전에 기간만 잘 맞춘다면 어렵지 않다.

오히려 어려운 것은 매도시기를 잡는 것이다. 수익률이 날만한 아파트를 골랐다하더라도, 보합의 상태를 유지한다면 팔아야하나, 말아야하나 고민하게 된다. 하지만 이때 팔지 않고 편안한 마음으로(?) 갖고 있는 것이 중요하다.