리모델링 단지 투자해도 되는지 전부 정리해드릴게요 [미요미우]

리모델링 단지 투자해도 되는지

전부 정리해드릴게요 [미요미우]

안녕하세요?

여러분의 투자 인생을 명품으로 만들고싶은 미요미우입니다.

최근 서울뿐만 아니라 경기도에서도

용적률이 높은 구축 단지는 리모델링을 진행하고 있습니다.

그러다보니 입지 좋은 구축과

입지는 다소 떨어지더라도 리모델링 호재가 붙은 단지 중

어느 것에 투자하는 것이 좋을지를 고민하게 되는데요.

오늘은 리모델링 추진중인 단지에 투자할 때

어떤 것에 주의해야 하는지 이야기 나누어보고자 합니다.

1. 리모델링이 뭔가요?

아파트가 연식이 오래 되면 새로운 아파트로 바꾸고자 계획하게 됩니다.

현재의 기술력으로는 재건축과 리모델링으로 진행할 수 있습니다.

재건축은 아파트를 부시고 새로 짓는 것을 의미하고

리모델링은 뼈대는 그대로 남겨두고 새로 짓는 것을 말합니다.

재건축은 아파트를 아예 새로 짓는 것이기 때문에

우리가 익히 알고 있는 판상형, 타워형 구조로 지을 수 있는 반면

리모델링은 기존 뼈대를 살려 지어야 하기 때문에

구조가 앞뒤로 길거나, 익숙하지 않은 모양이 되는 경우가 많습니다.

처음부터 새로운 아파트를 만드는 재건축은

안전진단 결과가 D 가 나와야 하는 등 조건을 만족하는 것이 까다롭지만

리모델링은 안전진단 결과가 B등급만 나와도 추진이 가능합니다.

게다가 리모델링이 재건축보다 진행 단계가 짧기 때문에

더 빠른 시간 안에 신축을 제공할 수 있습니다.

재건축 구조. 우리에게 익숙한 판상형이나 타워형인 경우가 많습니다.

리모델링 구조 (세로로 길게 넓은 구조가 나오기도 합니다)

2. 리모델링 성공 사례가 있나요?

현재 리모델링 후 입주까지 완료 된 아파트는 대부분 서울에 있습니다.

개포 우성 9차 아파트가 리모델링 후 개포 더샵트리에(2021년식 232세대)로 바뀌었고,

송파구 오금 아남 아파트가 송파더플래티넘(2024년식, 328세대)으로 바뀌었습니다.

광진구의 워커힐일신 아파트는 워커힐푸르지오(2013년식, 200세대)로 바뀌었습니다.

도곡쌍용예가클래식(2011년식, 384세대)

다수의 쌍용예가클래식 라인은 모두 리모델링 단지입니다 :)

그런데 각 단지의 특징이 보이시나요?

바로 세대수가 작다는 것인데요.

지금까지 리모델링이 완료 된 단지들은 모두 세대수가 작은 단지라는 특징이 있습니다.

3. 같은 투자금으로 준신축? 리모델링 호재 있는 구축?

그렇다면 같은 투자금으로 리모델링 호재가 있는 구축에 투자하는 것이 좋을까요,

지금 가치가 있는 준신축 단지에 투자하는 것이 좋을까요?

대치 현대(1999년식, 630세대)와

리모델링으로 신축이 된 개포 더샵 트리에(2021년식, 232세대)를 비교해보겠습니다.

대치현대는 입지가 좋은 구축이고, 더샵트리에는 입지가 다소 빠지지만 리모델링이 진행된 신축입니다.

2015년 3월 더샵트리에는 매매가 7.5억/ 전세가 5.4억으로 총 투자금이 2.1억이 들었고,

7.5억에 매수해 현재 매매가가 28.9억이므로 10년간 총 시세차익은 21.4억입니다.

당시 인근의 대치현대(1999년식, 630세대)는 매매가 8.5억/전세가 6.2억으로 투자금이 2.3억이 들어갔고

10년 뒤 시세차익은 20억입니다.

더샵트리에의 시세차익이 21.4억, 대치현대의 시세차익이 20억이기에

리모델링이 진행된 더샵트리에가 더 매력적인 투자처라는 생각이 듭니다.

그러나 우리가 간과하고 있는 사실이 있습니다.

더샵트리에는 리모델링이 진행되면서 분담금이 발생했다는 것입니다.

더샵트리에는 84 기준으로 분담금이 3.8억에서 4억 정도가 들었기에

총 투자금은 2.1억이 아니라 6.1억이라 볼 수 있습니다.

투자금까지 고려한다면 입지 좋은 구축인

대치 현대가 더 좋은 투자처가 될 수 있는 것입니다.

따라서 투자를 고려할 때

리모델링 호재를 우성하는 것이 아니라

단지 자체의 가치를 먼저 고려해야 하는 것이지요 :)

4. 지금 리모델링 추진중인 단지는 어디가 있을까요?

리모델링 추진중인 단지는 점차 늘어나고 있습니다.

최근에는 서울 뿐만 아니라 경기도에서도,

세대수가 적은 단지 뿐만 아니라 대단지에서도

리모델링이 추진중인 모습을 볼 수 있는데요.

현재 공사가 진행중인 단지로는

용산구 이촌동의 르엘이촌 (현대맨숀 리모델링 단지/2027년 2월 입주 예정/750세대)

분당구 느티마을공무원아파트 3,4단지 (2027년 하반기 입주 예정/ 2022세대)가 있습니다.

이 외에 수지구 초입마을(동아,삼익,풍림)이 이주를 시작했고

강남의 대치삼성1차, 서초우성2차,

마포의 래미안푸르지오,

노원구의 상계주공5단지,

성동구의 옥수극동,

수지구 보원, 수지구 동부 아파트,

분당의 매화마을2단지,

광명의 철산 한신,

영통의 신나무실 주공5단지 등이

리모델링을 추진중입니다.

이들 단지를 투자로 검토하실 때는

리모델링 여부를 먼저 생각하기보다는

단지 자체의 입지 가치를 먼저 고려하고

호재는 플러스 요소로 생각하셔야겠습니다.

리모델링 호재가 붙은 단지에 투자할 때 주의해야 할 점에 대해 알아보았습니다.

구축 아파트가 새 아파트로 바뀐다는 것은

단지의 가치를 올리는 중요한 과정입니다.

그러나 그 과정에서 추가 투자금이 들어갈 수 있기 때문에

리모델링 호재를 우선해서 투자를 고려하기보다는

같은 투자금으로 투자할 수 있는

더 가치 있는 단지는 없는지를 먼저 생각하시는 것이

중요하겠습니다.

이 글이 여러분의 투자 선택에 도움이 되기를 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 : ) ♥