투자는 축적의 관점으로! 오래하려는 관점으로! 바라보자. Feat. 즐겁게~ [서울투자기초반 27기 23조 쌀토리]

안녕하세요. 쌀토리입니다.

역시 따듯한 강의를 해주시는 권유디님의 강의! 세세하게 설명해주셔서 너무 좋았습니다.^-^

PART1. 서울 투자 성공사례

• 투자 가능한 지역을 늘리자.

• 급지가 낮은 곳이라고 해서 윗 급지보다 수익금이 낮은 것도 아니다.

  A지역에서 2채를 투자했다면? 순자산 10억 노후 준비 완료.

• 서울 투자 실패사례

  용산아파트 - 가격이 오를 것 같이 과도한 레버리지를 써서 투자. 원금회복기간 10년으로 투자를 이어갈수 없음.

  레버리지는 최악의 상황에서도 일상생활에 지장이 없을 정도로.(신용대출 연저축액 이상 대출일으키지X)

  24년(2급지 오름, 3급지로), 25년 중후반(3급지 오름, 4급지로), 25년 현재(4급지 오름, 5급지로)

PART2. A지역의 모든것

• 왜 지금 이 지역인가?

  이 지역의 대장단지에 준하는 단지들 모두 전고점 대비 15~20% 빠진 상황이다. = 싸다!

  이런 단지들을 보면 여러 이유들로 안좋아보이지만 기회를 주고 있는 것이라 생각해야한다. 1억대 투자금으로 서울 아파트를 소유 할수 있다는 관점으로 보자.

• 위치 - 주요업무지구와 물리적 거리 멈, 업무지구 접근성과 연식 등의 장점이 적은 경우 인접한 경기도에 수요 뺏길수있음.
• 지형 - 빈 땅이 없음(재개발, 재건축이 이루어져야만 신축 가능), 주택의 80% 이상이 아파트로 구성.
• 생활권 - 이 지역은 건물의 가치는 다 비슷(다 30년 가까이된 구축), 땅의 가치만 보면 된다.
• 인구 - 인구로 알 수 있는 지역 분위기. 1생활권(40대,&10대 비율 높음. 학군)/2생활권(30대. 출퇴근 가성비. 교통)

• 입지분석

  - 직장으로서는 의미X(업무지구 접근성이 중요)

  - 교통 : 강남까지 갈 수 있는 7호선이 메인(강남접근성이 좋은 지역을 투자 우선순위로 놓자)

  - 환경 : 1생활권(학원가+택지), 2생활권(백화점,택지)/3,4생활권(신축+구축+빌라)/5,6생활권(구축+빌라)

  - 학군 : 고등학교는 단지별X, 거주지 배정임. 중학교는 단지별 배정이라 중학교가 좀 더 정확히 볼 수 있음.

              특목고를 많이 보내는 중학교는? 서울대를 많이 보내는 일반고등학교가 있는 지역은?

              정시 비중이 높아지면서 전체적으로 면학 분위기 좋은 곳으로 가길 원함.

              초등학교는 초등학생수 변화를 찾아보자.

  - 공급 : 평균회귀, 심리, 공급물량, 전세가 기억하자.

PART3. 성공적인 투자를 위한 매물임장 노하우

• 공부하는 사람처럼 행동하지 않는다.

  전화임장 할 때 입지분석에 관한 세부 내용을 물어보고, 매물임장 할때는 ‘물건’에 대한 정보 위주로 대화한다.

  -매임 시 이사날짜, 매도이유, 전세상황(얘상가, 실거래가, 분위기 등)

• 평소 매물을 적극적으로 봤던 투자자에게 급매의 기회가 먼저 온다.
• 부동산 사장님과의 관계, 대화 분위기는 크게 중요하지 않다. 부담없이 담백하게!
• 우리가 통제할 수 없는 일이라면 미련없이 놓아주자.

PART4. 서울투자 Q&A

1. 복도식? 방2개?

   땅의 가치가 비슷할때(선호도가 높은 건물 선택), 땅의 가치가 다를 때(선호도가 높은 땅 선택)

2. 역세권 구축 vs 뉴타운

   선호구축과 뉴타운의 선호도 떨어지는 단지가 비슷. 하지만 추후 땅의 가치가 더 중요하므로 역전하지 않을까?

3. 재건축, 리모델링 호재 단지

   땅의 가치가 비슷할때는 호재 있는거 선택, 입지가 차이나면 입지 우선.

PART5. 수도권 투자로 순자산 10억 달성하기

• 투자하는 직장인 / 직장인 투자자

  주20시간/주40시간 이상 투자 (마인드도 중요! 독서의 중요성)

• 1학년 6번하면 늘 1학년에 머무른다. 6학년을 가보자. (실전반 혹은 월부학교!)

사실 낮은 급지의 물건을 보지 않으려 하는 마음이 많았던 것 같다. 이번 서투기 강의를 통해 그 선입견이 깨진 것 같다.

아직 전고점을 회복하지 못한 단지들은 가치가 없는 것이 아니라 투자 기회를 주고 있을 수 있다는 점을 명심하자.