[열반스쿨 중급반 47기 30조 도로로로] 전세 뽀개기

전세에 관한 모든 것을 배울 수 있었던 양파링님의 2주차 강의!

오프라인 강의를 통해 처음 강의 내용을 들은 후 

전세셋팅에 대해서는 너무나도 무지했고 이 강의를 

안들었으면 큰일날 뻔 했겠다는 생각이 들었습니다..ㅎㅎㅎ

어렵다고만 생각했던 전세 놓는 과정에 대해 

큰 그림을 그려가며 계약서까지 보여주시며 

이해하기 쉽게 설명해주시는 이번 강의는,

실전 투자를 앞두고 큰 도움이 되었고,

세번 꽉 채워 복습해야겠다는 생각이 듭니다~!

<강의목표>

1. 지금 시장에 적합한 실전 노하우를 배워 실제 투자 현장에서 알맞게 적용할 수 있다.

2. 매수 이후 임대까지 투자의 전 과정을 제대로 알고 대응할 수 있다.

3. 투자 단계별 주의사항을 알고 안전한 투자를 할 수 있다.

<반드시 기억해야 할 내용>

1. 적정 전세가를 설정하는 3단계 : 단지, 생활권, 공급

2. 임대 기간 설정 시 고려해야 할 3가지 : 공급, 수요, 포트폴리오

• 현재 전세시장

-대출 규제가 이어지지만 본질적인 서울 수도권의 입주물량이 매우 부족한 상황.

-6.27 대책 이후 현재는 대출 가능 or 불가능에 따라 전세가가 결정된다. 따라서 전세가격을 잘 체크해야 하는 시기.

√ 대규모 공급이 있는 지역에서 잠깐의 타이밍이지만 매매 대비 전세가 오르는 시기를 잡을 수 있다면 성공적인 투자 가능

• 전세셋팅 유형

 N개월 뒤 매매 잔금

임차인의 전세금으로 매매잔금을 마련.

하지만 현재는 대출규제로 불가능한 방법.

①매매잔금일=전세잔금일 (Best)

②매매잔금일≠전세잔금일 (주의) → 월이자+공실 관리비 부담 리스크

③매매잔금 전 세입자를 구하지 못한 경우→ 매매잔금 전액 대출에 대한 월 이자 부담 리스크

√ 전세잔금과 매매잔금의 날짜를 맞춰놓는 것 까지가 투자의 완료!

 매도자가 전세입자(주인전세)

새로운 임차인을 구할 필요가 없으므로 짧은 시간 안에 잔금까지 치르게 됨.

대부분 1달 안에 빠르게 진행되며, 매매+전세 계약을 한 번에 진행하기도 함

임차인 거주중(세낀물건)

• 현재 전세셋팅을 어렵게 하는 상황 : 조건부 전세대출 제한

-대출 시행일에 소유권이 이전되는 조건의 전세대출 중단

-선순위채권 말소하거나 감액하는 조건의 전세대출 중단

-전세맞추는 투자 자체를 하지 말라는 게 아니라 대출 안되는 조건을 피하라는게 핵심.

=>전세대출을 안받거나(현금전세/세낀물건/주인전세)

   전세대출을 가능하게 하거나(매도자 전세계약 후 승계/잔금치고 전세셋팅)

• 현금전세 

전세대출이 가능한지 불가능한지에 따라 전세금의 차이가 크다.

현금 전세 시 자금 계획 맞는지 확인 필수

시장 분위기에 따른 전세가 변동 체크

• 세낀물건

-임대인의 지위를 그대로 승계=이전 임대인과 임차인의 약속을 그대로 지켜야 함

√  매매 계약 시 임대 조건이 기록되어 있는 전세계약서 반드시 확인할 것(가계약전/계약일/잔금일)

새로운 임차인 전세 대출 시 매수 후 3개월 소유하고 있어야 함→매수 후 새로운 임차인 구하는 시점까지 3개월 이상확보되어 있어야 한다.

-잔금일 기준, 기존 세입자 만기가 3개월 이상 남아있는 물건이 안전하다.

• 주인전세

-잔금일 기준 주인전세 만기가 최소 3개월 이상 되도록 넉넉히 설정해야 한다.

-기존 주택담보대출이 있다면 미리 상환(근저당말소)이 가능할지 확인 필수.

-만기 시점 공급이 많은 경우 경쟁물량이 많아진다면 전세가가 낮아질 수 있다

√ 전세 만기시점의 공급물량 확인하기

매매가 상승 시 전세셋팅에 비협조적일 수 있다.

√ 매매계약서 작성 시 ‘집보여주기 협조’ 특약 기재할 것

-주인전세는 가계약 전 매매 특약과 전세 특약 모두 사전에 합의해두어야 한다.

√ 현 시점 전세대출에서 중점적으로 봐야할 포인트는 다음 임차인의 입장에서 생각해보는것. 

• 매도자 전세계약 후 승계

근저당권 말소하면서 전세대출이 안되는 금융기관이 어딘지 확인해야 한다.

전세대출 이후 소유권 변경 여부를 확인하는 은행인지 확인해야 한다.

사후확인 차원의 리스크를 줄이기 위해 세낀 상태로 매수하는 편이 낫다. 

• 잔금치고 전세셋팅

-매매 잔금 후 임차인 이사까지 3개월 이상 소요→3개월 이상 공실로 주담대 월이자+중도상환수수료+공실관리비 부담 리스크 있다.

-수도권 주택담보대출 시 전입의무 있음 조건 확인. 현재는 실거주기간을 확인하지 않음

√  대출받는 시점에 꼭 체크해보기

• 세낀 물건 투자 시 검토 3단계

1. 전세보증금 확인 : 전세가가 높아 투자금이 줄어드는 것보다 매매가가 낮아 투자금이 줄어드는게 유리

2. 임대만료일 확인 : 임대만료일 고윽ㅂ 여부에 따라 리스크가 달라짐.

   √ 재계약 시기 공급물량 체크하기

3. 갱신요구청구권 사용 확인 

   -갱신권 사용했다면 ? 만기 전 갑자기 이사한다고 할 수 있음=>이후 시세에 맞춰 전세금 받을 수 있지만 공급 많은 지역일 경우 리스크 발생할 수 있음

   -갱신권 사용 안했다면? 최대 5% 올려받을 수 있으므로 투자금 회수 가능. 돈이 묶일 수 있으므로 기회대비 좋은 선택인지 판단해볼 것.

√ 세낀 물건이라고 무조건 OK 하는 것이 아니라 물건의 상황과 조건에 따라 하나하나 비교해보기

√ 막연하게 두려워하지 말고 투자 전 최신의 전세대출 정책을 확인하고 대안을 생각해 놓자.

√ 전세가가 상승하는 시장이라면, 더 싸게 매수해서 전세금을 회수하는 전략을 고려해보자.

• 전세가격 설정 의사결정 3단계 : 단지/생활권/공급

1. 단지 내에서 평형 별로 전세 호가&실거래가 확인
2. 생활권 내에서 흐름이 비슷한 단지들과 입지, 면적, 구조 차이 비교해서 호가&실거래가 확인
3. 경쟁기간 동안 공급물량이 있는지 확인

4. 전화임장을 통해 전세시장 분위기를 파악

   √ 전세대출 질문에 대한 사장님의 답변(자신감)으로 나랑 같이 일할 사장님을 찾아보기

• 임대기간 설정 의사결정 3단계 : 공급/수요/포트폴리오

1. 언제, 어디에, 얼만큼 공급물량 있는지 확인
2. 학군지, 계절, 이사 등 시기를 고려해 내 물건을 전세빼기 좋은 시기로 맞추기
3. 주택 수가 늘어날수록 임대 포트폴리오를 통해 재계약 시기를 분산시킬 필요가 있음

√ 투자금이 적다고 무조건 수익을 낼 수 있는것은 아니구나. 오히려 더 위험할 수 있겠다.

√ 임대 만료일에 공급물량이 겹친다면, 역전세 비용까지 더해진 투자금으로 물건의 가치를 판단하기

• 법인 임차인 대응방법

계약 만료 시 전세금 반환과 동시에 전세권 해지

전세권 설정에 의한 권리로 담보대출, 근저당 설정 등 대출 금지

원상회복 반환의무

집 보여주기 적극 협조

√ 부동산 시장 분위기와 투자하는 개인 상황에 따라 유리한 임차인은 달라질 수 있다.

√ 무조건 겁먹기 전에 예측하고 대응할 수 있는 영역인지 판단하기

• 계약 단계별 주의사항 

매수결정 : 등기부등본 확인(소유자, 가압류/가처분/가등기, 근저당권, 열람일시, 페이지)

매매계약 : 매매계약서 내용과 구두 협의 내용 일치 여부 확인

               특약(잔금 전 근저당 미리 상환, 매도인의 전세 임대 적극협조 문구는 별지 이용)

√ 매수할 때 눈치보지 말기. 내 자금계획에 맞지 않다면 계약하지 않는다.

임대계약 : 보증금, 계약금, 잔금, 잔금일자, 임대기간(임대만료일) 확인

               규제정책 이후 현재는 매매 진행중인 점에 대한 내용이 들어가지 않도록 할 것.

√ 내가 모르는 체납이 있을 수 있으므로 반드시 사전 발급 미리 확인할 것.

               근질권 설정 통지서 에 임대보증금 반환 대상이 다를 수 있음. 

√ 임차인 연락처 저장 시 이름 옆에 대출 상환시 주의해야 하는 점 같이 저장해두기