제 상황에서 아래와 같은 계획이 가능한가요?

안녕하세요 도림천야무진맘님~ 주담대를 일으켜 세낀 매물을 투자하고 싶으신 것 같습니다. 규제가 나오고 있는 시장 안에서 투자를 하기 위해 고민하시는 모습 너무나 멋지십니다. 말씀주신 상황으로만 고려해보았을 때 전세입자가 거주중인 경우 주택담보대출은 일반적 주택담보대출이 아닌 후순위담보대출을 받으셔야 하며 이 경우 대개 세입자 동의가 필요하고 방공제 등으로 인해 대출한도가 줄어들 수 있습니다. 그러므로 대출을 면밀히 알아보셔야 하며 전세입자와 조건도 맞아야합니다. 따라서 현재 후순위담보대출을 먼저 알아보시기보다는 가지고 계신 현금으로 할 수 있는 서울투자를 위해 강의 수강과 서울 임장을 해보시는 것이 어떨까 하는 생각 들었습니다! ^^ 그리고 전문가분들이 개인의 상황을 고려해 투자로드맵을 그려주시는 투자코칭도 같이 고려해보시면 좋을 것 같습니다^^

안녕하세요, 도림천야무진맘님 지금과 같은 시장에서 투자를 고민하는 모습이 너무 멋있는 것 같습니다. 질문에 대해 답변을 드리면, 우선은 너무 한정적인 정보로 인하여 답변을 드리기에는 어려움이 많습니다. 더불어, 순자산 (대출을 제외한 순전히 자기 자본) 이 6억이 있으신 상황에서 주담대 5억을 일으켜 전세가 6억 정도 낀 매물을 매수하는 것을 생각해볼 때, 세입자가 들어있는 매물을 매수하기 위해선 말씀해주신대로 실거주 전입을 위해 6개월 이내 세입자가 퇴거해야되는 상황이므로 6개월의 기간동안 전세 퇴거 자금으로 6억을 마련하셔야 하는 상황입니다. 따라서, 주담대를 6억을 일으킬 수는 있겠지만 자기 자본이 11억 필요하게 되는 것이지요. 만약 실거주를 고려하지 않는다면, 주담대는 받지 못하는 상황이 될 것이고, 위 이브잉님의 말씀처럼 후순위대출을 받아야하는 상황일텐데 이마저도 세입자의 동의도 필요한 한편, 대출규제로 인해 은행에서도 대출 실행이 나오기는 어려운 듯 보입니다. 자세한 상황은 은행 혹은 대출상담사와 의논하는개 가장 정확할 것 같습니다. 만약 전세를 끼고 매매하여 투자하기 원하신다면 대출을 받지 않는 선에 투자를 고려해보면 좋을 것 같습니다

안녕하세요 도림천야무진맘님~ 6.27 대책은 계약일을 기준으로 하고 있어 현재 전세 승계조건으로 물건을 매수하더라도 주담대시 전입신고가 필요합니다. 또한, 일반적으로 전세 투자를 한다고 함은 전세보증금 + 자기자본 (신용대출포함) = 매매가 수준에서 운영합니다. 자기자본이 6억라면 매매가격과 전세가격의 차이가 6~7억 정도인 아파트를 찾는 것이지요. (예. 매매가 12억, 전세시세 6억) 전세보증금도 돌려줘야 하는 부채이기 때문에 주담대까지 받으면 주택에 부채비율이 높아지기 때문에 집주인도 임차인도 위험할 수 있습니다. (집을 잃을 수도 있다는 뜻입니다.) 자본금을 안전하고 현명하게 키워나가시길 응원드리겠습니다!