투자에 대한 생각 :: 매수편 #1. 투자에서 중요한 세가지

25.09.05

안녕하세요

부주낙낙입니다

이전에 썼던 투자에 대한 생각, 매수편의 이야기들을 적어보고 있습니다😊

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아파트 투자 할 때 마주하는 여러가지 생각들(매수하기)

매수편의 첫번째 이야기입니다.

1. 투자에서 중요한 세가지 "돈" "실력" "시간"

첫번째 "돈"에 대한 이야기

"종잣돈은 현금을 자산화 하는 시작점"

돈이라는 표현이 너무 적나라한 것일까 하는 생각이 들기도 합니다만, 돈이 있어야 무엇이든 실전을 해볼 수 있습니다. 주식이건 부동산이건 말이죠. 저의 처음은 누구나 그렇듯 근로소득이 처음이었습니다. 당시에는 부동산은커녕 자본에 대한 개념이 하나도 없었어요. 지금 생각하면 조금(사실 꽤) 아쉽긴 합니다. 그 흔한 주식 하나 없었고, 어떤 신념 때문인지 복권 한장 사본적이 없었습니다.

그래도 잘 했던 것은 쓰는 돈인 "소비"보다 모아가는 "저축"이 더 많아서 돈을 차곡차곡 예금과 적금으로 모았었습니다. 그게 그대로 21년도에 투자를 할 때 종잣돈으로 쓰였고, 현금이 자산화되었던 처음이었습니다.

"저축은 보유에서 가장 적극적인 리스크 대응 중 하나"

그리고 보유의 측면에서도 돈은 참 중요하다는 것을 깨닫기도 했습니다. 그건 자산이 하락할 때 느꼈던 점이에요. 22년 하반기부터 시작되었던 서울, 지방 너나할것 없이 차가운 바람을 맞이합니다. 그 때 부동산 투자자에게 무서운 것은 하락한 전세금을 돌려줘야 하는 것이었고, 당장 주머니에서 돈을 빼내어야 했습니다. 그동안 모아둔 저축금이 있다는게 얼마나 다행이었는지 모릅니다.

당시 경험을 하고 생겼던 투자에 대한 생각 중 하나는 "저축은 가장 적극적인 리스크 대응법중에 하나이다." 라는 것을 배울 수 있었습니다.

"부동산 소액투자 최소는 2~3천만원"

(지금 25년 8월에는 최소 얼마가 있어야 부동산 투자를 해볼 수 있을까?)

아파트실거래가 사이트를 통한 실거래가를 기반으로 수도권 외곽과 광역시 그리고 중소도시까지 넓은 범위를 두고 살펴보았습니다. 구축이 대부분이고, 간혹 신축들의 단지들이 나오네요.

현재 시장에서 얼마가 있어야 투자할 수 있을까, 그래도 잃지 않는 수준의 투자를 할 수 있을까를 생각해보면 최소 2,000만원은 있어야 한다고 생각합니다. 매매가와 전세가 차이만 외에도 취득세, 중개비 등의 부대비용까지 합친다면 2,000~3,000만원이 (괜찮은) 부동산 투자의 최소비용이라고 생각합니다.

그 이하, 소위 무피투자라 불리우는 것도 할 수 있다고 생각하지만....아파트를 다룰 수 있는 풍부한 경험과 운영능력 그리고 매도까지 생각한다면 다소 높은 난이도일 수 있다고 봐서 최소 종잣돈이 2~3천만원 사이이지 않을까 하는 생각입니다. 아쉽게도 지금은 소액으로 서울 수도권의 입지 좋은 곳은 어려울 수 있을 것 같습니다. 시간이 조금 더 지나 전세가율이 오른다면 5급지 수준의 작은 평형 아파트는 가능 할 수 있을 것 같다는 가능성에 대한 생각도 해볼 수 있을 것 같아요.

두번째 "실력"에 대한 이야기

실력이라는 표현을 썼지만, 투자대상에 대한 "깊은 이해"와 "경험"이 더 적합한 표현이라는 생각이 듭니다.

"기본적인 투자이해와 투자기준을 지키는 것"

우리의 경우 아파트, 그 아파트 중에서도 전세레버리지 투자에 대한 이해도인 것 같아요. 어떤 아파트를 사람들이 좋아하는지, 투자에서 지켜야 하는 기준들은 어떤 것들이 있는지 그리고 이런 투자운영 시스템은 어떻게 하는 것인지 등의 투자대상에 대한 기본적인 이해가 필요합니다. 누군가는 주식으로 부를 이루고, 누군가는 재개발 투자를 또 누군가는 내집마련 갈아타기로 부를 이룹니다. 대상은 여러가지가 될 수 있고 그 중에 하나를 선택했다면 그 투자 대상에 대한 것들을 이해하는게 필요합니다.

그리고 이런 투자에 대한 기본적인 이해에서 더 나아가는 것은, 아는 아파트들을 늘려가는게 핵심입니다.

"부동산 투자의 깊은 이해는 아는 아파트를 늘리는 것"

(지금 25년 8월에는 최소 얼마가 있어야 부동산 투자를 해볼 수 있을까?)

(더 좋은 선택이란?)

첫번째는 위의 돈 이야기에서 언급되었던 단지들입니다. 지금 시장에서 투자금이 소액에서도 소액이라는 것은 사실 사람들이 먼저 찾는 아파트는 아닐 수 있습니다. 그럼에도 '상황에 따라' 충분히 투자할 수 있는 가치가 있다고 생각하는 단지들입니다.

두번째는 첫번째 단지들(빨강)과 특정 시기에 가격이 같았지만, 현재 더 비싸진 단지들(파랑)의 예시예요. 같은 시기에 같은 가격인 두 개의 아파트 중에서 어떤 아파트를 골랐느냐에 따라서 현재 자산이 다르다는 말이 될 것 같습니다. 보다 많은 비교를 하고, 같은 가격이면 더 좋은(더 저평가 된) 아파트를 살 수 있어야 합니다. 그렇게 하기 위해서 적어도 인근의 지역구 3개 이상을 알고 있어야 좋아요. 아는 아파트의 양을 늘리고, 치열하게 투자기준에 대한 고민을 하고 경험을 늘리면서 자연스럽게 더 좋은 선택을 할 수 있는 깊은 이해도가 늘어난다고 생각합니다.

"더 나아가는 실력은 현장에서 시작"

투자를 위해서 학습하는 것들이 참 많습니다. 입지에 대한 공부, 임장과 임장보고서, 네이버 부동산 등의 시세 파악 등이 그 시작인 것 같아요. 그리고 그 다음은 현장입니다. 부단히 물건을 찾고, 보고, 날리고, 다시 찾고, 협상하고, 날리고, 다시찾고, 그러다 투자. 이런 과정의 반복인 것 같아요.

지금 당장 현장에서 투자로 점이 찍히지 않아도 괜찮습니다. 확실한 결과가 당장 손에 잡히지 않더라도, 그 투자현장에서 보낸 시간들이 앞서 얘기한 경험이 되고 그게 투자에 대한 깊은 이해로 이어지면서 실력이 된다고 생각해요. 더 디테일하게요. 우선은 지역의 상황을 알게 되고, 적정 거래가에 대해 알게 됩니다. 그리고 부동산에서 일어나는 다양한 상황들에 대해 이해하게 되고 대응하는 법을 알게 되는게 큰 부분이에요. 이런 것들이 쌓여 어느새 좋은 물건도 찾게 되고, 좋은 협상도 해보게 되고, 좋은 투자로 이어집니다.

"만약 갑자기 10억이 생겼을 때, 어느정도 시간이면 그 10억을 좋은 물건에 투자할 수 있겠어요?"

예전 강의 혹은 유튜브, 어떤 영상에서 나왔던 얘기 중에 하나입니다. 아직도 그 때 당시 답변이 인상깊게 남아있네요. 일주일이면 10억으로 좋은 것들을 다 투자할 수 있다는 말씀에 놀랍기도 하고 부럽기도 했었습니다.

언제든 투자할 수 있는 투자에 대한 깊은 이해가 이런 것이라는 생각이 듭니다.

세번째 "시간"에 대한 이야기

마지막은 시간에 대한 이야기입니다. 부동산 투자는 단기에 승부를 보는 싸움이라기 보다는 보다 긴 시선으로 바라볼 필요도 있다고 생각합니다. 어떤 시기에 어떤 투자이냐에 따라 천차만별이겠지만요 전체적으로 조급하지 않아야 합니다.

투자사례를 하나 적어볼게요. 제가 경험했던 첫번째 투자입니다.

결과가 지금 봐도 놀랍습니다. 1년만에 무려 1억이라는 돈의 상승이 있었네요. 당시에 꽤나 우쭐했던 것 같기도 합니다. '부동산에 재능이 조금 있나?' 하는 겸손하지 못한 생각도 했던 것 같아요. 하지만 돌아보면 그 때 정말 조급했고, 투자기준이 없었던 투기에 가까운 투자였습니다.

1년차에 일어난 상승이라 무리할 겨를도 없었지만, 만약 이 때 돈이 생겨 실력이 없는채로 무리했다고 생각하면 조금 아찔하기도 해요.

사진 설명을 입력하세요.

그리고 1년만에 상황이 달라집니다.

"일희일비 하지 않기, 차분하고 담담하되 최선을 다하기"

당시 살 때, 아주 저렴하게 샀던 것이 아니라 오른만큼 다시 떨어지는 것도 경험하게 되었습니다. 그리고 최근 시세를 보니, 다시 회복하고 있네요. 매도를 하게 되어 더 이상 저의 자산은 아니지만, 여전히 가지고 있다고 하더라도 너무 걱정만하지는 않을 것 같습니다. 개인적인 생각으로는 시간이 많이 필요하긴 하겠지만, 이전 전고를 넘을 수 있는 곳이라고 생각합니다.

"시간에 투자하는 것, 그런 확신을 가질 수 있는 투자기준"

이런 경험을 통해서 배운 것은 올랐다고 너무 기뻐할 필요도 없고, 내렸다고 너무 슬퍼할 필요도 없다는 것이에요. 보다 중요한 것은 투자기준에 맞는 투자를 하였는지와 그런 기준으로 인해 시간에 투자하는 것의 확신을 가져가는 태도와 마음가짐이 더 주요하다고 생각합니다.

"도전하는 지적행위와 정신적 체조"

처음 투자를 시작할 때에는 일확천금을 꿈꾸기도 하였고, 빠른 시일안에 부자가 되고 싶은 마음이 컸습니다. 더울 때 시원한 나라로 여행가고, 추울 때 따듯한 나라로 여행가고 싶었거든요. 그리고 그 시기에 단기간에 자산을 늘리셨던 분들이 많았기에 더 조급한 마음이 들었던 것 같아요. 그렇게 5년이 지난 지금 느끼는 것은 부동산 투자는 아무래도 조금 더 긴 시선으로 바라봤으면 좋겠다하는 점입니다.

현금이 자산화가 되었다는게 중요하며, 그런 자산이 괜찮은 자산이라는 것. 이제 할 일은 자본주의의 등락을 함께하며 현명하게 투자를 지속해나가는 것이라고 생각합니다.

일희일비하는 마음보다는, 아래 코스톨라니의 글처럼 지적행위에 도전하고 정신적인 체조를 해나간다는 마음으로 그런 성숙해지는 과정에서 따라오는 부를 잘 부릴 수 있다는 마음으로 해나가면 더 좋겠다고 생각합니다.

투자자가 된다는 것은 아주 멋진 일이다.

더군다나 나처럼 은퇴의 국면으로 들어간다면 말이다.

사실 그것은 우리 사회의 일반적인 직업도 아니며,

성공을 보장해주는 것도 아니다.

그러나 그것은 매일 매일 새로운 것에 도전하는 지적 행위이며,

나처럼 나이가 들수록 점점 더 필요하게 되는 정신적 체조이기도 하다.

돈 뜨겁게 사랑하고 차갑게 다루어라(앙드레코스톨라니)

그래서 어떻게 하면 좋을까요?

저를 돌아본다면, 30대에 투자에 대한 관심을 가지고 월부에서 부동산 투자를 시작했습니다. 그래서 많은 투자금은 아니지만 투자할 수 있는 종잣돈이 있었습니다. 아쉬운 점은 조급했다는 점과 투자를 하며 저축에 느슨해졌다는 점입니다. 물론 투자에 필요한 비용(강의, 임장, 교통비, 식비 등)은 있습니다.

오늘의 세가지, "돈과 실력 그리고 시간" 이 중에서 나에게 필요한 것은 무엇인지를 고민하고 그 부분을 잘 키워보시면 좋을 것 같습니다.

예를 들어 아직 사회초년생이라면 본업에서의 성장과 더불어 급여를 잘 관리하는 법(저축과 소비)에 단기간 집중해보는 것도 좋다고 생각합니다. 그리하여 최소단위의 투자금이 모였다면, 책이나 강의 혹은 사람들과의 모임을 통해서 투자 대상에 대한 이해를 높이며 투자를 준비하면 어떨까 합니다.(저축을 하는 것은 계속해야하는 동시진행사항입니다)

그리고 아마 3040이상이시라면, 어느정도 종잣돈은 있으실 것 같습니다. 저축을 계속 이어가시면서 좋은 투자를 위한 학습(강의 독서)과 경험(임장 실전투자)에 집중하면 좋을 것 같다고 생각합니다. 노후에 대한 고민과 나의 자산에 대한 불확실함을 많이 느끼고 계실 것 같습니다. 그렇기에 잃지 않는 투자를 위해 달려야하는 시기라고 생각합니다.

그리고 이미 투자를 하여, 시간의 의미를 되새긴다면 스스로를 돌아보며 단단하게 하는 시간과 동시에 투자활동을 놓지 않는 것이 중요하다고 생각합니다. 이런 삶에서 주는 즐거움과 행복 그리고 의미들을 잘 쌓아가며 행복하시기를 바라겠습니다. 저에게 하는 말이기도 하네요ㅎㅎ