집 구조, 층, 상황에 따른 매수 결정이 어렵다면 OO을 생각해보세요! [마그온]

안녕하세요 :)

정석대로 배우고 행동하는 마그온입니다.

확장 vs 비확장

1층~3층 (가격대가 낮은) vs 4층이상 (가격대가 높은)

근저당, 압류가 있는 가격대가 낮은 물건 vs 문제 없은 가격대가 높은 물건

투자 단지 선정 후 물건을 보면서 다양한 물건의 상황을

만나게 됩니다.

정작 투자 단지를 선정 했는데.. 상황에 따른 물건 선정을 어떻게 해야할지 막막 할 때가 많습니다.

확정이 된집이 2천만원 더 비싼 경우 인데 뭐가 더 좋지?

1~3층이 중층 가격 보다 1억원이 싼 경우 어떻하지?

저는 물건을 보면서 어려움을 많이 겪었습니다.

많은 물건을 보고 결정을 해나가면서 이런 경우에 어떤 생각으로 결정 해야 할지 제 생각에 대해 이야기 해보려고 합니다 :)

1. 확장 vs 비확장

확장 물건이 전세가 더 잘 나가니깐 무조건 확장물건해요!

확장, 비확장 큰 차이 없고 오히려 비확장이면 베란다를 쓸 수 있어서 찾는 손님이 있어요!

부동산 가셔서 들어 보셨지 않으세요? ㅎㅎ

00년식 ~07년식 단지를 볼때 많이 듣는 이야기고 많이 고민 되게 하더라구요.

확장 물건이 나은가, 비확장 물건이 나은가!

누가 선택 해줬으면 좋겠는데.. 라는 생각을 많이 했습니다.

누가 선택 해주면 너무 좋지만, 그 보다 스스로 알아 가는 방법이 중요합니다.

그 단지의 확장 물건과 비확장 물건의 찾는 수요를 파악하는게 정말 중요합니다.

단지 특성상 비확장과 확장의 차이가 큰 단지들이 있습니다.

세세하게 단지의 특성을 매물 임장을 통해서 알아 가야 하는데

확장, 비확장 물건이 동시에 나와 있을때 어떤 물건이 더 먼저 나가는지

꼭 물어 보셔야 됩니다.

단순하게 내가 좋아 하는 물건을 사는게 아닌,

그 단지에서 사람들이 좋아하는 요소를 듣고 판단 하는데 중요 하더라구요~

중소도시인 전주에 OO단지는 확장이 되지 않아, 확장의 의미가 없기도 합니다.

경기도 부천시 원미구 OO단지는 집 구조가 원래부터 작아서 확장이 되어 있는 집을 선호 합니다.

전세가 많이 없을 때는 확장과 비확장 수요 차이가 크지 않지만,

전세 갯수가 쌓이게 되면, 확장과 비확장의 수요 차이가 커지게 됩니다.

조금이라도 선택을 먼저 받을 수 있는 물건을 선택 하는게

너무 나도 중요합니다.

Q. 확장과 비확장 물건의 매매 가격 차이가 많이 나는데 이럴 경우에는 어떻게 선택 하면 좋을까요?

항상 고민되는 질문입니다.

구체적으로 '얼마 이상 차이가 나면 비확장 하세요!' 라고 말씀드리고 싶지만,

그런건 없다고 말씀 드리고 싶습니다.

이럴 경우 저는

'비확장 물건을 싸게 사서 전세를 싸게 빼는건 어떨까?' 생각 해보기도 하고,

시장 상황과 부동산 사장님에게 여쭤 보고 결정을 하기도 합니다.

매번 똑같은 상황과 똑같은 선택은 없기에 답이 없다는 말씀을 드리고 싶습니다.

저는 항상 선택에 있어 덜 후회 하는 선택이 무엇일까 고민해 봅니다.

내가 현재 투자 하는 시점에 시장 상황에서 어떤 물건이 수요가 더 많을까? 를 고민 해보며

덜 후회 하는 선택을 하고 있습니다.

2. 1층~3층 (가격대가 낮은) vs 4층이상 (가격대가 높은)

부동산 사장님의 권유로 1~3층 물건을 볼 때가 있으시지 않으신가요?

그리고 평층보다 가격차이가 많이 날 경우 고민이 되신적 없으신가요?

저는 있습니다 ㅎㅎ

1~3층이 N억원이 싼경우 너무 고민이 되었었고, 그 고민으로 동료들과 많이 이야기를

나눴던것 같습니다.

이 또한 정답은 없지만, '지역 내에서 저층의 수요가 많을까? ' 를 스스로에게 질문을 해봅니다.

OO지역 2020년식 신축 아파트인데 저층 수요가 정말 많을까?

N억이 싸니깐 매도 할 당시에 N억 싸게 팔면 그 수요층이 많지 않을까?

이렇게 스스로 질문을 해보면, 수요에 대해 깊게 생각 해보게 되는데요~

수요를 생각해 보면서 답을 얻을 수 있었습니다.

그렇다고 1~3층이 안좋은건 아닙니다. 다만 수요 측면에서 적을 수 있기에

고민 할 부분이라 생각 됩니다.

투자자이기 때문에 '기회비용'을 생각 하지 않을 수 없습니다.

그렇기에 '수요'를 중요 하다는 것을 알 수 있습니다.

3. 근저당, 압류가 있는 가격대가 낮은 물건 vs 문제 없은 가격대가 높은 물건

평균 가격보다 유독 싼 물건이 보여서 전화를 해보면

'그거 문제가 있어서 출발을 못해'

'집주인이 아직 해결을 못해서 문제가 있어요. 그것만 해결 해주면 가능한데..'

'매도인이 하도 사정해서 올려 뒀지 그거 거래가 안되요'

이야기를 들을 때가 있습니다. 집에 과도한 근저당 또는 압류가 있어서 매도 하기 어렵기에

매도가격을 싸게 내어 놓는 경우가 있습니다.

매매가는 싼데 문제가 있는 집들을 볼때면,

'이거만 풀면 싸게 살 수 있다' 라는 마음이 들며 두근 두근 할때가 많았습니다.

싸게 사는것도 중요하지만,

그 보다 더 중요한건 '망하지 않는 투자' 입니다.

싸게 사는것에 몰입 하다보면 가격에만 집중해서 리스크를 놓치게 되는데요~

그리고 투자이기에 전세를 맞춰야 하기에, 임차인분의 입장에서도 생각 해봐야 됩니다.

등기부 등본에 가압류, 과도한 근저당이 있다면

임차인분들께서는 불안하고, 은행에서 전세 대출이 나올 확률도 적어집니다.

리스크를 대응 할 수 있는 문제라면 괜찮지만,

투자 과정 중에서 전세를 빼야 되는 과정이 있기에, 이 또한 내 가 산 물건의 '수요' 가 적을 수 있습니다.

매수 이후 전세까지 맞춰야 되는 과정에서 어렵지는 않은지,

현재 시장에서 특수한 상황으로 수요가 적어 지지 않은지 고민 해봐야 됩니다.

투자는 항상 매수 다음 전세맞추기가 있습니다.

매수에 몰입 되어 가격이 싼게 최고라는 생각에 빠질때

투자 전체 과정을 놓칠때 있었습니다.

'수요가 많을까?' 라는 생각이 망하지 않는 투자로 가는 생각입니다.

그리고 항상 최고가 아닌 최선의 투자를 이어 가시길 바라겠습니다 :)

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.