안녕하세요.
반드시 적재적소에만 투자할 적투입니다~!
현장 매물 임장을 하면서 무엇을 살펴보시나요?
분위 기임장 단지 임장과 달리,
매물 임장은 사장님과 함께
실제 매물을 보며 현장에서
더 깊이 있는 정보를 얻는 과정입니다.
오늘은 부산 동래구의 학군지,
사직동을 예시로 들어 단지 가치와
시장 분위기를 어떻게 파악할 수 있는지
이야기해 보겠습니다.
수요 – 누가 이 동네에 살고 있는가
매물 임장을 나가면 가장 먼저
살펴봐야 할 것은 거주 수요의 특징입니다.
실제 어떤 사람들이 살고 있는지를
파악해야 앞으로의 수요 흐름과
전세·매매 리스크를 점검할 수 있습니다.
주로 어떤 연령대가 많이 거주하는지
가족 단위가 많은지, 신혼부부가 많은지
이 단지로 들어오는 사람들은 어디서 오는지
또 나갈 때는 어느 단지로 이동하는지
“어떤 연령대가 많이 거주 하시나요?”
“어느 동네에서 이사를 많이 오시나요?”
정도 가볍게 물어보셔도 충분합니다.
예를 들어 동래구 사직동은
학군 수요가 뚜렷한 지역이라,
가족 단위의 거주자가 꾸준히 유입됩니다.
그 안에서도 구축 중 나홀로 있는 신축은
중심 신축들에 비해 선호도 떨어지지만
더 외곽에서 사직동 진입을 위해서
이동하는 특징도 확인이 됩니다.
단지 디테일 – 같은 단지라도 차이가 크다
두 번째로는 매물이 속한
단지의 디테일을 확인해야 합니다.
단지 임장에서는 보지 못했던 부분들을
매물 임장을 통해 더 깊이 들여다볼 수 있습니다.
겉으로 보면 같은 단지 같지만,
실제로는 특정 동이나 특정 라인이
로얄동의 ‘프리미엄’을 형성하는
경우가 많이 있습니다.
단지 내 동별 위치에 따라 선호도가 갈리는지
중층/고층, 향, 라인에 따라 가격 차이가 나는지
향과 뷰 같은 디테일이 선호도에 영향을 주는지
“가장 인기가 많은 동, 라인은 어디인가요?”,
“어떤 동이 전세가 제일 빨리 나가나요?”
정도 가볍게 물어보셔도 충분합니다.
실제로 세대수가 크지 않은 단지임에도
그 안에서 향과 뷰에 따라서 가격차이가
5천만원 이상 나는 경우도 많이 있습니다.
이런 차이에 대한 판단이 단지 내에서도
더 저평가된 매물을 찾는데
큰 도움이 되는 포인트가 됩니다
시장 분위기 – 매매와 전세 현장 체감
마지막으로 현장에서 꼭 확인해야 할 것은
현재 시점에서의 시장 분위기입니다.
단순히 거래량이나 호가만
확인해 보는 것이 아니라,
사장님과의 대화, 현장 분위기를 통해
체감할 수 있는 부분이 많습니다.
최근 거래는 실거주가 주도하는지, 투자자도 들어오는지
전세 물량이 귀한지, 아니면 쌓여 있는지
전세 가격이 올라간 상황에서도 문의가 계속 있는지
"최근 갱신권 사용이 많이 있었나요?"
"최근 전세 손님들이 많이 있으신가요?"
"아직 실거래 신고가 안된 전세 거래가 있나요?"
정도 가볍게 물어보셔도 충분합니다.
또한, 이러한 분위기는
지역 전체를 한번에 평가하는 것이 아닌
선호하는 신축 / 가성비 신축
선호하는 구축 / 가성비 구축 등
이렇게 나눠서 정리하다 보면
지역 시장이 단순히 “좋다/나쁘다”가 아니라,
현장 분위기를 더 입체적으로 파악할 수 있습니다.
바로 인근 단지 임에도 현재도
시장 분위기가 다른 모습을
확인해보며 시장의 진행정도를
스스로 판단해볼 수 있습니다.
매물 임장은 단순히 집을 ‘보는 것’에 그치지 않습니다.
이 세 가지를 직접 확인하고
정리하는 과정이 바로 매물 임장의 핵심입니다.
여러분도 임장을 나가실 때
오늘 말씀드린 포인트들을 하나씩 기록해 보세요.
단지 임장만으로는 보이지 않던 차이를 발견하게 되고,
투자 판단에 훨씬 더 깊이가 생길 것입니다.
이번 글이 여러분의 임장에 작은 체크리스트가 되어,
현장에서 더 많은 인사이트를 얻으시길 바랍니다
앞으로도 적재적소에 필요한 이야기들로 찾아뵙겠습니다 🙂
감사합니다!
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