내 집 마련 고민 중이라면, 하반기 '여기'에 주목해보자

“올 하반기에 집값은 어떻게 될까요?”

대한민국에서 경제활동을 하는 분들이라면 대부분 궁금해 할 질문입니다. 하지만 시장을 정확히 예측하는 것은 사실상 불가능합니다. 이유는 명확합니다. 미국 연준과 한국은행이 언제, 어느 수준까지 금리를 내릴지 알 수 없고, 정부가 어떤 시점에 어떤 강도의 부동산 정책을 꺼내들지도 예측할 수 없기 때문입니다.

실제로 지난 6월 발표된 6·27 대책은 이러한 불확실성을 단적으로 보여줍니다. 새 정부 출범 이후, 서울 한강벨트를 중심으로 집값이 가파르게 오르자 시장 안정이 불가피한 상황이었습니다. 규제가 나올 것이라는 기대는 이미 존재했지만, 발표된 내용은 시장의 예상보다 훨씬 강력했습니다. 수도권 주택담보대출 한도 6억 원 제한, 6개월 내 기존 주택 처분, 6개월 내 전입신고 등은 매수자들의 심리를 직접적으로 제약하는 조치였습니다.

단기적 효과는 분명했습니다. 강남권과 한강벨트의 가격 상승세가 다소 진정되었고, 거래량도 줄었습니다.

하지만 규제가 상승 속도를 늦추는 역할은 했으나 시장을 근본적으로 꺾지는 못했습니다. 7월 서울 아파트 거래량은 약 5000건으로 6월(1만 2000건) 대비 크게 줄었지만, 직전 겨울철 평균 거래량(3000건 내외)과 비교하면 여전히 높은 수준을 기록했습니다.

이렇게 강력한 규제에도 서울 및 수도권 핵심 입지의 집값이 오르는 건 왜일까요?

이유는 간단합니다. 수요에 비해 공급이 부족하기 때문입니다. 서울은 신규 대규모 택지를 확보하기 어려워 사실상 재개발과 재건축에 의존할 수밖에 없습니다.

그렇다면 수도권 외곽 공급으로 균형을 맞출 수 있지 않을까요? 그러나 3기 신도시 입주는 2028년 이후 본격화되어 2033년까지 이어질 예정입니다. 당장 수요를 흡수하기에는 시차가 크다는 한계가 존재합니다. 결국 현재 시장의 구조적 불균형은 단기간에 해소되기 어렵습니다.

따라서 집값 하락만을 기다리는 것은 전략이라기보다 오히려 시간 낭비가 될 수 있습니다. 진짜 중요한 질문은 “언제 살까?”가 아니라 “어떻게 살까?”입니다. 자금 계획, 대출 활용, 보유 전략 등 자신에게 맞는 투자 프레임을 먼저 세우는 것이 현명한 접근입니다.

이런 상황에서 내 집 마련을 하고는 싶은데, 규제에 묶여 쉽사리 움직이기 쉽지 않은 분들이 주목해볼 만한 것이 바로 수도권 공공분양입니다. 

하반기 공공분양에 주목해보자

올해 하반기에 1만 2천여가구가 공공분양으로 공급될 예정입니다. 공공분양은 LH 같은 공공기관이 시행하는 분양입니다.

가장 큰 장점은 저렴한 가격인데요. 분양가상한제가 적용되기 때문에, 주변 시세보다 10~20% 저렴합니다. 다만 전매제한 기간이 있어 일정 기간 못 팔고, 청약 조건도 까다로운 편입니다.

주요 단지 5곳의 정보를 정리해보자면 다음과 같습니다.

1) 마곡지구 (10-2) 
- 일정: 12월 
- 물량: 381가구 
- 사전 청약가: 3억1000만 원(건물만, 59㎡ 기준) (토지임대부분양 구조)
 

2) 과천 주암 (C1) 
- 일정: 12월 
- 물량: 120가구 
- 사전 청약가: 8억8000만 원(84㎡ 기준) 

3) 남양주 진접2 (A-7) 
- 일정: 9월 
- 물량: 405가구 
- 사전 청약가: 3억1000만 원(55㎡ 기준) 

4) 남양주 왕숙 (B-17)
- 일정: 11월 
- 물량: 499가구 
- 사전 청약가: 5억2000만 원(84㎡ 기준) 

5) 인천 영동 (A24) 
- 일정: 12월 
- 물량: 638가구 
- 사전 청약가: 3억4000만 원(84㎡ 기준) 

1만 2천가구라고 해서 물량이 매우 많다고 생각하실 수도 있지만, 이미 사전 청약 물량이 빠진 데다, 본청약에선 분양가가 더 오를 수도 있다는 점도 알아두시는 것이 좋습니다. 실제로 최근 남양주 왕숙에선 본청약 분양가가 사전 청약보다 무려 22.5%(약 8000만 원) 오르기도 했습니다.

그래도 수도권에 거주하는 무주택자에게 공공분양은 이런 시국에 좋은 내 집 마련 기회가 될 것입니다. 규제의 영향도 거의 받지 않기 때문에 더욱 그러하죠.

집값 내리기를 기다려서 사겠다고?

부동산 시장을 바라보는 많은 분들이 가장 먼저 하는 고민은 “집값이 더 떨어질 때까지 기다려야 하지 않을까?”라는 질문입니다.

그러나 시장은 우리가 기대하는 단순한 흐름으로 움직이지 않습니다. 정책이 발표되거나 전세대출 규제가 강화된다고 해서 집값이 곧바로 급락할 가능성은 크지 않습니다. 더 중요한 사실은, 설령 큰 폭의 하락이 발생한다 해도 실제 그 시점에 매수에 나서는 사람은 극히 드물다는 점입니다.

그 이유는 단순합니다. 가격이 내려갔을 때 누구나 “더 떨어질 것”이라는 불안감을 갖기 때문입니다. 2023년 초를 떠올려보면, 급격한 금리 인상으로 시장 가격이 조정을 받았지만 매수세는 극히 위축되어 있었습니다.

올림픽파크포레온은 13억 원대, 장위자이레디언트 국평은 9억 원대에 머물렀고 미분양까지 발생했음에도 적극적으로 매입한 사람은 많지 않았습니다. 그러나 불과 몇 년이 지난 현재, 올림픽파크포레온의 가격은 두 배 이상 상승했습니다. ‘가격이 내려가면 사겠다’던 이들이 정작 매수 타이밍을 놓친 대표적인 사례입니다.

따라서 부동산은 ‘가격이 더 떨어졌을 때’가 아니라 ‘실수요와 자금 여건이 맞는 시점’에 접근하는 것이 옳습니다. 시장을 완벽하게 예측하려는 시도보다는, 구입 후 장기간 보유하며 버티는 전략이 합리적입니다. 단기적인 등락은 누구도 정확히 맞추기 어렵지만, 장기적인 흐름은 수요·공급 구조를 통해 비교적 뚜렷하게 그려볼 수 있기 때문입니다.

실제 전망을 보겠습니다. 수도권은 2040년까지 인구 유입 요인이 유지될 것으로 예상되지만, 공급은 2026년을 기점으로 감소세에 들어섭니다. 특히 서울은 이미 공급 부족이 심각한 수준입니다. 여기에 인플레이션 압력, 꾸준한 실수요, 신규 공급의 한계가 겹친다면 장기적으로 수도권 주택 가격이 상승 압력을 받을 가능성은 매우 높습니다.

결국 중요한 것은 단기 변동에 흔들리는 것이 아니라, 장기적인 시장 구조를 냉정하게 바라보고 자신의 필요와 자금 상황에 맞는 의사결정을 내리는 것입니다. 외부 요인에 휩쓸리지 않고 소신 있게 행동하는 태도가 오히려 장기적인 성과로 이어질 수 있습니다.

앞서 언급한 것처럼, 올해 하반기에만 1만 2천여 가구 규모의 공공분양이 예정되어 있습니다. 이는 무주택 실수요자에게 매우 현실적인 대안이 될 수 있으므로, 주택 마련을 고민하는 분들이라면 전략적으로 검토해볼 만한 기회가 되지 않을까 싶습니다. :)