[월루얄루] 1강 후기. 규제 속에서도 길은 있다: 저·환·수·원·리로 본 6.27 대책

 6.27 부동산 대책 핵심 포인트

• 조건부 전세대출 금지
  → 매수자가 소유권 이전 시 전세보증금으로 잔금 충당하는 대출이 막힘.
  → 즉, 새로운 전세자 + 새로운 매수자 조합이 불가.

   기존 전세자 승계

   집주인 전세(=주인전세 매매)
  이 두 가지만 가능.
  → 사실상 갭투자의 문이 좁아짐.

   

 저·환·수·원·리 (투자 체크리스트)

1. 저평가
2.  
   • 광역시 비핵심지 구축(2005년식 이하) X
   • 대구는 수성구만 예외, 나머지는 피하는 게 원칙.
3. 환금성
   • 수익구간에서 매도 타이밍이 긴 단지 = 좋은 단지
   • 환금성이 약한 아파트는 매도 타이밍이 짧아 ‘제때 팔기’가 어려움.
4. 수익률
   • 매매가: 어떤 게 더 싸지?
   • 투자금: 전세가 대비 투자금 차이는?
   • 둘 다 가능할 때는 비교평가 → 무리하게 쪼개지 말고 가치 있는 거 하나.
5. 원금 보존
   • 원금 손실 없는 구조인지 항상 확인.
6. 리스크
   • 대출, 임차인, 거래 조건 등 숨어 있는 위험 요소 체크.

→  매 단지 분석할 때 반드시 저·환·수·원·리를 기준으로 점검.

전화임장 (실전)

• 거절당하는 것에 익숙해져야 함 → 여러 통화가 기본.
• 분위기를 물어보는 이유
  • 매도인 vs 매수인 우위 시장인지 파악하기 위함.
  • (예: "요즘 전화 많이 오나요?" → 매도인 우위 / "거래가 잘 안 돼요" → 매수인 우위)
• “잔금을 천천히 빼도 될까요?”라는 질문의 의미
  • 실제 거래조건 확인: 매도인이 여유 있는지, 급한지 파악.
  • 네고 포인트: 급한 매도인일수록 잔금 빨리 원하는 경우 → 가격 협상 가능성↑.
  • 거래 안정성 체크: 잔금 여유가 있다는 건 시장 상황도 조금 여유롭다는 뜻.
  •  

즉,

• 분위기 = 시장 파악
• 잔금 = 매도인 상황 파악 + 협상 여지 확인

느낀 점

이번 6.27 부동산 대책을 정리하면서, 단순히 “갭투자 막혔다”라는 뉴스 헤드라인보다 훨씬 더 구체적으로 어떤 상황에서 가능한지/불가능한지를 이해할 수 있었다.

특히 조건부 전세대출 금지가 의미하는 게 ‘새로운 전세자 + 새로운 매수자’ 조합이 차단된 거라는 점이 명확해졌다. 결국 투자자가 갈 수 있는 길은 기존 전세자 승계나 주인전세 매매뿐이라는 거다.

또, “저·환·수·원·리”라는 기준을 계속 체크해야 한다는 게 인상 깊었다.

• 저평가라고 무조건 들어가는 게 아니라 입지와 연식 필터가 필요하고,
• 환금성이 좋아야 수익 구간이 길어져 매도 타이밍에 자유도가 생기며,

• 수익률 계산도 단순히 싸냐 비싸냐가 아니라 투자금 대비 효율을 봐야 한다는 것.

   

전화임장 부분도 배울 게 많았다. 

단순히 물건을 확인하는 절차가 아니라, 시장 분위기와 매도인 상황을 읽어내는 과정이라는 게 와닿았다. “거절에 익숙해져라”는 말도 마음에 남았다. 투자 공부에서 거절당하는 게 실패가 아니라 과정이라는 걸 잊지 말아야겠다.

정리하자면, 이번 대책과 공부를 통해 투자의 출발점은 제약 속에서의 전략 찾기라는 걸 알게 됐다. 규제가 늘어나도, 원칙과 기준을 지키면서 길을 찾으면 된다는 자신감을 조금 얻은 것 같다.