안녕하세요.
어제보다 더 나은 미래를
만드는 그뤠잇입니다.
오늘은 열주 1강 밥잘 튜터님의
강의 후기를 남겨봅니다.
오늘 강의에서 튜터님꼐서는
투자 원칙에 따른 투자 프로세스에 대해
자세하게 알려주셨는데요.
현재 시장 상황은 어떤지?
투자의 원칙과 어떻게 진행해야 하는지?
그리고 프로세스를 따라 투자한 사례를 설명해주시면서
다시 한번 원칙에 맞는 투자의 중요성을
생각하게 해주셨습니다.
규제와 상급지 가격 상승으로 인해 혼란스러운 상황에서
어떻게 생각하고 행동해야 하는지에 대해 생각했던 점들을
정리해보겠습니다.
# 현 시장 상황
최근 규제로 인해 전세 갭투자에 대한 규제가
심화되면서 과거보다는 투자를 하기 복잡해진것은
사실이라고 생각합니다.
특히나 수도권에는 실거주 의무와 잔금일 전세 계약 불가로 인해
여러가지 규제가 적용되어 있는데요.
튜터님께서는 까다로워진 것은 사실이지만 주어진 상황에서
임차인 승계나 주전과 같은 방법을 통해 계약을 할 수 있기에
충분히 기회를 만들 수 있다고 말씀 주셨습니다.
특히나 튜터님께서 수도권 시장의 매수 심리는 여전히 낮지 않기에
급락을 기다리는 것보다는 현재 시장에서 할 수 있는 투자를 하라고
말씀주신 내용에 크게 공감할 수 있었습니다.
또한 지역별로 상승폭이 차이가 있기에 상급지의 단지라도
기회를 충분히 찾아볼 수 있으며
지방은 전반적으로 저렴한 시장이기에 적극적으로 기회를
찾아봐도 좋다는 생각을 했습니다.
투자에 있어 최악은 아무것도 하지 않는 것.
너무 빠르게 결정하고 행동하는 것도 문제지만
고민만 하고 기회를 찾기 위해 시간을 보내는것이
최악이라는 생각이 들었습니다.
저 역시 다음 투자 기회의 기한을 6개월 이내로 정하고
기한 내에 할 수 있는 최선의 투자를 할 수 있도록
노력하겠습니다.
# 투자의 원칙 - 저환수원리
저평가 : 가치가 있는 것을 가치보다 싸게 산다.
기본적인 원칙 중 가장 중요한 저평가는 가격에 가치가
반영되지 않는 물건을 찾는 중요한 원칙 중 하나인데요.
단순히 갭만 보고 투자하는 것이 아니라 임장과 임보를
통해 가치를 명확하게 판단하고 그 과정이 힘들지만
좋은 결과를 낼 수 있게 해주는 중요한 가치라고 생각합니다.
저 역시도 과거에는 갭만 보는 투자를 했다면
이제는 많은 경험을 하면서 저평가를 찾을 수 있는
투자자가 되기 위해 노력하고 있는데요.
가장 중요한 원칙인 저평가를 항상 기억하며 싼 물건을
찾는데 집중해보겠습니다.
환금성 : 현금화가 쉬운 것
환금성이 다른 자산보다 떨어지는 부동산은
가능하다면 현금화가 쉬운 물건을 보유하는것이
유리합니다.
따라서 기본적으로 저층 제외, 최소 200세대 이상의
기준을 갖고 물건을 봐야하는데요.
이 부분 역시 내가 하고자 하는 물건들이 없어지고
부사님들이 환금성에 맞지 않는 물건을 추천해주실 때
흔들리는 경우가 있기에 반드시 지켜야 하는 원칙이라고
생각합니다.
결국 중요한 건 내가 가진 물건의 수요가 높은지 낮은지라고
생각하며 매도를 원할 때 받아줄 수 있는 사람이 많은
물건을 보유하는 것이 중요하다는 생각을 할 수 있었습니다.
수익률 : 투자금대비 수익이 충분한 것
과거엔 수익율 200%를 지켜야 한다는 고정관념이 있었지만
대체적으로 투자금이 커지고 매가가 올라가면서 200%의
수익률 달성은 매우 어렵다고 생각합니다.
튜터님께서는 수익률 또는 수익금을 보는 것도 중요하지만
본질적인 가치와 가격에 집중하여 의사결정을 해야한다고
말씀 주셨는데요.
미래의 가격은 누구도 알 수 없기에 수익률은 시뮬레이션을
통한 참고자료로 활용하여 나의 수익을 가늠해보는 정도로
활용해보는 것이 좋겠다고 생각했습니다.
원금보전 : 내 돈을 절대 잃지 않는다.
전세금을 활용한 전세 레버리지 투자에 있어 전세가율은
항상 체크할 필요가 있다고 생각합니다.
전세가율이 낮다는것은 기대심리가 커서 약간의 거품이
있을 수 있다는 증거로써 투자에 있어 조심히 접근해야 할
필요가 있는데요.
하지만 과거와 달리 전세가율이 높게 형성되지 않는 상황에서
어느정도를 적정 전세가율로 봐야할지는 고민이 되는것 같습니다.
현재 기준으로는 수도권 외곽이나 지방의 전세가율이 조금씩
올라오고 있어 이들 지역에 투자를 고려하는것도 괜찬다고 생각하며
튜터님이 말씀해주셨듯이 단기 등락에 흔들리지 말고 다시 한 번
가장 중요한 싼 물건을 찾는 것에 집중해야겠다는 생각을 할 수 있었습니다.
리스크관리 : 감당해야 할 리스크를 확인하고 대응한다.
부동산 투자에 있어 리스크는 항상 주변에 존재한다고 생각합니다.
아무리 완벽하게 준비해도 리스크는 생길 수 있으며 대응하고 감당할 수 있도록
대처하는 것이 중요하다고 생각합니다.
리스크를 인지하고 내가 감당 가능하다면 리스크 테이킹을 통해
거래를 진행할 수 있는데요.
리스크가 있다면 두려움이 있을 수 있지만
이를 헷징할 수 있는 방법은 무엇인지 생각하여 대처하는 것이
중요하다고 생각했습니다.
투자의 원칙에 대해 다시 한 번 자세하게 설명들을 수 있어 좋았고
조금은 흐릿해졌던 원칙에 대해 다시 한 번 리마인드 하면서
원칙을 지키는 투자를 하기 위해 노력해보겠습니다.
# 투자의 프로세스
튜터님께서는 앞선 기준을 지키면서 투자 진행을 어떻게 해야하는지
각 스텝별로 설명해주셨는데요.
말씀 주신 내용을 들으면서 나는 지금 어떻게 하고 있으며
개선할 점은 무엇인지 생각해봤습니다.
임장과 임보를 작성하며 앞마당을 늘리고 투자 대상 매물 리스트를
만들면서 전임과 매임을 통해 투자 물건을 만드는 과정을 통해
투자 매물 장바구니를 만드는 과정이 결국 나의 자산이라는
생각을 할 수 있었습니다.
나의 에너지와 시간을 소요하여 알게된 가치에 가격을 비교하고
매물을 비교하여 나만의 투자 대상 리스트를 만드는 것이
궁극적으로 투자자가 해야할 일이라는 생각을 할 수 있었는데요.
결국엔 많은 실행의 총량, 양적으로 많은 물건을 보고 비교하는 과정이
중요하다는 생각이 들었습니다.
앞으로 양적으로 성장하기 위해 많은 노력을 기울려
저만의 투자 리스트를 만들기 위해 노력하겠습니다.
밥잘 튜터님의 강의를 거의 1년여만에 수강하였고
투자의 원칙과 프로세스에 대해 깊이 생각할 수 있는
시간을 가질 수 있어 제게도 큰 의미가 있었습니다.
정말 긴 시간 명강의 해주신 밥잘 튜터님 감사합니다 :)
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