[열반스쿨 중급반 47기 24조 연꽃소나기] 투자에 있어 욕심과 기회비용은 함께 움직인다 2강 수강 후기

시장 상황에 따라 전세 완벽하게 놓는 법

~때문에 투자 어려워 보다 ~덕분에 마인드로 배워서 방법을 찾아 투자 하자로 바꿔 생각하자!!!!

투자의 완성은 임대까지!!! 매수 후 전세를 맞추는 것 까지 생각하고 최선의 투자를 결정하는 것이다.

매수만 하면 투자가 끝났다고 생각하는 분들이 종종 있다는 강사님의 말씀이 월부에 발을 들이기 전의 내 얘기 같았습니다. 분위기 임장, 단지 임장, 전화 임장, 매물 임장을 겪으며 부동산 사장님과 전세 맞추는 법에 대해 자연스레 접하다 보니 경험을 통해 배우면  알아 갈 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

전세 세팅 유형과 프로세스를 안다는 것은 집을 사기 전부터 매수 후의 과정을 예상 할 수 있다.

어떤 집을 선택하느냐로 전세 맞추는 방법이 달라지므로 부동산 시장과 투자자의 상황에 따라 유리한 전세 세팅 방법이 있다.

6.27 때문에 무조건 전세 낀 물건만 봐야 하나 했는데 매물 임장 중에 집주인께서 전세로 살 의향이 있다는 부동산 사장님의 설명을 듣고 전세 세팅의 유형이 다양하구나 라는 것을 알게 되었습니다.

- 전세 세팅 5가지

1) 현금 전세 : 

적정한 투자금이 맞는지, 전세금 설정이 합리적인지,시장 분위기 에 따른 전세가 변동 확인

시세에 적절한 전세가를 놓아야 기한 내에 잔금을 치를 수 있으니 관칠과 관심을 놓지 않아야겠습니다.

2) 세낀 물건 : 

임차인이 전세 대출 받을 시 집주인이 소유권 3개월 유지 필요

잔금일 기준, 기존 세입자 만기가 3개월 이상 남아 있어야 함

부동산 사장님의 말씀만 믿지 말고 매매 계약 시 임대 조건이 기록되어있는 전세 계약서를 반드시 확인하자 

누구를 믿고 의지 하는 것이 아니라 내 판단과 주도성을 갖고 임해야겠습니다.

3) 주인 전세 : 

잔금일 기준, 주인 전세 만기가 최소 3개월 이상 되도록 넉넉히                       설정하고 근저당 말소 가능한 지 확인을 꼭 하자

가계약 전 매매 특약과 전세 특약 모두 사전 합의가 되어야 한다.

주인 전세라고 마음 놓고 투자하는 것이 아니라 어떤 상황이라도 내가 대비가 되어야 효율적인 투자가 될 수 있구나 느꼈습니다.

4)매도자 전세 계약 후 승계 : 

매도자가 소유권을 이전하는 게 급하지 않아야 함

근저당권 말소 시 전세 대출 금융기관 여부와 소유권 변경 여부 확인(세입자에게 요청)하는 은행인지 파악하자

매도자가 매도되기를 적극적으로 도와줘야 가능하지 않을까 생각되며 전세 대출을 받을 세입자와도 원만한 관계를 유지해야 진행이 가능하지 않을까 생각 됩니다.

5)잔금 치고 전세 세팅 : 

수도권 주택 담보 대출 시 전입 의무(대출 받는 시점)

잔금 후 전세입자 구할 때까지 비용 부담해야 함

이 방법은 저에게는 부담스런 세팅 유형이라…투자하기에는 힘들 것 같습니다.

- 전세 세팅 실전 적용

1단계 : 

전세가가 높은 것보다 매매가가 낮아 투자금이 적게 드는 것이 유리, 조건 차이가 있다면 적정 가격차를 알고 비교하자

2단계 : 

재계약 시기 공급 물량 체크하자 높은 전세가에 공급 물량 많으면 역전세 대비해야

3단계 : 

갱신요구청구권 사용 확인

사용 O - 만기 전 암차인이 이사를 간다면 재계약 때 전세를 제 가격으로 받을 수 있는지 파악해야 함 공급 부족이면 리스크 적지만 과잉이면 리스크 높다.

사용 X - 전세금 5% 인상 가능?

대출 관련 규정은 대응의 영역,

전세가가 상승하는 시장은 매매가가 저렴한 전세 낀 물건을 매수하고 전세금을 회수하며 투자금을 줄이는 투자가 가능,

전세 낀 물건과 주인 전세 물건은 공급이 많은 지역, 잔금 리스크가 있는 투자자, 서울 수도권 등 절대가가 있는 시장에서 조금 더 좋은 물건을 가질 수 있는 방법

결국 얼마나 투자에 절실하고 적극적인가에 따라 좋은 투자를 할 수 있느냐가 결정되어 집니다. 지금은 막막하고 기다리기 지루하지만 하루 하루 배움을 게을리하지 않고 배운대로 임하다보면 할 수 있지 않을까하는 막연한 기대를 해봅니다.

- 적정 전세가 설정하는 법

단지, 생활권, 공급에 따라 비교 분석하여 적절한 전세가로 감당 가능한 투자를 하여 매수 후에 빠르고 안전한 투자를 완성할 수 있다. 매수 이후 전세 세팅에 따라 총투자금이 달라질 수 있다. 투자금은 수익률과 다음 투자 시기를 결정하는데 큰 역할을 한다.

매수 할 때도 임장, 임보, 부동산 방문을 통해 가치있는 물건을 찾듯 전세가 설정도 근처 단지와 생활권 공급에 따라 적정한 가격으로 전세를 세팅하는 것이 중요함을 깨달았습니다.

- 임대 기간 설정

입주 예정을 두고 있는 공급 물량, 지역 또는 단지 평형의 수요, 투자 물건이 늘어날 때 마다 재계약 시기를 나눠야 한다.

매수 할 때만 고려하면 투자가 완료했다 생각했는데 임대 할 때도 알아야 할 것도 신경 써야 할 것도 많다는 사실을 강의를 통해 알게 되었습니다. 실전의 경험들을 자세하고 상세하게 설명해주셔서 모의 임대를 놓은 것 같이 알찬 배움이었습니다.

- 임차인을 고르는 선택의 문제가 아닌 시장 판단에 따라 대응해야 하며 법인이라고 배제하는 것이 아닌 특약으로 보완하여 대비하는 것이 좋다.

해보지도 않고 겁먹거나 걱정만 해서 해결되는 문제가 아니기 때문에 상황에 맞게 대응하는 자세가 투자자한테는 유연한 사고가 필요함을 알게 되었습니다.

- 계약 단계부터 알아야 할 전세 셋팅

매수 결정 전 등기부 등본은 꼭 확인을 해야 하며 부동산 사장님만 믿고 있지 말고 스스로 주도적으로 움직여야 투자가 원활히 진행 될 수 있다. 계약이라는 것은 법률행위를 라는 것에 부담을 갖지 않고 자문을 구해 궁금할 때나 염려되는 부분은 알아보는 것이 좋다.

- 입주 물량을 확인하여 투자가 가능하다면 대응할 수 있어야 하며 높은 전세가 설정에만 관심을 두지 말고 현 전세 시세 맞춰 놓아야 한다. 그리고 시기별, 지역별로 분산 투자하여 역전세를 방어 할 수 있게 대비해야 한다.

사실 매임 갔을 때 갭이 얼마 나지 않아 이 지역에서 2채도 투자가 가능하니 참 좋다 라고만 단순하게 생각했는데 분산 투자가 리스크를 방어할 수 있다는 말씀에 아직 실행에 옮기지 않은 것에 안도감이 들었습니다.