[열반스쿨 중급반 47기 6조 유니랑] 1강 후기

안녕하세요. 유니랑입니다.

월부강의를 수강한지 벌써! 10개월이 되어 갑니다.

주변에서 흔히들 말하길 열반스쿨 중급반은 독서하는 강의라는 말을 듣고

(이 또한 편견이었네요..)

미루다 이제서야 첫 수강을 하게 되었는데,

7월 마음과 몸이 많이 지쳐있던 상황에서 열중반을 알았더라면 

더 좋았을 것 같다는 생각이 문득 들었습니다.

1강을 맡아 강의를 진행해주신 밥잘튜터님.

이번 1강 후기를 작성하며, 복기도 매우 중요하다 말씀하신 부분을 되새기며

강의를 들으며 떠올랐던 저의 생각의 흐름을 간단히 정리해보고자 합니다.

Q. 우리는 왜 투자가 안되고 있을까?

-투자 원칙이 없기 때문.

결국 투자는 원칙과 프로세스를 지켜 행동하여 원하는 목표를 달성하는 것

그렇기 때문에 급매나 갭만 보고 투자하는 그런 오류를 범하지 않도록 해야 함.

그렇다면 투자원칙이란?

저(평가) 환(금성) 수(익률) 원(금보존) 리(스크점검)

저평가

 '투자에 대한 생각' (저자 하워드 막스)에서는 이런 말이 나온다.

가치투자자에게 투자의 시작은 가격이어야 한다.

너무 비싸게 매입하고도 나쁜 투자는 아닐 만큼 좋은 자산은 없으며, 충분히 싸게 매입하고도 좋은 투자가 아닐 만큼 나쁜 자산은 없다.

환금성 

특히 이 파트에서 내가 놓치고 있던 점을 찾을 수 있었다.

환금성 확보를 위한 세가지 조건에서 

3.가치와 리스크를 알고 보유와 매도 계획을 세우고 살핀다.

최근 1호기 매수 계약을 진행하면서 

해당 단지의 가치와 리스크를 파악했지만, 

실은 매도 계획까지 세워보진 못했다.

그럴 경우 혹여나 가치판단의 오류로 

조금 오르면 단기 매도하거나 매도 계획없이 단기 보유하게 될 수도 있다. 

이는 반드시 경계해야 할 태도 중에 하나 이다.

수익률

‘연 20%’ 이상의 목표로 

해당 단지를 10년이상(수도권) 보유했을 때, 

원하는 만큼의 수익률을 낼 수 있는 가치있는 단지여야한다.

원금보존

특히, 이번 밥잘튜터님 강의에서 유심히 고민해봤던 내용이 여기에 있다.

'높은 전세가율이 의미하는 바'

전세율이 낮은 단지의 경우 기대 가격이 많이 반영되어 비싼 상태일 수 있으므로, 

기대심리가 반영되기 전에 싸게사서(전세가율이 높은 단계) 

기대심리가 반영되고 비싸지면(전세가율이 낮은 단계) 매도하는 것이 투자!

즉, 저평가되어 있고 가치가 있는 단지 중에서 전세가율이 높다면, 

앞으로 기대심리가 붙어 싼 구간에 매수해서 비싼 구간에 팔 수 있는 기회가 생김.

(너무 중요한 내용이었고, 값진 인사이트 공유해주셔서 감사합니다.)

리스크점검

이번 1호기 투자에서 놓치고 있었던 리스크는 뭐였을까? 

다시금 되짚어보는 계기가 됨.

임차인 전세 만기와 광명의 대규모 입주장이 겹쳐 

다음 임차인을 구하는데 보수적으로 봐야한다는 점은 인지하고 준비하였으나, 

2년 후 만기 시점에서도 광명의 신축 전세만기 도래 시점과 겹치기 때문에 

2년 후 역전세도 준비할 필요가 있음을 다시 깨달았다.

더불어, 내가 투자한 물건에 대해 확신을 갖기 위해서는 

결국, 내 투자금+a 범위에 들어오는 단지들 중에서 

가장 좋은 것 부터 하나씩 차례로 소거해 나가야 

추후 미련이 생기지 않고, 내 투자에 더 확신을 심어줄 수 있다.

결국 규제안에서도 투자하는 사람들은 이렇게 한다.

입주 물건도 다본다.

최대한 많은 사장님을 만났다.

거절 당하는 것에 익숙해 진다.

효율을 먼저 점치지 않는다.

이번 강의를 통해 앞으로 나에게 적용할 점 2가지를 적어 본다면,

저환수원리 다시 꼼꼼하게 살펴보기.

투자가능 대상 단지들의 추이도 같이 살펴보고 놓친 부분 확인하기.

저환수원리+복+고덕사!