1. 투자를 한다는 것은 기본적으로 미래 이익을 기대하는 행위이다. 그리고 그 이익의 정도를 나타내는 지표중에 하나가 수익률이다.
2. 수익률의 기준은 사실 여러가지가 있다. 총 자산가액 대비 수익률은 10억짜리 아파트가 5억 올랐을 때의 수익률을 50%로 표현한다. 반면 투자금 대비 수익률은 또 다르다. 10억짜리 아파트를 자기자본5억 + 전세금 5억으로 매수한 후, 이게 15억이 되었다면 투자금 대비 수익률은 100%다.
3. 여기에 시간 개념이 더해지면 복리 수익률이 된다. 예를들어 10년에 100%의 수익률을 낸다면 연복리7.2% 정도가 나온다. 5년에 두배가 된다면 연복리14.4%정도가 나온다. (72법칙에 의한 암산계산) 이렇게 연환산 복리 수익률을 대략적으로 계산해볼 필요가 있다.
4. 물가는 보통 연복리3%이하로 오른다. 근로자의 평균 임금 상승률은 연복리4~6%수준이다. 통화량증가,최저임금 상승속도는 연복리8%정도 된다. 순간 최대 하락률(MDD)이 -20%이하인 성장형 글로벌 자산배분의 연복리 수익률은 9%정도다. 리밸런싱을 매우 잘하고, 매우 나쁜 시기를 어느정도 피하면 연복리10%까지도 가능하다. 여기에 세액공제등의 연금계정 혜택을 이용하면 연복리 12%정도까지 가능하다. 능동적 투자는 최소한의 이런 수동적 투자를 이길 것으로 기댇될 때만 하는 것이다.
5. 이런 식으로 보면 부동산 투자를 한다는 것은 최소한 투자금 대비로는 연복리15%정도는 나와야 실익이 있다. 투자금 대비로 연복리15%가 나오려면 10년에 두배 오를 아파트를 고르면 된다. 해당 아파트를 전세금 50%로 산다고 가정하면 연복리15% 달성이 가능하다.
6. 서울 3분위이상, 경기도 5분위 이상의 주택은 22년말 가격 기준으로 10년에 최소 두배~최대 3배까지 상승할 것으로 보인다. 개인적으로는 2,5배 수준의 상승을 예상하며, 이것이 다음 고점이 될 확률이 매우 높다. 이후 해당 가격에서 -20~-30% 정도까지 빠지는 일이 또 일어날 확률이 매우높다(10년에 한번) 실제 아파트를 예시로 감을 더 잡아보자.
7. 서울 4분위 아파트의 대표주자인 한다지를 예로 사용한다. 저점 가격은 8억~11억이다(23년초까지). 그래서 대략적으로 10억이 이번 하락장의 저점 가격이라고 가정한다. 현재는 16억까지 오랐다. 10억에 샀다면 자산가격 수익률로는 +60%정도다.
2032년 정도 예상가격은 20~30억 사이고, 25억에 까까울 확률이 매우 높다고 본다. 사실 이정도면 역사적으로 봤을 때 꽤나 보수적인 예상치다. 실제로 부자의기술이라는 책을 보면 서울 평균 각격은 10년이 지나면 10년전 강남 평균 가격이 된다고 한다.
2023년강남 평균 가격은 평당 1억이니 이 아파트가 이로부터 10년후인 2032년에 25억이라는 수치에 가까운 가격이 될 확률이 매우높다. 운이 안좋아 10년후 하락장을 맞아서 22년말과 같은 하락(-30%) 와도 20억 정도에서 저점 가격이 형성될 확률이 매우높다.
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네이버에서 확인한 해당 단지의 현자 갭은 8.2억이다. 그렇다면 과연 목표수익률을 이루어질 수 있을지 생각해보자. 2032년까지 25억이 된다면, 지금부터 추가로 9억 정도 상승할 것일라는 계산이 나온다. 이 경우 7년 투자금 대비 수익률은 100%정도가 나온다. 연환산 복리수익률은 대략 10%정도가 나온다.
여기에 주거비를 계산하면 좀 더 복잡해진다. 하지만 주거비, 월세가격등을 생각해봐야 한다. 그래야 정확한 기대 수익률을 알수 있다.
8. 일단 16억 전액 현금으로 주고 매수후에, 월세를 준다고 가정해보자. 현재 네이버에 전세가는 7.8억으로 나와 있다. 월세는 1억에 270만원이다. 전월세 전환율은 4.76%가 나온다. 계산상 편의를 위해 보증금을 전혀 받지 않고 월세로만 받는다고 가정하면 1억에 전월세 전환율 4.76%를 곱하면 476만원이 나온다. 이걸 기존 월세270만원 곱하기 12개월 산출한 연세에 더해주면 된다. 총 연세가 3716만원이 된다.
이 돈을 보수적으로 연복리7%정도 하는 글로벌 자산배분에 7년간(2032년까지) 적립한다고 가정해보자. 그러면 적립한 원금+ 수익금으로 3.22억원이 만들어진다. 16억을 전액 현금주고 샀으니 이게 곧 투자금이 된다. 25억으로 오른다고 가정하면 9억이 상승했고, 월세+자산배분투자 수익금으로 3.22억을 쥔다. 총 12.22억을 투자 수익으로 얻는다. 이 경우 투자금 대비 수익률로는 연복리7%정도 수준으로 수익률이 떨어진다. 연복리10%와 7%는 10년이라는 시간이 더해졌을 때 큰 차이를 만든다.
9. 그래서 지금같은 저금리+통화량 증가가 강한 시대에는 어느정도 레버리지가 있어야 된다. 전세도 사적대출과 같은 것이다. 그리고 이걸 개인들이 눈치채고 적극적으로 사용하자, 정부에서 막은 것이 이번 6.27 규제다. 다른 수동적 투자 대안을 고려하여, 부동산투자(1주택 제외) 라면 투자금대비 연복리 15%를 최소치로 삼고 이 수주을 넘어갈 것으로 기대될 때만 투자를 하면 큰 실수를 피할수 있다.(20년여름-22년여름 같은 시기)
10. 무주택은 이런 상황에서 다른 투자를 하는 것보다 자가본진을 적절히 마련하는게 더 이득이 많다고 생각한다. 물론 현재 싼 가격은 절대 아니다. 또 분위별 가격 차이가 많이 벌어진 상태라서 개별 물건별로 투자 결과가 상당히 달라질 것으로 보인다. 그럼에도 1주택은 선택과목이 아니라고 생각한다.
하지만 1주택자는 어떤가? 여러가지 제도적인 부분을 이용해서 1주택을 더할 것인가? 아니면 글로벌 자산배분등 금융투자를 중립기어로 운영하면서 다음기회 (미국주식 폭락등)를 노릴 것인가? 이 부분에서 이런식으로 기대 수익률을 따져보면서 본인의 포지션을 계산해보면 도움이 될 것이다. 나도 이 부분에서 요즘 치열하게 고민중이다.
2주택이상으로 갈 때는 최소한 기대 수익률을 연복리15%(5년에 투자금 두배)를 잡고 시장을 보고 이런투자가 가능할 때만 투자하는 걱이 적절하다고 본다. 세금등을 고려하면 특히 더 그렇다.
원본 글 : https://blog.naver.com/kyungjain
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