안녕하세요.

행동을 바꾸고 실천하는 투자자

추월차선대디입니다.

지난 8월말 2년 만에 마음 먹고

2년 전 처음으로 투자했던 1호기 복기 글을

쓰려다가 급 자기성찰(?)과 현타를 겪으며

투자에 대한 복기를 뒤로 미루게 됐었죠.

[추디] 2년 전 투자한 1호기 복기를 하다가 쉬지 않았지만 성장이 더뎠던 이유를 알았습니다. (1탄 - 원인파악)

월부학교와 TF활동, 그리고 오늘의 주인공

1호기 매도를 위한 고군분투를 하다 보니

1탄을 쓴 이후로도 한참이 지나고

지금에서야 투자 복기를 하게 됐습니다.

이제부터 2년전 1호기 매수 과정에 대해

부끄럽지만 정면으로 마주하며

우당탕탕을 다시 곱씹으면서

반성하는 시간을 가져보겠습니다.

진실의 방으로:(

1호기 투자했을 때의 나는?

성질 급한 쌩초보

제가 기초반 수업을 통해서가 됐던

동료들과의 자실을 통해서가 됐던

쉬지 않고 눈이 오나 비가 오나

임장을 다녔던 그 시기에

월부에는 오래전부터 전해 내려오는

풍문이 한 가지 있었습니다.

“1년 안에 투자 안하면 월부에서 사라진다.”

사라지고 싶지 않았던 저는

실력 여부와 상관없이 하이에나처럼

제가 정해둔 투자금 이하로 들어가는

단지를 찾아 헤매고 있었습니다.

실력의 부재

그때 한창 태풍에 비 피해까지

속출했던 임장지를 꿋꿋하게 걸어다니며

저는 잘하고 있다, 배운대로 하고 있다

라고 생각했던 것 같습니다.

그게 아님을 깨닫는데 

꽤 오랜 시간이 걸렸습니다.

비교평가? 잘 안되는데

거인의 어깨(매코)를 빌리면 되지 뭐^.^

그래서 실력도 없고

나 스스로 투자자로써

판단하는 방법도 몰랐던 저는

자향 멘토님과의 귀중한 매코 기회를

사요?마요?와 함께

단 5분 만에 끝내게 됩니다….하

실력은 없지만 성질은 급하고

임장은 쉬지 않고 했지만

기준과 원칙이 확고히 자리 잡기도 전에

자실로 임장을 계속 다녔고,

가치를 제대로 보고 비교하려 하지 않고

투자금에만 맞춰서 먹이(?)를 찾아다니던,

무식하면 용감하다고,

잘 몰라도 실행력만 100점짜리 추디는

“너바나님이 번트 치랬어!”하면서

사요?마요?를 외치며 매수 했습니다.

결론적으로,

초심자의 행운이 저에게 작용했고

자향 멘토님의 따뜻한 케어로

적당히 괜찮은 물건을 싼 가격에

매수 할 수 있었습니다.

우당탕탕에서 배운점 ①

비교평가에 대한 감

자향 멘토님은 통화 몇 마디 만에

바로 아셨겠죠? 

얘는 아직 준비가 안됐다는 것을

5분 만에 끝날 뻔 했던 제 매물코칭 기회를

자향 멘토님께서 심폐소생 해주셔서

그때 당시에는 이해하지 못했지만

어렴풋이 비교평가에 대한 감을 익힐 수 있었습니다.

자향 멘토님 曰

"추디님,

A단지(매코 1순위 단지, 지금의 1호기) 말고

또 궁금한 단지나 궁금한 점 없어요?"

야생 추디 曰

00주공 B단지도 상권도 괜찮고

갭도 작고 매매가격도 저렴한 것 같아서 

사고 싶었는데 사도 될까요??

(여전히 사요마요…)

자향 멘토님 曰

"추디님 혹시

울산에 신정현대홈타운이라고 아세요?"

야생 추디 曰

(최대한 해맑은 톤으로) 처음 듣습니다!!!^.^

(자랑이다….)

자향 멘토님 曰

가치는 말씀하신 단지보다 

더 좋은 단지인데 지금 가격이 더 싸요.

말씀하셨던 B단지는 좋은 선택이 아닌 것 같아요.

지금 신정현대홈타운을 사라는 말이 아니고

나중에 울산을 가게 되면 

왜 제가 이렇게 말씀드렸는지 공부해보세요.

야생 추디 曰

(무슨 말씀인지는 모르겠지만 최대한 씩씩한 톤으로)

넵!! 알겠습니다!!

이런 엉망진창의 매코를  통해

1호기를 매수하게 됐고

다시 일상으로 돌아와서

강의를 듣고, 임장을 다니면서

한참이 지난 후,

아 멘토님이 이런 이유로

그 단지를 언급하셨구나!!

라고 깨닫게 됐습니다.

그러면서 제가 얼마나 월부를

찍먹(?)하고 있었는지

제대로 배우는 것이 어떤 것인지

많이 깨닫게 됐습니다.

우당탕탕에서 배운 점②

숨은 공급의 진정한 의미

월부에서 열심히 공부하신 분들이라면

이런 광경을 보면 어떤 생각을 하실까요?

공급이 당연히 떠오를 것이라고 생각합니다.

부동산지인을 통해 공급이 있는

지역을 파악한 후에 임장을 했고,

심지어…

저는 제가 그 임장지역을 열심히 걸으면서도

내가 파악했던 부동산지인에 나오지 않았으니

그냥 빌딩이겠거니 생각했습니다.

그리고 함바집에서 식사를 하고 나오시는

건설 인부 아저씨들이

힐스테이트라고 적혀있는 공사현장으로

가는 모습을 보면서도

아저씨들이 길 걸어가면서 담배를 엄청 피우시네

라고 생각했습니다….

네… 맞습니다 제가 찍은 사진입니다.

그럼에도 불구하고 저는 공급이라고

생각을 연결하지 못했습니다.

난 부동산지인을 통해 아파트 공급을 확인했고,

여기는 공급예정지가 아니었으니,

아무 생각을 하지 못하고 지나갔었죠.

후분양이라는 숨은 공급폭탄을

머리 속에서 떠올릴 실력이 안됐던 것입니다.

물론 최근 방향성을 수정하면서

1호기 매도를 완료 했지만

보유해나갈 만한 가치는 있는 단지였습니다.

다만 제가 보유해나갔다면?

미처 알지 못하고 놓쳤던 공급으로 인해

오랜 기간 가격이 눌려있는 기회비용

+

(아마도? 그러나 꽤 높은 확률로) 

역전세 대응 이라는 

대가를 치뤄야 했을 겁니다.

이 경험을 통해서 지방 투자를 함에 있어서

공급을 좀 더 면밀하게 살피고

무조건 피할 것이 아니라 대응 계획을 짜고

감당 가능하면 용기를 내어보는 투자자로

성장해나가는 과정에 있습니다:)

우당탕탕에서 배운 점③

대안의 중요성

대안이 있는 자는 조급하지 않고

대안의 없는 자는 항상 협상에서 끌려 다닌다.

초심자의 행운으로 매코 통과 후

부푼 마음으로 사장님께 연락을 드립니다.

야생 추디 曰

사장님!! 저 지난 주말에 봤던 물건!!

제가 살게요!! 주세요!!

사장님 曰

그 물건 주말에 나갔어!

그러니까 내가 그때 바로 사라고 했잖아!!

야생 추디 속마음

앗… 큰 일이다.. 나 사도 된다고 하셨던 단지

이거 하나 밖에 없었는데.. 어쩌지.. 

대안이 없다…..(불안+초조)

야생 추디 曰

아 그럼 그 바로 옆집 나와있던데!!

그거라도 주세요!!

사장님 曰

이 집은 500 더 비싸

조급함에 눈 먼 야생 추디 曰

아 몰랑!! 그냥 주세요

(날아가면 살 것 없단 말이에요)

대안도 없고 실력도 없이

정글에 떨어진 초보 추디는

이렇게 웃돈을 얹어주며 매수했고

다행히 전세는 2주만에

너무 쉽게 나가서 

1호기 투자를 완성하게 됩니다.

2년이 지난 시점의 나는?

치열하게 비교하고

치열하게 협상하고

치열하게 임장지를 휘젓고 다니는

여느 다른 월부인들의 투자 경험담과 달리

아주 엉망진창에

우당탕탕 좌충우돌했던

1호기 경험을 통해 제가 느낀 점은

크게 세 가지입니다.

첫 번째 레슨,

중요한 건 방향 설정

막무가내로 임장만 하고 그저 열심히만 

갈아 넣는다고 되는 것이 아니었습니다.

물론 일정 수준 이상의 인풋은 필수이지만

그에 앞서 선행되어야 하는 것은

명확하고 올바른 방향설정이었습니다.

두 번째 레슨,

후분양(숨은 공급) 등

지방 투자에서의 철저한 리스크관리

요즘은 다들 서울 투자에

더 많은 관심을 가지고 계시다 보니,

공급이 부족해서 전세가 오른다는

기대감이 커져 있는 상황이고

입주로 인한 전세 세팅, 

역전세와 같은 이야기는 

동료들 사이에서

거의 언급되지 않습니다.

다만 좀 더 높은 수준의 투자자가 되려면

서울/수도권 뿐만 아니라 지방까지 보면서

언제 어디서든 얼마가 있던

투자가 가능한 수준이 되어야 하고,

입주가 없어서 투자하기 좋은 지역 뿐만 아니라

공급 리스크를 감당할 수 있는지 판단한 후

더 저렴한 가격에 매수하는 기회도

잡을 줄 알아야 한다는 것을 배웠습니다.

세 번째 레슨, 

대안이 있는 자, 휘둘리지 않는다.

월부에서 강의나 라이브, 혹은 

코칭에서 튜터님들께서는

종종 A아니면 B하고 B아니면 C하면 되지

라고 다소 별 것 아니라는 뉘앙스로

말씀하시는 경우가 있습니다.

이는 대안을 많이 가지고 있는 자가

시장에서 취할 수 있는 태도라고 느꼈습니다.

대안이 있다면 사장님의 수려한 말솜씨나

매도자의 협상 불응에도 초조하지 않고 

해야 할 일을 할 수 있다고 느꼈습니다.

글을 쓰다가 보니 너무 길어져서 ㅎㅎ

1호기의 실수를 마음에 새기고

더 나은 선택을 했던 2호기 경험담과

1호기를 매도하고 서울 투자를 연결했던 내용은

3탄에 이어서 써보겠습니다:)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다:)