▼추천도서후기 쓰는 양식
✅ 도서 제목
책 제목(책 제목 + 저자): 부동산투자 황금 로드맵
저자 및 출판사 : 김사부
읽은 날짜 : 8/20~8/24
✅ 책을 읽고 적용하고 싶은 점
1. 덜 벌더라도 잃지 않는 투자하기
2. 과거와 똑같이 흘러갈거라고 생각하지 말기, 현장에서 싸이클 느끼기
3. 너무 큰 목표로 갈아넣다가 포기할 바엔, 여유있는 삶을 목표로 가족과 회사를 챙기면서 나가기. 그래도 충분히 행복하게 살 수 있다.
✅ 인상 깊은 구절
14p. 자유롭게 살려고 하기보다는 여유롭게 살겠다는 정도로 방향을 정해 망나니처럼 날뛰는 우리의 욕망을 다시리는 것이 좋다. 그것이 진정한 리치 라이프의 삶이다. 리치 라이프의 삶은 20억원 정도 ... 12년이면 충분히 만들어 낼 수 있다.
19p. 부동산 시장은 일반적으로 동시에 오르고 동시에 내린다. 그렇다고 해서 딱 같은 날 오르고 같은 날 내린다는 뜻은 아니다. 지금이 오르는 때라면 웬만한 부동산은 거의 다 오르고, 지금이 내리는 때라면 강남의 부동산이라고 해도 내린다. 그래서 내 물건이 올랐다고 해서 좋다고 팔았다면, 다른 부동산을 사기가 여의치 않다. 다른 부동산도 결국 오른 가격에 사야하고, 심지어는 새로 산 부동산과 내가 이미 팔아버린 부동산이 같ㅇ이 올라가는 경우도 흔하다. 그럴바에는 차라리 보유하고 있는게 더 나을 때도 있다.
▶️갈아타기가 쉽지 않은 이유. 상승장에는 선매수-내 물건 매도 / 하락장에서는 선매도-갈아타기 매수의 방법으로 진행할 수 있지만, 상승장에서는 좋은게 먼저 오르기 때문에 어렵고, 하락장에서는 손님 자체가 돌지 않아서 어렵다. 그나마 하락장에서는 내걸 싸게 팔고, 갈아탈 물건을 더 싸게 살 수 있다. // 그래도 서울을 한판에 보면 저평된 물건은 어느 시장에나 있다.
20p. 어떤 호재 때문에 상황이 바뀌었든 부동산 시세는 이유가 발생하자마자 즉시 반영된다. '급등'은 어느날 갑자기 일어난다. 그러니 그 효과를 누릴 수 있는 유일한 길은 미리 사놓고 여유를 가지고 그날을 기다리는 일 뿐이다.
▶️등기를 치는게 중요한 이유! 자산을 쌓아야 대세상승장이 왔을 때 그 열매를 얻을 수 있다.
21p. 내부로 들어가서 자세히 보다면 같이 오르더라도 그 중에 더 많이 오르는 물건이 있다.
▶️인플레이상으로 오르는 단지가 있다. 상승장 속에서도 단지별로 상승폭이 다르다는 것, 저평가와 성장성을 모두 잡으라는 말은 같은 돈으로 더 오를 수 있는 것을 볼 수 있는 눈이 있어야 한다는 것.
23p. 아마도 거의 그렇게 하지 않을 것이다. 그렇게 써버리기에 너무 큰 돈이다. 투자하는 금액은 개인마다 모두 다를테니 꼭 5000만원이 아닐 수도 있다. 그렇지만 각자 투자할 수 있는 금액 전부를 투자하는 경우가 일반적이다. 그렇다면 그 자금은 전 재산까지는 아니어도 거의 절반 혹은 그 이상의 수준일테고, 그렇다면 4년만에 내 전 재산만큼 재산이 늘어난 셈이다. .. 그걸로 차사고 가방을 살 수 있을까? 일부는 그렇게 쓸 수 있지만 수익금 전부를 그렇게 쓰진 못할거다. 재투자하게 될거다.
▶️투자로 돈을 벌어봐야지 투자에 재미가 들린다.
▶️소액으로 하는 투자는 수익도 한계가 있기에 소비로 넘어갈 수 있다. 큰돈(목돈)이 벌려야 재투자에 용이하다.
27p. 그러나 투자는 우리가 여태까지 있던 당연한 원리를 거스르는 행위이다. 무조건 열심히 해야 결과가 좋은 것이 아니라, 원리를 알고 그에 맞게 자제심을 발휘해야 오히려 좋은 결과가 따라오는 것이 부동산 투자다
▶️열심히가 좋은 성과를 의미하진 않는다. 옳은 방향 + 꾸준함 + 기다림이 좋은 성과를 만든다.
30p. 강세장의 끝자락이 되면 부동산 가격은 계속 오르고, 사람들은 계속 매수하려고 한다. 하루가 다르게 가격이 오른다. 그러면 영원히 오를 것만 같다. 그러나 이렇게 모든 사람이 매수를 하려 드는 건 명백한 과열이고, 고평가되었을 가능성이 매우 높다. 이런 경우에는 아깝다고 생각하지 말고 과감하게 매도해야 한다. 고평가된 사실을 알지 못했던 사람들은 강세장의 꼭대기에서 매도하지 않아 아주 오랜기간 후회했다.
▶️매도가 꼭 필요한 일인가? 10년의 싸이클을 고려한다면, 기다림의 시간이 너무 길긴 하지만 자산을 쌓고 전세가 상승을 먹는다는 관점으로 보면 애매한 부분이 있다고 생각됨.
33p. 전세 레버리지의 특성상 상승장에서는 투자 금액 대비 수익의 규모를 늘리지만, 반대의 상황인 하락장에서는 손실의 규모를 늘린다. 그래서 하락장이 6개월 이상만 지속되어도, 사람들은 부동산에 대한 기대감을 완전히 버리게 된다.
▶️사람들은 추세를 보고 시장을 판단한다. 확증편향일까? 그에 대한 자극적인 기사들에서 마음을 굳혀가는걸까?
▶️반대로 상승장에서 과도한 레버리지를 일으킬 경우, 더 벌려다가 망해버릴 수가 있다. 투자는 덜 벌더라도 잃지 않는 것이 중요한데, 상승의 추세만 보고 레버리지를 과도하게 쓰다가는 흑자도산할수도 있다. 팔지 않았다면 그건 사이버머니일 뿐이다.
58p. 언제나 대중이 몰리지 않는 곳으로 갈 생각을 해야한다. 늘 불안하고 공포스럽기 때문에 굳게 마음을 먹었음에도 불안함을 견디지 못해서 결국 대중이 가는 길을 선택하는 경우가 많다. 그러나 좋은 투자자가 되려고 마음을 먹었다면 이것부터 시작해야 한다. 대중과는 다른 길을 간다는 각오다.
62-63p. 사람들이 비선호하는 오피스텔이나 주택, 공시지가 1억 이하의 물건들 마저 사람들의 매수세가 붙는다면, 이건 상승장의 끝자락이라는 뜻. 부동산에서도 저가치거나 지방의 핵심지가 아닌 주택까지도 오른다는건 정상적인 상황이라고 볼 수 없다.
70p. 1가구 1주택 비과세, 12억원까지 비과세, 일시적 1가구 2주택 비과세 제도가 있는 상황에서는 이를 적극적으로 활용해야한다.
▶️자산을 쌓는 것을 배워 온 입장에서 취득세와 비과세 때문에 사팔사팔 하는게 맞나? 라는 생각이 든다. 비과세 혜택이 자산의 규모를 쌓는 것보다 압도적으로 유리한가? 라고 생각하면 그렇지 않다고 생각됨.
108p. 결국 자신이 가진 돈보다 더 큰 성과를 내고 싶다는 욕심은 1억원이 있으나 10억원이 있으나 똑같다. 따라서 소액 투자가 가능한 물건을 찾기 위해 이것저것 뒤지는 노력이나, 큰 투자금을 가장 효율적으로 활용하기 위해 이것저것의 장단점을 체크해야 하는 노력은 그 강도 면에서 별반 다를 것이 없다. 그러니 본인이 자금이 부족하다고 '이 모양 이 꼴'이라고 한판할 필요는 전혀 없다.
▶️각 투자금에서 모두가 갖는 고민은 똑같다. 이 돈으로 할 수 있는 가장 좋은 투자가 이게 맞나? 물론, 투자금이 많을수록 더 가치있는 물건에 투자하겠지만, 소액이든 고액이든 투자로 돈을 번다는 행위의 관점에서 봤을 때는 똑같다. 돈을 벌면 되는 것!
171p. 진짜 무서운 것은 당장 돈이 나가는 것보다 앞으로 더 안 좋은 상황이 벌어질 것 같다는 공포감이다. 그러니 언제나 무리하지 않는 투자를 해야한다. 강세장에서 돈을 벌었다고 신나게 떠들던 사람들이 어느새 소리 소문 없이 조용히 사라지게 되는 이유다. 위기를 관리하지 못해서 결국 부자가 되지 못하고 다시 평범한 서민으로 돌아가게 된다.
175p. 내 계산대로 시장이 흘러가 주길 바라기보다 언제든지 시장의 흐름에 따라 내 계산을 수정하겠다는 유연성을 가지면 된다.
231p. 그렇다면 이제 과거와 같은 약세장의 모습은 똑같이 재현되지 안흔ㄴ다고 봐야한다. (부동산 투자에 대한 정보력이 과거와 달라졌고, 사람들이 더 민감하게 받아들임, 부동산 어플, 유튜브, 강의 등)
지금의 상황을 고려해 보면 과거와는 달리 좋은 부동산이 마냥 하락하거나, 하락한 채로 오래 머물러 있는 상황이 펼쳐지기는 상당히 어렵다. 투자성이 있는 대상은 지속적으로 오를 가능성이 높고, 사이클의 기간도 짧아질 것으로 보인다. 시장은 계속 살아있는 생물처럼 끊임없이 변신한다. 그래서 언제나 그 경계는 모호할 수 밖에 없다. 살아남는 방법은 오직 하나다. 시장이 움직이는 원리와 투자의 정석을 철저하게 익힌 다음에, 지금의 시장에서는 그게 어떤 형태로 나타나고 으용되는지 끊임없이 관찰하는 길 밖에 없다.
▶️23년 하락장 이후 25년까지 하락-상승-규제로 인한 일시적 하락 - 상승 - 규제로 인한 일시적하락이 반복되었다. 하락의 기울기가 너무 가팔라서 21년 가을 이후 하락장이 사실 23년초까지 1년 6개월만에 바닥을 찍고, 24년초까지 하락의 흐름을 이어갔던 것. 그만큼 현재는 싸이클의 주기가 짧아지는게 느껴진다. 특히 서울 1군 아파트들을 보면 2년만에 전고점을 뛰어넘는 것을 볼 수 있다.
이럴 때 일수록, 현장이 중요함이 느껴진다. 그래프에 찍힌 점이 아닌, 현장의 분위기를 기록해두자.
✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점
▶️ 경제적 자유가 아닌 여유있는 삶을 목표로 하면 나를 너무 갈아넣지 않아도 꾸준히만 하면 충분히 20억은 도달할 수 있다.
- 경제적 자유를 목표로 달렸던 시기가 있다. 그런데 시간이 지나면서 가족과의 마찰, 회사에서의 어려움을 겪게 됐다. 지금도 여유있는 삶과 경제적 자유 그 어중간한 사이를 꿈꾸고 있지만, 이제는 가족과 회사에도 많은 시간을 투여하고 있다. 책에서 언급한 바와 같이 2년에 한번 심혈을 기울여 투자하면 된다는 말이 수도권 투자를 방향성으로 정한 사람들에겐 적합하다고 생각된다.
다만, 이는 연 저축액과 자산 목표에 따라 다르게 생각해야할 부분이다.
▶️ 실거주집도 4년정도 마다 수평이동을 할 필요가 있다.
-사실 부동산은 부대비용이 많이 드는 자산으로 매매를 할 때마다 발생하는 비용이 크다. 굳이 수평이동이 필요할까? 싶지만, 저자는 실거주집에 너무 오래 거주해서 양도차익이 너무 클 경우 추후에 비과세 혜택을 받지 못한다면 아쉬울 수 있다고 이야기한다.
1가구 1주택, 1가구 2주택에 대한 정부의 양도세 정책에 따라서 수평이동이거나 좀 더 좋은 곳으로 갈아타려는 노력이 필요해보이긴 하다.
다만, 매매시 발생하는 비용과 비과세로 얻게되는 비용을 비교해서 판단해야한다.
▶️ 돈에는 꼬리표가 없다. 올바른 방향 + 꾸준한 실행
- 투자 동료들이 큰 투자금으로 가치 있는 아파트를 사는걸 보면 부러울 때가 있다. 하지만, 그들도 나도 가지고 있는 투자금으로 가장 좋은 투자물건을 투자하려고 고군분투하는건 똑같다. 그리고 돈에는 꼬리표가 없으니, 목표한 방향으로 꾸준히 나아가는게 중요함을 깨달을 수 있었다.
▶️ 변화된 부동산 싸이클 주기, 넘치는 정보와 어플, 부동산 교육 - 똑똑해진 대중들
- 당장 나만 하더라도, 재테크에 관심이 1도 없었는데, 어느새 서울에 투자도 하고, 부모님집을 하락장에 상급지 갈아타기도 해드리고, 여동생 실거주 내집마련을 도와주기도 했다. 나와 같은 사람들, 내게 가르침을 줬던 많은 멘토, 튜터, 선배님들을 떠올리면 확실히 과거와 달리 부동산에 관심이 있고 실력이 있는 사람들이 더 많아졌다고 생각된다. 과거가 현재에 똑같이 되풀이 될거라는 헛된 예상은 하지 말아야겠다.
-현장이 중요하다! 현장의 분위기를 읽고, 크게 보는 눈을 키울 것!
✅ 나에게 적용할 점
▶️ 투자의 기본만 생각하기, 저환수원리, 덜 벌더라도 잃지 않는 투자 해나가기, 자산 쌓기
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